ИА DAILYSTROY обратилось за мнением к экспертам по вопросу трудностей, возникающих при строительстве крупномасштабных проектов малоэтажной застройки и перспективы развития малоэтажного строительства
Александр Коган
Депутат Госдумы ФС РФ, руководитель программы «Свой дом»
Сложности заключаются в том, что сегодня большая часть «малоэтажки» — традиционные кирпичные строения. Эта технология строительства исчерпала себя по себестоимости, потому что она трудоемкая и энергозатратная. Необходимо развивать альтернативные строительные материалы: глубокую переработку древесины, использование цемента, термоструктурные панели, газобетон, несъемную опалубку. На сегодняшний день в РФ эта отрасль плохо развита. Также проблемой является отсутствие региональных программ развития малоэтажного строительства, в которых должны быть прописаны механизмы выделения больших земельных участков для комплексной застройки, подведение инженерных сетей к таким участкам. Кроме того, нерешенная проблема — отсутствие базового закона. Все-таки сегодня в жилищном кодексе «малоэтажке» уделяют мало внимания, то есть, нет ни формы объединения граждан, ни формы управления малоэтажными поселками. Много недостатков. Нужно все сделать довольно-таки быстро. В принципе, мы над этим сейчас работаем, и я думаю, что в зимнюю сессию базовый закон мы примем, и большинство регионов за это полугодие примут свои программы.
Игорь Иванов
Коммерческий директор Финансово-строительной корпорации «Лидер»
Программа массового малоэтажного строительства весьма перспективна и имеет большой потенциал. Во всех развитых странах подавляющее большинство людей проживают в таунхаусах, коттеджах и малоэтажных домах. Однако развитие малоэтажного строительства в России сталкивается с рядом трудностей. Большинство проблем масштабных проектов малоэтажного строительства так или иначе касаются приобретения и освоения больших земельных участков.
Первая проблема, с которой сталкивается большинство инвесторов и девелоперов – это сложности с оформлением прав собственности на территорию застройки. Для реализации масштабных проектов необходимо консолидировать несколько земельных участков. Приходится вести переговоры с несколькими собственниками, каждый из которых старается «выжать» из своего участка максимальную выгоду: назначает неадекватно высокие цены и крайне неохотно идет на какие-либо уступки. Вторая проблема реализации масштабных проектов – так называемые, «корпоративные» войны. Поскольку подмосковный рынок земельных участков еще далек от прозрачности, некоторые организации в борьбе за перспективный участок используют нецивилизованные методы: подкуп местной администрации, жалобы на разного рода несуществующие нарушения, судебные тяжбы и т.п. Еще одним препятствием развития малоэтажной застройки являются пресловутые административные барьеры. Их преодоление отнимает много времени и сил и замедляет реализацию проекта. Коррупция среди чиновников еще больше увеличивает затраты инвестора, повышая конечную стоимость объектов. Незаконные поборы могут появиться на любом этапе реализации проекта – от процедуры перевода земель в иные категории и согласования генплана развития территории до приема готовых объектов государственной приемочной комиссией. Существуют проблемы и технического характера. Например, в Москве не так много архитектурных мастерских, способных быстро и профессионально разработать концепцию освоения и генплан больших территорий.
Не способствует развитию малоэтажного строительства устаревшая и явно недостаточная транспортная сеть. Подавляющее большинство проектов малоэтажной застройки реализованы и реализуются за пределами МКАД. Добраться от дома до работы (или хотя бы до ближайшего метро) и обратно для новоселов – серьезная проблема. Не хватает транспортных развязок, необходим ремонт дорожных покрытий и расширение многих трасс. Поэтому многие потенциальные покупатели принимают решение о приобретении жилья в малоэтажном жилом квартале или коттеджном поселке только при отсутствии других приемлемых вариантов.
Во многом перспектива строительства массового малоэтажного жилья будет зависеть от состояния и стоимости подведения коммуникаций. Для этого необходимы консолидированные действия девелоперов и местных властей. Если у девелоперов есть возможность участвовать в разработке Генплана развития района, то потребности проекта в мощностях и инфраструктуре будут учтены и реализованы. На сегодняшний день с проблемами неудовлетворительной газификации или электрификации в Подмосковье сталкивается практически каждый девелопер. Мощностей иногда не хватает, даже чтобы начать строительство. Вместо строительства жилья приходится заниматься прокладкой кабелей к ближайшим подстанциям и т.п.
Алексей Ананьев
Коммерческий директор агентства недвижимости «Респект» (г. Пермь)
Сейчас в Пермском крае насчитывается порядка 15 коттеджных поселков, которые включают не больше 40 домов площадью в среднем от 120 до 170 кв. м. Поэтому пока нельзя говорить о том, что у нас малоэтажное строительство развивается большими темпами. Главная проблема в том, что строительные компании не могут толком определить конкретного потребителя на малоэтажные дома. Исследований на тему определения потребностей клиентов — места строительства, инфраструктуры никто не проводит. Загородные дома в крае продаются по цене 3,5-5 млн. руб. Примерно столько стоит в центре Перми 3-х комнатная квартира. Ипотечные схемы позволяют без особых проблем продавать квартиры и покупать частные дома. Однако пермяки не хотят переезжать в загородные дома, поскольку не рассматривают их как жилье, в котором можно жить весь год. Кроме того, у жителей края высокие требования к качеству построенного жилья, месту расположения дома. Строители не могут их удовлетворить. Серьезной проблемой для застройщиков остается поиск земельного участка, в которых сейчас ощущается острый недостаток.
Виктор Белов
Генеральный директор ООО «Еврострой-3000» (г. Екатеринбург)
С моей точки зрения, самая главная проблема – это проблема со сбором документации: согласование участков застройки со всеми службами. Это происходит очень медленно. Мы иногда даже строим быстрее, чем готовим документацию. Например, на оформление документации может уйти даже год, а коттедж «под крышу» реально построить за сезон. Ну, и, конечно, многое зависит от заказчика. Если у него уже есть земля, тогда проще. Если он все уже согласовал во всех инстанциях, получил разрешение на строительство, то нам намного проще. А если у заказчика нет никаких разрешений, то будут проблемы.
Игорь Баженов
Главный специалист отдела развития производственной базы и новых технологий министерства строительства Нижегородской области, член-корреспондент Академии инвестиций и экономики строительства
Основная проблема низкого объема строительства жилья в Нижегородской области заключается в отсутствии площадок под него. Построить дом особого труда не составляет. Проблема — в комплексе. В доме необходимо обеспечить все необходимые условия для жизни, а именно: подвести энергетику, воду, газ и канализацию. Проблемы с подключением первых трех коммуникаций общеизвестны. Но почему-то все думают, что если канализация самотечная, то с ней меньше проблем в подведении. А ведь иногда с учетом рельефа нашей местности приходится прокладывать коллекторы на глубине 3-5, а то и 10 метров. Сейчас много говорят про малоэтажное строительство, которое в какой-то степени поможет решить проблему с жильем в Нижегородской области. Даже завод по производству комфортабельных малоэтажных домов в Семеновском районе совместно с немцами построили. А к 2010 году доля строительства индивидуального жилья должна составить почти четверть.
Ирина Кузюткина
Руководитель отдела маркетинга ООО «Термостройкомплект» (г. Волгоград)
В Волгограде сектор малоэтажного строительства развит слабо. В значительных объемах работают всего две фирмы — ООО «Термостройкомплект» и ЗАО «Красноармейский лесозавод». Последняя компания весной этого года заявляла о своих планах по реализации совместно с мэрией масштабного проекта «Мунципальная деревня». Предполагалось, что завод будет строить недорогие (12 000 рублей за кв. м.) коттеджи из сборных деревянных конструкций собственного производства. Наша компания сейчас реализует проект «Лазурная долина» (86 коттеджей). Главной проблемой при крупномасштабном малоэтажном строительстве является подбор земельного участка. В городе уже не осталось свободных земель, а строительство на окраинах связано с огромными затратами на подвод коммуникаций. Пойти на это пока никто не решается.
Дискуссия (0)
Участвовать в дискуссии могут только зарегистрированные пользователи. Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.