Дмитрий Подгорнов, ИК «МЕГАПОЛИС» (Сочи), специально для ИА DAILYSTROY
ИА DAILYSTROY публикует вторую часть материала нашего постоянного автора о ситуации в Сочи
После Олимпийской победы в Сочи начинается серьезный передел собственности, город выходит из-под краевого контроля и постепенно переходит в федеральный. Все серьезнее звучит информация о назначении федеральным центром «своего» мэра курорта. А в противовес ему – федерального министра в ранге вице-премьра правительства, который будет следить за расходованием бюджетных денег выделенных на олимпийское строительство.
Конкуренция между этими двумя ветвями власти – это то, что ждет город в ближайшие «олимпийские» годы. На роль мэра города все больше сватают Нижегородского губернатора москвича Валерия Шанцева, на роль вице-премьра по подготовке к олимпиаде – петербуржца Германа Грефа. Вспоминая «Пиковую даму» Пушкина: «Уж деньги близятся, а Германа все нет?».
За «московской» властью придут и крупные компании и корпорации. Можно смело прогнозировать выход на рынок Сочи крупных строительных компаний Москвы и Санкт-Петербурга. Которые, помимо возведения олимпийских объектов и строительной инфраструктуры, наверняка выйдут и на рынок жилой недвижимости, а так же в гостиничный бизнес. И конечно не обойдут вниманием рынок нежилой недвижимости и торговой недвижимости. То есть самые сладкие и прибыльные кусочки.
Гиганты и карлики
Уже сегодня сочинский рынок зеркально похож на московский. С той лишь разницей, что крупные компании его еще не успели монополизировать. Теперь препятствий к этому не будет. Самой первой крупной компанией, проявившей интерес к Сочинскому рынку стала «Интеко-Сочи», и быть бы им первыми и снимать бы пенки со сливок, но раскол внутри компании предопределил уход с Сочинского рынка. Хотя амбиции остались. «Южная» сочинская часть компании, возглавляемая Виктором Батуриным-старшим, уже уходит с рынка Сочи, продав недавно за 65 млн. долларов единственный работающий актив – гостиницу «Парк-отель». В то же время «Северная» московская часть «Интеко» под руководством Елены Батуриной-младшей, наоборот, наступает, и сегодня уже начала осваивать участки в городе Краснодаре. Компания имеет в собственности один из цементных заводов в Новороссийске, который расположен всего в 120 км от Краснодара.
Самыми активными инвесторами стали «Интеррос» и «Газпром», которые активно осваивают Красную поляну. С хорошим оборотом идет строительство горнолыжного курорта «Роза хутор» – к 2009 году «Интеррос» обещает сдать объект с 6 очередями канатной дороги.
«Базовый элемент» выкупил сочинский аэропорт и санаторий «Родина», где построил первый на побережье бутик-отель, где стоимость номеров колеблется от 25 до 75 тыс. рублей. А так же «БазЭл» –один из первых претендентов на строительство олимпийской деревни в Адлере и на Красной поляне.
После размещения своих акций на фондовом рынке, все активнее стали инвестировать в Сочи «Внешторгбанк» и «Сбербанк», готовые открыть кредитные линии под строительство олимпийских объектов. Конечно, и РАО ЕЭС не останется без работы: строительство минимум двух ТЭС начинается уже сегодня. Кому-то достанется крупный подряд на строительство морского порта в Сочи и на расширение морского вокзала и реконструкцию яхт-клуба. Думаю, сегодня с этим заказом может справиться только крупный московский инвестор с привлечением опытных иностранных инженеров.
Выходит на сочинский рынок и АФК «Система». На участке 63 га, принадлежащем пансионату «Камелия», на правах долгосрочной аренды, «Система-Галс» планирует построить современный курортный комплекс. Он включит в себя отель категории 5 звезд, апартаменты клубного типа с собственной инфраструктурой. Общая площадь комплекса – порядка 100 000 кв.м. В состав комплекса будет входить 100-метровая башня.
«На сегодняшний день здания подобной высотности в городе нет. Благодаря необычной архитектурной конструкции башни, комплекс станет украшением городского ансамбля Сочи», – говорит президент компании «Система-Галс» Феликс Евтушенков.
Кстати, по данным из ЦБ, уже практически решенным можно считать вопрос об 10000 купюре, на ней будет изображен Сочи (по прогнозам она появиться к 2011 году). Вот как раз 100 метровая башня – претендент на звание нового символа олимпийского Сочи.
Мы уже как-то стали забывать о скором вступлении в ВТО (Всемирная торговая организация). Но оно должно состояться, и тогда можно ожидать серьезное участие международных инвесторов и строителей. Уже сегодня они готовы участвовать в совместных проектах, а после вступления в ВТО наверняка заявят и о самостоятельном участии. Не будем забывать, что все элитное строительство в Сочи ведут две компании: это сербская «Путеви Лимитед» и турецкая «Дженк Иншаат», и со вступлением в ВТО к ним подтянутся еще и зарубежные инвесторы.
Если с гигантами более или менее ясно, то частные застройщики будут исполнять роль «карликов». Но они могут выжить: например малоэтажные клубные дома (таун-хаусы), которые пользуются спросом на курорте, а так же – недорогое доступное жилье: это как раз их ниша. Сочинцы не поверили своим ушам, когда услышали из уст главного архитектора города о планах строительства в городе в следующем году 800 тыс. кв. м социального жилья для очередников за счет государственного финансирования.
Небольшие строительные компании вполне могут получить и государственные подряды на выполнения проекта «Доступное жилье». Один из путей развития небольших сочинских строительных компаний – это минимизация расходов на строительство. Как правило, госзаказы получают на открытых тендерах те компании, у которых наиболее низкая себестоимость квадратного метра. И лучше всего будут этому способствовать новые строительные технологии. Например, широкообсуждаемая технология КУБ 2,5. Для частных застройщиков – это большой шанс, который позволит минимизировать расходы на строительство…
После олимпийской победы власти первым делом дали понять, что строить придется по правилам. В бюджете города уже появилась статья расходов на снос самовольных и некачественных построек. Поэтому, путь к успеху, а так же способ выжить для некрупных сочинских строительно-инвестиционных компаний, а так же частных инвесторов, лежит через применение новых строительных технологий.
Индекс «МакДональдса»
Есть такой принцип: если в стране рыночная экономика, то там стоит «МакДональдс» – это как индикатор чистоты рынка для инвесторов. Пришел «МакДональдс» – потянулись инвесторы. «МакДональс» – это самая известная сеть в мире работающая по системе франчайзинга.
Недавно в Сочи появилось первое международное франчайзинговое АН «Хирш». Это – сетевая структура, созданная израильскими бизнесменами по типу продажи франшизы.
Международное риэлтерское агентство CENTURY 21 тоже выходит на рынок Сочи. В минувшую пятницу агентство объявило о заключении договора франшизы с местным агентством недвижимости Sun Realty. В городе будут открыты четыре офиса под брэндом CENTURY 21 Sun Realty. Кроме того, совместно с челябинской компанией «Аксель» будет реализован проект торгово-развлекательного центра с апарт-отелем, инвестиции в который составят $40 млн.
По словам генерального директора CENTURY 21 Sun Realty Яны Бердниковой, агентство сначала планирует работать в сегментах первичного и вторичного рынков, коммерческой недвижимости, коттеджей, а также предоставлять услуги ипотечного брокериджа и помощь в оформлении земельных участков. В дальнейшем к риэлтерскому бизнесу будет добавлена консалтинговая поддержка застройщиков.
По мнению генерального директора компании Vesco Realty (Сочи) Станислава Грипаса, сочинский рынок до сих пор закрыт для сторонних игроков. «Успешно войти сюда можно при налаженных партнерских отношениях с местными риэлтерами. CENTURY 21 правильно поступило, отыскав сочинское агентство недвижимости и заручившись его поддержкой», – говорит он.
Что касается планов новой компании, то главное противоречие нашего времени: хорошо работать мы ещё не можем, а плохо зарабатывать уже не хотим.
Хорошо зная местный рынок, могу заверить, что на запланированные показатели данная компания выйдет не раньше, чем через год. Рынок риэлтерских услуг курорта имеет, наверное, самый высокий уровень конкуренции среди всех рынков города, уступая разве, что «королю» конкуренции: рынку частного извоза в курортный сезон.
Могу привести простой пример. Чтобы увидеть конкуренцию на рынке, достаточно открыть новый журнал «Справочник по недвижимости», совершенно нераскрученное издание, появившееся на рынке всего несколько месяцев назад. Оно уже забито под завязку рекламными модулями 30-и сочинских агентств недвижимости, причем по очень недешевой цене. И ведь это не старая добрая газета «Сочи-экспересс», раскрученное и эффективное издание.
Просчитать кумулятивный эффект от публикаций в новом издании невозможно, а деньги тратятся немалые. Именно высокая конкуренция толкает операторов курортного рынка на, порой, бездумные траты.
Желтая майка лидера
По данным «Forbes недвижимость», в Ванкувере, в городе, где пройдут 21 зимние Олимпийские игры в 2010 году, средняя стоимость за кв.м. составляет около 6000 долл. Рост цен на недвижимость за последней год составил 11%. И это за три года до проведения Олимпийских игр!
Тогда, как в Сочи только за первое полугодие 2007 года цены выросли на 40%, и это за семь лет до начала Олимпиады! Такими темпами, уже через пару лет мы подтянемся к Ванкуверу и по средней стоимости кв.м. в 6000 долл. Тогда, проводя параллели и учитывая наш темп роста цен, за три года до Олимпиады, цены среднего кв.м. в Сочи будет не менее 7500 долл.
С другой стороны, если взять Лондон, столицу летней Олимпиады 2012, то сегодня, по данным «Forbes недвижимость», средняя стоимость кв. м. в городе – около 50000 долларов, и рост стоимости за один год составил 40%.
Но, все-таки, Лондон и до Олимпиады был самым дорогим и инвестиционно привлекательным городом мира. Правда, следует учесть, что там строительство – более высокого качества, и квартиры сдаются с отделкой.
В Сочи же, практически все новые дома сдаются без отделки. Но емкость роста цен сочинского рынка, судя по данной информации, просто уникальна. Другое дело – кто сегодня в состоянии купить недвижимость в центре Лондона? Русские олигархи или арабские шейхи. Но будут ли они покупать недвижимость в Сочи?
Хочу предупредить, что минимум три раза сочинские игры будут под угрозой срыва.
Первая причина – это бурные протесты «зеленых» и экологов из международных организаций. Вторая – нестабильное геополитическое положение из-за близости Сочи к Абхазо-Российской границе: здесь «драйвером» выступит Грузия, из-за спины которой видно «дядюшку» Сэма. И третья – сроки строительства будут затягиваться: последний слух будет пущен за год до Олимпиады о том, что спортивные объекты не успеют построить, все эти события будут стабилизировать рынок недвижимость. Это то, что будет тормозить резвый разгон цен.
Самый популярный сочинский анекдот: «На пороге 2014 года, последний москвич, не купивший недвижимость в Сочи, покупает газету «Из рук в руки» и нервно перелистывая, видит объявление: «Меняю «двушку» в Сочи на трехкомнатную в Москве плюс ваша доплата!».
Пост-олимпийские планы
Если задуматься о пост-олимпийской жизни мирового курорта, то, наверное, все-таки часть олимпийских объектов придется перепрофилировать под гостиницы и SPA-центры (особенно арену для керлинга или вторую ледовую арену: тут бы первую заполнить). Последние зимние олимпийские игры в Турине принесли около 250 млн дохода. Может, в Сочи они принесут 400 млн (русские всегда более расточительны, а основные зрители будут из России).
Но полностью все затраты на Олимпиаду за три олимпийские недели февраля – явно не окупятся. Главное, что олимпийские объекты не должны лечь мертвым грузом на городской бюджет. Зарабатываемые городом деньги не должны в дальнейшем полностью уходить на содержание большого числа спортивных объектов.
И, самое главное – очень хотелось бы, чтобы основными зрителями и активными болельщиками Олимпиады стали именно сочинские жители. Ведь во многом от того, насколько удастся зажечь в сердцах горожан «олимпийский огонь», зависит дальнейшая наполняемость зрителями спортивных объектов города. А значит, олимпийская рентабельность – и их пост.
А пока наиболее реалистичным представляется следующий сценарий:
Последний день перед началом Олимпиады 2014 года с международного аэропорта Адлер, на рейсе Сочи – Лос-Анджелес, улетает последний коренной сочинец.
Вот и продан последний самый неликвидный дачный участок! Но дорого отдал свою родную землю злым московским инвестором последний сочинец! После долгого торга, продал-таки свои дачные 6 соток в горах за 6 млн. долларов для строительства очередного небоскреба.
И теперь он эмигрирует в Лос-Анджелес. Ведь именно там, в респектабельных районах Санта-Моники, Беверли-Хилс и Западного Голливуда, живут его родственники, друзья, знакомые. Все те, с кем он рос и жил в родном Сочи.
Это – простые люди, не по воле судьбы оказавшиеся вдали от Родины, расселенные туда алчными московскими инвесторами из таких родных дач с пропиской, 3-х этажных жилых гаражей, комсомолок и особенно малосемеек.
Как же непросто придется этим людям привыкать к новой земле. Как же тяжело им мерить в акрах землю в своих особняках и виллах: их так тянет на родные сотки.
А загорая на пляжах Малибу, им так часто вспоминаются родные и грязные пляжи Ривьера и Маяк. Ведь многие сочинцы так и не посетили их ни разу в жизни.
А самое главное – эти люди так и не попали на зимние Олимпийские игры. Они оказались лишены этого праздника, которого так ждали всю сознательную жизнь!
Гуляя по Голливуд-парку, редкий Сочинец не всплакнет у родного сердцу кипариса!