Многие эксперты прогнозируют, что объемы строительства в Москве постепенно будут снижаться, объясняя это дефицитом свободных участков. Насколько данное заявление оправдано? Где будут находиться новые кварталы комплексной застройки?
Иван Слепцов
Директор по связям с общественностью корпорации «Главстрой»
Да, в Москве становится все меньше свободных участков, т.е. готовых под застройку площадок. Но вместе с тем под новое жилье освобождаются территории ветхого жилищного фонда, реализуется крупномасштабная программа по сносу пятиэтажек. Город будет расти ввысь. Также планируется активное жилищное строительство за счет реорганизации промышленных зон. И осуществление комплексной застройки высвобождающихся производственных территорий будет одной из тенденций на рынке недвижимости города. В столице насчитывается более шестидесяти промзон, занимают они примерно 20% территории Москвы. Поэтому говорить что-либо определенное о снижении объемов строительства в городе — пока преждевременно.
Сергей Лядов
пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской комапнии «СИТИ XXI век»
Есть два основных направления, по которым будет развиваться строительство в Москве — это комплексная реконструкция существующих кварталов и освоение промзон. Если раньше снос «хрущевок» и расселение жителей в новые дома осуществлялся на деньги инвесторов, то с этого года серьезные средства выделяет город. В 2008 году ожидается увеличение городского заказа на реконструкцию кварталов.
Объем существующих промзон оценивается в тысячи гектар. Под жилищное строительство может быть отведена практически любая зона, вопрос – лишь в экономике проекта. Класс жилья закладывается в проект исходя из местоположения, его престижности и наличия инфраструктуры. Хотя, конечно, есть участки с сомнительной историей, которые вряд ли будут использованы для жилищного строительства.
В Москве покупается любое жилье, лишь бы оно отвечало требованиям безопасности и предлагалось по адекватным ценам. Дисконт, с которым продается недвижимость в менее привлекательных районах, формирует рынок.
Под промышленными предприятиями заняты большие территории. И многие из них будут освобождаться под строительство жилья бизнес- и эконом-класса. Один из примеров – «Большой Сити», площадь которого составляет больше 1000 га. Своей участи ждут промзоны на севере и востоке столицы. Но, поскольку практически все из них с обременениями, то для их освоения потребуются огромные инвестиции. И жилье, которое вырастет на этих площадках, дешевым точно не будет. Площадки с каждым годом становятся все более сложными для реализации проектов. На модернизацию коммуникаций требуются значительные средства, что зачастую делает экономику проектов отрицательной. В центре – это Болотный остров.
Выгода при освоении промзоны зависит от профиля предприятия, от того, в каком месте оно расположено и каким оборудованием обладает, от состояния инженерных сетей и множества других факторов. Если проект интересный, затраты стоят того. Свидетельством тому является процесс освоения промзон, который все-таки идет, хотя и медленно. При этом рассчитывать на успех можно лишь при условии четкого разграничения зон ответственности города и инвестора. Иначе затраты при освоении территории могут свести рентабельность к нулю. Застройщик, даже самый крупный, в одиночку «вытащить» площадку не в состоянии.
Застройка зон идет не слишком быстрыми темпами и по причине неясности прав на активы промышленных предприятий. Зачастую при их выводе затрагиваются интересы десятков юридических лиц. До урегулирования прав ни один инвестор не решится на реализацию проекта.
Оксана Каарма
управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Несмотря на то, что количество вводимого жилья из года в год растет, его рыночная часть действительно уменьшается. К концу 2007 года сложилась ситуация, которая в ближайшие полгода способна привести к значительному сокращению объема предложения в Москве. Так, доля социального жилья в 2008 году увеличится до 50%. При этом суммарные объемы городского жилищного строительства по Москве практически не меняются уже на протяжении нескольких лет и составляют порядка 5 млн. кв. м в год. Что касается прогнозов на 2008 год, то в ближайшем будущем на территории Москвы ожидается дефицит жилья эконом-класса, соответственно, стоимость недвижимости этого класса в Москве будет расти, а ликвидность таких проектов будет достаточно высокой. Более того, жилье эконом-класса в Москве будет дорожать быстрее, чем бизнес.
В будущем основной акцент будет сделан на комплексной застройке на территориях бывших промзон и кварталов с ветхим и аварийным жильем. Так, cуществует план до 2010 года по выводу промзон за пределы города и комплексной застройке на их территории. Площадок, отведенных под строительство, гораздо больше, чем реализуемых на данный момент проектов. Например, завод «Красный Октябрь» пока работает, тем не менее, уже есть проекты возведения на его месте крупного жилого комплекса. Кроме того, есть планы по сносу ветхих домов, которые также оставят после себя пригодную для последующей застройки землю.
В настоящее время в центре Москвы территорию бывших промзон застраивают в основном дорогим жильем. Примерами таких проектов являются ЖК «Шуваловский», «Москва-Сити», «Фьюжн_Парк» и перспективные проекты, продажи по которым еще не начались. Комплексная застройка территории дорогим жильем способствует улучшению имиджа района в целом, что приводит к увеличению цены как на окружающих новых объектах, так и цены старого жилья.
Ирина Наумова
руководитель отдела по связям с общественностью ГК «Пересвет-Групп»
Увы, сегодня ситуация с выделением строительных площадок в Москве не вызывает оптимизма. Тендеры городом практически не проводятся, резко увеличились сроки согласования строительной документации. Учитывая срок реализации девелоперского проекта – в среднем 3 года, такое положение дел сформирует резкий дефицит предложения на рынке первичного жилья в 2010 году. И это при том, что сегодня рынок не оправился после недостатка предложений, вызванного тем, что основные игроки переоформляли реализуемые проекты в соответствии с 214 ФЗ. А принятие 505 ФП затруднит и выделение федеральных земель под девелоперские проекты по всей стране.
В основном строительство предполагается вести на участках, освобождающихся после вывода промзон. Да и ветхого жилого фонда в Москве еще осталось достаточно.
Несомненно, что в связи с новыми технологиями в девелопменте будут осваиваться и участки, расположенные, например, вдоль полотна железных дорог. Также, я думаю, после реконструкции 5-этажного жилого фонда придет черед 9-ти и 12-ти-этажек. Правда, экономика таких проектов пока не очень понятна.
Сергей Лушкин
директор по маркетингу и продажам компании ОАО «Квартал»
На протяжении последних лет объем возводимой недвижимости как коммерческой, так и жилой в столице остается стабильным, и нет оснований полагать, что это тенденция изменится. Однако стоит отметить, что в настоящее время наблюдается децентрализация строительных площадок, и акцент в размещении новых объектов недвижимости переместился за пределы третьего транспортного кольца и МКАД, поскольку в центре столицы остается все меньше свободного мест под строительство.
Михаил Медведев
вице-президент корпорации MIRAX Group
С каждым годом количество площадок под застройку в Москве уменьшается. Выходом является строительство на месте бывших промзон, откуда предприятия были выведены за пределы МКАД. Согласно Генплану Москвы предполагается сносить ветхое жилье, поэтому эти площадки будут пользоваться успехом под застройку новыми объектами. Еще один выход из сложившейся ситуации — освоение подземных, надпутевых и подэстакадных пространств. Строительство объектов там — процесс довольно дорогостоящий и сильно увеличивающий расходную часть инвестиционного проекта, однако является перспективной альтернативой наземной застройке.
Для комплексной застройки вполне могут стать потенциально пригодными промышленные районы столицы, а также ее окраины.
Дискуссия (0)
Участвовать в дискуссии могут только зарегистрированные пользователи. Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.