Продав AFI Development офисно-гостиничный комплекс в Лефортове на этапе проектирования, компания MR Group объявила о новом проекте, пишет «Коммерсант» сегодня, 10 октября. Это офисно-торговый комплекс на Нахимовском проспекте суммарной площадью более 100 тыс. кв. м, в который будет вложено $300 млн. MR Group продаст и этот проект, прогнозируют эксперты.
К строительству многофункционального комплекса «Лотос» на пересечении Нахимовского проспекта и Одесской улицы MR Group приступит в начале 2008 года, сообщила вчера на выставке ExpoReal-2007 в Мюнхене коммерческий директор компании Ирина Дзюба. На участке 1,8 га планируется построить три 22-этажные башни общей площадью более 100 тыс. кв. м, из них 90% займут офисы, 10% — торговые площади. Дзюба отметила, что права долгосрочной аренды участка выкуплены на вторичном рынке, но называть контрагента отказалась. По ее словам, в проект может быть привлечен соинвестор.
Объем инвестиций в проект, разработанный немецким архитектором Сергеем Чобаном, компания оценивает в $300 млн. с учетом приобретения прав аренды на участок. MR Group обещает завершить проект к середине 2010 года. Директор отдела офисной недвижимости Knight Frank Андрей Петров, осведомленный о проекте, считает заявленный объем инвестиций «несколько завышенным». «Сумма вложений в такой проект не может превышать $250 млн., но MR Group известна тем, что закладывает объем инвестиций с запасом»,- говорит эксперт. По его словам, арендные ставки в этом районе могут составлять $800 за 1 кв. м без учета НДС и операционных расходов, то есть от эксплуатации комплекса владелец может получать не менее $80 млн. в год. Если по окончании строительства MR Group продаст объект, то, по подсчетам Петрова, сможет выручить за 1 кв. м до $6 тыс., или $1,8 млрд. за весь комплекс.
Проект может быть продан еще до начала строительства, считает ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов. Он напоминает, что в июне 2007 года компания объявила о планах строительства офисно-гостиничного комплекса на Большой Почтовой улице площадью 230 тыс. кв. м на участке 2,75 га. Спустя две недели стало известно о продаже проекта компании AFI Development за $104,3 млн. «Пока MR Group ведет себя как компания, которая ведет проекты лишь на этапе оформления документации, после чего продает их»,- резюмирует Максим Жуликов.
Такая стратегия позволяет получить норму прибыли, которая минимум в 1,5 раза выше, чем при девелопменте, когда инвестор ведет объект до его сдачи в эксплуатацию, отмечает коммерческий директор «СТ Групп» Дмитрий Шмелев: «Основная работа девелопера происходит именно до того, как строители выходят на площадку». Правда, если доводить строительство до конца, в абсолютных цифрах прибыль будет все же больше, так как объем инвестиций в возведение комплекса превышает затраты на оформление документации, добавляет эксперт. По его словам, случаи продажи проектов на этапе строительства сегодня в России крайне редки: «Такого рынка не существует».