По заказу ИА DAILYSTROY Всероссийский центр изучения общественного мнения (ВЦИОМ) провел опрос об ожидаемом росте цен на жилье. В опросе приняли участие 1 600 респондентов из 42-х регионов РФ. Согласно данным ВЦИОМ, ожидают повышения цен на недвижимость 89% населения страны. ИА DAILYSTROY обратилось к экспертам рынка недвижимости с аналогичным вопросом: будут ли расти цены?
Дмитрий Попов
Начальник Аналитического отдела компании «Новая площадь»
Средняя цена метра жилья в России в будущем году вырастет.
Объемов строительства жилья, как по отдельным регионам и городам, так и в совокупности по стране, недостаточно — даже для того, чтобы рост цен на жилье был на уровне инфляции. Речь может уже не идти о доступности жилья — в Москве, например, цены недоступны даже для платежеспособной общероссийской аудитории: средняя цена вторичного рынка Москвы в 5 000 долларов за метр, на фоне 1 000 долларов за метр в среднестатистическом крупном городе РФ.
При это ошибочно было бы думать, что темпы роста цен в крупнейших городах России отстают от столицы. Вместе с тем, по признанию чиновников от градостроителного комплекса Москвы (пресс-конференция на выставке-ярмарке Недвижимость-2006, ЦДХ, Москва, 28 сентября 2006 года), объем строительства жилья в столице увеличиваться не будет. Следовательно, недоступность столичного жилья будет усугубляться. Столица России идет к нормальному ценовому уровню крупнейших городов Европы и мира. По сравнению с крупнейшими столицами-мегаполисами, Москва может вырасти еще на 20% к текущему уровню.
В регионах доступность жилья в перспективе будет зависеть от двух факторов:
- развития локальной экономики региона, обеспечения уровня роста доходов жителей региона
- активности строительных компаний — объемов ежегодного ввода жилья
Соотношение этих показателей будет определять и динамику цен на жилье в каждом конкретном регионе.
Вторичными факторами, определяющими динамику развития жилищного рынка региона, являются показатели рождаемости и миграции для каждого региона.
Эксперты рынка утверждают, что даже для того, чтобы остановить рост цен, требуется в несколько раз увеличить объемы строительства. Для Москвы оценочная цифра для фиксации стоимости метра на уровне 3-4 000 долларов за метр составляет 10 000 000 квадратных метров ежегодного строительства жилья. Заметим, что отностельно к примеру Китайского опыта, где ввод жилья на душу населенияф составляет 1 кв.м в год, для Москвы даже 10 000 000 кв.м недостаточно.
Комплекс архитектуры Москвы проводит расчеты нормальной плотности населения — но при это совершенно не учитывается показатель занятости населения к плотности жителей: если в советское время значительное число работающих в городе составляли рабочие, площадь земли на кажого из которых измерялась десятком квадратных метров (поскольку цеха и цеховое оборудование было громоздким), то теперь, на каждого работающего в столице приходятся единичные метры — работники концентраруются в многоэтажных офисных комплексах, торговых центрах, малых предприятиях — в то время как громоздкие производства выводятся за черту города. Это приводит к дисбалансу возможностей города по обеспечению жилой площадью растущего числа занятых, транспортным и многим другим проблемам.
В регионах такая проблематика сейчас не выражена. Также, нет таких проблем с энерговооруженностью, как в Москве и МО. Тем не менее, интенсивное развититие регионов приводит к повторению проблем Москвы и МО — недостаточность и устаревание инженерной инфраструктуры сдерживают жилищное строительство, наряду с ростом себестоимости строительных материалов, вызванным недостаточным увеличением объемов производства таковых.
Уже в текущем году наиболее экономически развитые регионы продемонстрировали сопоставимый с Москвой рост цен предложения. При этом, Москва занимает лишь второе место по темпам роста цен относительно начала 2006 года — на первом месте Санкт-Петербург.
Геннадий Стерник
Независимый аналитик рынка недвижимости
Рынок недвижимости — это сложная социально-экономическая система, обладающая свойствами самонастройки, саморегулирования, т.е. типичными свойствами кибернетической системы. Она является подсистемой, элементом для систем более высокого уровня: для экономики региона, страны, мировой экономики.
Для экономики России период с 2000-го года — это политическая и экономическая стабилизация и начало периода устойчивого развития. Следовательно, мы находимся в начале долговременного, медленно протекающего экономического цикла, в котором полупериод роста может занять 20-25 лет и более. Это утверждают не только Правительство РФ, но и многие видные экономисты. И даже Всемирный банк, который предсказывает высокие темпы роста экономики России до 2030 года. Форс-мажорные обстоятельства не исключены, однако вероятность их минимальна.
Поскольку поведение рынка недвижимости сегодня в значительной степени определяется внешними факторами, развитием общеэкономических условий, то можно утверждать, что основная закономерность, базовый тренд рынка на эти годы — устойчивое развитие и рост цен на жилье.
Действительно, в течение шести лет на рынке недвижимости Москвы мы наблюдаем рост цен, прерываемый кратковременными периодами стабилизации. В динамике темпов роста цен не происходило перехода в отрицательную полуплоскость графика, что вызывает иллюзию отсутствия цикличности на рынке. Поэтому общепринятый метод изучения динамических рядов цен ограничивает наше понимание тенденций рынка. В связи с этим нами был предложен новый метод изучения динамики рынка, названный методом негармонического разложения ценового тренда.
Сущность предлагаемого метода сводится к переходу от изучения динамики исследуемой величины (собственно цен) к исследованию первой (приросты, или скорость роста), затем второй (скорость роста приростов, или ускорение роста цен) и т.д. производной — динамических рядов темпов прироста величин относительно аппроксимирующей функции предыдущего уровня.
В результате в июне-июле с.г. нам удалось построить математическую модель и рассчитать прогноз динамики цен на второе полугодие текущего года, на 2007 год и на последующие годы. Расчеты показали, что в ближайшие месяцы темпы роста цен начнут снижаться вплоть до нуля, весной-летом следующего года возможна даже незначительная коррекция цен, и лишь в конце года снова начнется подъем темпов роста цен.
Таким образом, основанный на методе негармонического разложения ценового тренда прогноз тенденций изменения цен на рынке жилья Москвы состоит в следующем: краткосрочный прогноз (до конца 2006 года) — снижение темпов роста цен вплоть до нуля при уровне на 5-10% выше июньских; среднесрочный прогноз (до конца 2007 года) — ценовая стагнация с возможной коррекцией вниз в размере 3-5% относительно июня; долгосрочный прогноз (на 15-20 лет вперед) — устойчивый рост со средним годовым темпом 20-25% (в номинальных долларовых ценах) и с колебаниями месячных темпов роста вплоть до нуля.
Каковы же причины наметившейся тенденции к снижению темпов роста цен? Каковы механизмы реализации полученного расчетного прогноза? Таким причинами являются: уменьшение количества покупателей, способных приобрести квартиру по столь выросшим ценам; ухудшение условий ипотечного кредитования, вызванного дефицитом предложения; снижение доходов владельцев квартир от сдачи их в аренду, вызванного более низкими темпами роста арендных ставок по сравнению с ценами покупки.
Последствиями снижения темпов роста цен, которые ожидаются в ближайшие месяцы, и одновременно, причинами возможной стагнации и даже корректировки цен могут быть: снижение мотивации к инвестиционному приобретению квартир, основанной на высоких темпах роста цен; возможность оттока инвестиционных капиталов в более доходные сектора для вложений; выход на рынок квартир, приобретенных со спекулятивными и инвестиционными целями.
Прошедшие после расчета данного прогноза четыре месяца позволяют увидеть, что фактические цены оказались несколько выше прогнозируемых, хотя темпы роста цен и уменьшились: с 8% в мае до 6,8%, 3,8% и 2,9%, 1,6% в июне, июле, августе и сентябре, соответственно. Таким образом, качественно прогноз пока подтвердился — на рынке жилья Москвы произошло снижение темпов роста цен с безумных 8-10% в месяц до «почти нормальных» 1-2%. Ближайшие месяцы покажут, перейдет ли рынок к стабилизации и потребуется ли корректировка прогноза на 2007 год.
Алексей Семенов
Заместитель руководителя экспертного совета Госдумы РФ по реализации нацпроекта «Доступное жилье»
Думаю, что рост цен остановится на уровне 2-3% в месяц и, возможно, повторится ситуация лето-зима 2004-2005 гг, когда рост цен стабилизировался на этой отметке. В дальнейшем все будет зависеть от действий правительства по реализации нацпроекта. Если количество предложения нового жилья не увеличится, то возможен новый рост. Пока на горизонте такого не наблюдается. А завершение всех новых строительных проектов, которые реализуются сейчас, будет не ранее 2008 года. Но к тому времени в связи с большей доступностью ипотеки, спрос может также возрасти. Чтобы окончательно остановить рост цен, необходимо повсеместное грандиозное строительство жилья, что сейчас не представляется реальным: нет земли, и проблема с ее выделением, нет мощностей, не хватает стройматериалов.