Ипотечный кризис, начавшийся в прошлом году в США и получивший дальнейшее развитие в Западной Европе, сегодня вызывает все больше разговоров и в России. Главный вопрос, который интересует как участников рынка, так и потенциальных покупателей недвижимости, – как ситуация в США и Европе может сказаться на отечественном рынке ипотеки.
Владимир Лопатин
Председатель Национальной лиги ипотечных брокеров (Нижний Новгород)
По оптимистическим прогнозам, ситуация с кризисом в сфере ипотеки в России продлится полгода, а по пессимистическим – до полутора лет. Одно могу сказать точно – российский рынок ипотеки не обрушится. Сейчас сильно пострадала банковская система Казахстана, так как она сильно зависима от мировых тенденций. Чего нельзя сказать о российской системе. Даже если ипотечные ставки и поднимутся, то мы вернемся к ситуации полугодовой давности. Не больше. Этот кризис ипотечной сферы в Америке стал звоночком и прозвенел он, надо отметить, очень вовремя. Российский ипотечный рынок невелик. Значит, нам удастся избежать макропотрясений. Это событие приведет к тому, что с рынка уйдут лихие банки. А вектор поведения рынка сместится от количественных показателей к качественным. В последнее время банки стали привлекать к своим ипотечным программам клиентов любой ценой, халатно относясь к проверке их надежности и платежеспособности. Недобросовестно работающие банки в условиях динамично растущего ипотечного рынка расписывали условия своего кредитования с использованием необъективной информации. А затем клиент этого банка узнавал от коллег и родственников, что существуют и более выгодные условия. И что его просто-напросто обманули.
Сейчас на рынке сложилась такая ситуация, когда банки повернулись лицом к ипотечным брокерам: для них проводятся семинары, к ним стали прислушиваться. Банки оказались в сложной ситуации в регионах. Там очень динамично росло число игроков, так как на региональные рынки приходили и крупные федеральные игроки, росло число и местных банков. И если бы ипотечный рынок развивался столь же стремительными темпами, как это было в 2006-2007 годах, мы бы догнали Англию, самую ипотечную страну Европы. Сейчас же на рынке останутся только профессионалы, так как только они удержатся и смогут заработать на падающем рынке. Когда же рынок развивался очень стремительно, на нем мог заработать и дурак. Так что настает время профессионалов. Большую роль на ипотечном рынке будут играть теперь ипотечные брокеры. Описанные мною тенденции можно отнести как к регионам, так и к Москве и Санкт-Петербургу.
Наталья Вязанкина
Директор риэлторской компании «Триумф» (Нижний Новгород)
В такой ситуации, при переходе от количественных показателей к качественным, ипотечный рынок займут те профессионалы, которые придут первыми. Либо риэлторы, либо ипотечные брокеры. В Нижний Новгород в 2006-2007 годах пришли грамотные брокеры, я имею в виду такие банки, как «Фосборн Хоум» и «НИКА«. Следовательно, в условиях легализации рынка выживут сильнейшие – те, кто сможет составить конкуренцию этим опытным игрока ипотечного сегмента рынка. Банки будут выбирать те компании, которые дают имидж и стабильность.
Ольга Шпак
Управляющая кредитно-кассового офиса Абсолют Банка (Волгоград)
На сегодняшний день влияние мирового кризиса на российские рынки выражается в удорожании стоимости заимствований на мировых рынках, что вынуждает российские банки искать другие источники фондирования. Ряд банков уже отказался от проведения секьюритизации и от размещения облигационных займов в связи с отсутствием спроса инвесторов.
Вместе с тем острой проблемы кризиса невозвратов на российском рынке и, в частности, на волгоградском, сейчас не наблюдается, поэтому говорить о проблемной ситуации на рынке ипотечного или потребительского кредитования я не считаю возможным.
Кризис на мировых финансовых рынках может оказать влияние на темпы развития ипотеки и потребительского кредитования в нашем городе. В ближайшее время дальнейшего снижения ставки по ипотеке можно не ожидать. Напротив, отдельные банки могут повысить свои ставки по кредитам или уйти с этого рынка вообще.
Не исключено, что некоторые банки будут повышать ставки по ипотеке на 0,5-1,5% годовых, уделять больше внимания качества своих портфелей. Возможно увеличение требований к заемщикам по программам «Ипотека без первоначального взноса» или отказ от них, как от рискованных продуктов. У клиентов с непрозрачными доходами и непонятной структурой текущей собственности, с отсутствием в послужном списке понятных банку мест работы и учебы может сократиться число возможностей получить кредитные средства от банка.
Мы со своей стороны не планируем в ближайшее время ни поднимать ставку по ипотеке, ни менять другие условия нашей ипотечной программ. Я считаю, что емкость российского рынка ипотечного и потребительского кредитования достаточно далека от насыщения. Поэтому не думаю, что в ближайшие 3-5 лет можно ожидать кризиса на этих рынках.
Алексей Ананьев
коммерческий директор агентства недвижимости «Респект» (Пермь)
Реакцию рынка недвижимости мы почувствовали с сентября. Банки изменили свое отношение к заемщикам, которые планируют брать ипотечные кредиты. Это проявилось в увеличении сроков рассмотрения заявки заемщика на выдачу кредита, ужесточении требований к заемщику и повышении ставок по ипотеке рядом банков. Все это способствует ограничению количества выданных ипотечных кредитов. По моему мнению, «затягивание» сделок по ипотеке связано с тем, что банки уже выполнили свой план выдачи ипотечных кредитов на этот год и ресурсов для выдачи кредитов у них не хватает. Скорее всего, в течение двух ближайших недель количество ипотечных сделок значительно снизится.
Анна Самуилова
Директор департамента ипотечного кредитования СКБ-банка (Екатеринбург)
У нас, например, ничего не поменялось, и количество заемщиков за последние два месяца даже возросло. Поэтому говорить о том, что есть прямая зависимость между ипотечным кризисом на Западе и снижением темпов роста рынка в России — не очень правильно. Да, действительно, в последнее время возросло количество обращений в наш банк заемщиков, которым было отказано по различным причинам в других банках. В частности, многие банки увеличили сроки рассмотрения заявок, а также значительно сократили количество предлагаемых кредитных программ, подверженных большему риску (прежде всего, это программы кредитования без первоначального взноса и кредиты в валюте).
Дальше все будет зависеть от того, как будет развиваться ситуация на Западе. Если цена ресурсов будет расти, то, вполне возможно, мы перейдем от американской модели кредитования к немецкой — на основе ссудо-сберегательных кооперативов: когда человек в течение 5-8 лет вкладывает денежные средства в специально созданный кооператив, который потом предоставляет клиенту кредит на покупку квартиры. То есть длительный период времени человек копит деньги по процентным ставкам на 4-6 пунктов ниже, чем ставка на рынке, и впоследствии получает кредит на таких же льготных условиях. Кстати, это вполне реальная модель. Насколько мне известно, по такой схеме было организовано строительство нескольких многоквартирных жилых домов в Свердловской области.
Елена Андреева
Исполнительный директор Сети Агентств Недвижимости «Эксперт» (Уфа)
Ипотечный кризис в Уфе маловероятен, так как причины кризиса в США иные: плавающая ставка по кредиту, которая резко повысилась в какой-то момент, из-за чего ежемесячный платеж по ипотеке резко вырос; другая процедура андеррайтинга, проверки платежеспособности и кредитной истории клиента; большая доля экспресс-ипотеки, чего у нас практически нет; иной рынок. Единственное, что может коснуться нас — это движения курса доллара, сокращение предложения ипотеки, так как финансирование некоторых банков европейскими может сократиться. В этом случае из-за ограничения возможностей ипотеки, повторюсь, могут несколько снизиться цены на недвижимость. Банки не разорятся из-за диверсификации деятельности. Например, с начала года мы видим бум автокредитования. Помимо этого, из-за невыгодности краткосрочных инвестиций в недвижимость, увеличивается число депозитов граждан, а это — средства банков для выдачи тех же ипотечных кредитов.
По данным аналитиков Сети агентств недвижимости «Эксперт«, индекс доходности жилья на 22 октября 2007 года ИДЖ=-0,3 банковских депозита. Отрицательный ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, начиная с января 2007 года, не дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. И даже впервые с 1998 года вложения в жилую недвижимость приносят убыток в 2007 году. Неплатежей по ипотеке у нас в Уфе, со слов многих банкиров, очень мало. В худшем случае банки просто несколько ужесточат процедуру выдачи кредитов, что мы уже наблюдаем на рынке недвижимости Уфы.
Анатолий Мейзлер
Генеральный директор ОАО «Уфимское городское агентство ипотечного кредитования»
Ипотечный кризис в США и Западной Европе практически никак не может сказаться на ситуации в нашем регионе. Это связано с тем, что у нас нет банков, которые работают и имеют выход на западном рынке. Наши банки не зависят от секьюритизации. Но у нас имеются проблемы в другом – это высокая стоимость жилья на рынке недвижимости. К сожалению, спрос опережает предложение. Данная проблема более актуальна для Уфы.
Дискуссия (0)
Участвовать в дискуссии могут только зарегистрированные пользователи. Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.