ИА DAILYSTROY публикует первый выпуск индексов первичного и вторичного рынков недвижимости Сочи — первого в своем роде исследования в России. Данные выпуски будут регулярной составляющей портала ИА DAILYSTROY.
Анализ первичного рынка Сочи__
Решение МОК о проведении Олимпиады в Сочи практически сразу отразилось на уровне цен в городе. Цены поползли вверх. Прирост максимальных цен в среднем составил 34% за 1 месяц. Минимальные цены выросли немного меньше – на 14% – но и эта цифра впечатляет. Если же говорить о ситуации на рынке по конкретным объектам, то реакция застройщиков была очень разнообразной: от поднятия цен в 2 раза и закрытия продаж на неопределенное время, до сохранения существовавшего уровня цен. Понятно, что во втором случае увеличились продажи. И также понятно, что в первом случае они практически прекратились.
Стоит отметить, что это – самый значительный за последнее время рост цен в городе за такой короткий период. Так, за второе полугодие 2006 года рост составил примерно те же 35% процентов. Интересно, что после такого роста был достаточно долгий, продолжавшийся 5 месяцев период стабильных цен и активного спроса со стороны покупателей. И только в апреле начался новый виток, подогреваемый слухами о возможном решении МОК. Хотя, этот рост, в среднем, был равен 5-7% в месяц в сегменте дорогих квартир, но большая часть роста обеспечивалась за счет возрастания аппетитов застройщиков.
Если же рассматривать рост абсолютных предельных цен, то есть, минимальных и максимальных цен на рынке, окажется, что максимальный рекорд цен – 12000$ за квадратный метр, достигнутый в марте, более не повышался. Рост цен происходил в нижнем ценовом сегменте, минимально возможная цена на рынке с марта 2007 года выросла почти в 2 раза – на 80%.
Наблюдаемый скачок после объявления Олимпиады также отражает интересы продавцов. По сведениям риэлтеров, спрос на короткое время значительно увеличился, однако, после такого же резкого поднятия цен, упал, практически до нуля. Ситуация противостояния продавцов и покупателей – заморозила рынок и является главной интригой будущего осеннего сезона. По прогнозам ИА DAILYSTROY потенциал дальнейшего роста цен ограничен и, скорее всего, на рынок придет стабильность с постепенной активизацией отложенного спроса.
При этом, возрастает вероятность прихода на рынок корпоративных покупателей: российских и зарубежных инвесторов и фондов.
Методика составления индекса первичного рынка Сочи
Анализ вторичного рынка
Вторичный рынок Сочи испытывал в последнее время действие двух противоречивых тенденций. С одной стороны фактор Олимпиады, который подталкивал цены вверх. Второй – параметры реального платежеспособного спроса, ограничивающие дальнейший рост.
За 2006 год общий рост цен на рынке составил +50,5%. Рост цена за первые 7 месяцев 2007 года составил уже +60,7%. Однако, в 2007 году рост цен без учета фактора Олимпиады должен быть меньше. В мае 2007 потенциал роста цен был исчерпан, рынок вступил в стадию стабилизации, прибавив с начала года всего 25,8%. Вместе с тем, очевидные высокие шансы Сочи стать олимпийским городом, вновь разогрели рынок. Особенно они проявились в июне и в июле, то есть в месяц до и после объявления решения МОК.
Интересно, что сразу же после знаменательного события цены выросли за 10 дней на 12%. После чего рынок успокоился и вступил в фазу стагнации. Количество сделок стало уменьшаться и, по сведениям риелтеров из ИК Мегаполис, сократился более чем вдвое. Текущая ситуация позволяет предположить о том, что рынок вторичного жилья Сочи вступает в продолжительный период стабилизации.
_
В завершение приведем данные по разбросу цен в разных районах города. Разница между квартирами в центре и в отдаленных или непрестижных районах города достигает 86%. Разница между центральными и прилегающими районами 30-50%. Наиболее дорогим считаются Центральный район, со среднем значением в 4654$, а наиболее дешевым и не престижным: КСМ – 2496$.
|
Район |
конец июля 2007 года |
|
Центральный |
4 654 |
|
Заречный |
3 766 |
|
Светлана |
3 653 |
|
Бытха |
3 517 |
|
Виноградная |
3 489 |
|
Приморье |
3 350 |
|
Макаренко |
3 288 |
|
Хоста |
3 052 |
|
Завокзальный |
3 039 |
|
Кудепста |
2 935 |
|
Донская |
2 829 |
|
Мамайка |
2 634 |
|
КСМ |
2 496 |
|
Общий итог |
3 457 |
ИА DAILYSTROY будет дальше публиковать статистику данных по рынкам недвижимости Олимпийского города Сочи. Следить за тем, как меняются ценовые ориентиры по мере приближения спортивного праздника – всегда интересно и полезно.