По инфоромации «Коммерсанта», опубликованной 12 сентября, Олимпийский законопроект, который сегодня будет внесен в Госдуму, будет содержать специальные нормы выкупа земли под строительство олимпийских объектов в Сочи. Как сообщил глава МЭРТа Герман Греф, вносимый сегодня в Госдуму олимпийский законопроект будет содержать особую процедуру изъятия земельных участков для строительства олимпийских объектов в Сочи. По его словам, изъятие земельных участков будет происходить в ускоренном режиме и с упрощенной системой рассмотрения споров в судах. Принятие его, как и законопроекта о создании олимпийской госкорпорации, ожидается в октябре 2007 года.
Подробностей министр не раскрыл: Герман Греф лишь уточнил, что процедура изъятия будет «миновать Верховный суд» и проходить пять-семь месяцев. Домовладельцы, чьи земельные участки будут изъяты по «олимпийской процедуре», получат право либо денежной компенсации, либо «равноценные земельные участки и дома». Герман Греф пообещал, что компенсация будет произведена «на основе рыночной оценки» — и оценкой, и постройкой «компенсационного» жилья будет заниматься олимпийская госкорпорация.
Стандартная процедура изъятия участков и недвижимости для госнужд описана в Земельном и Гражданском кодексах. Решение об «экспроприации» принимает орган исполнительной власти федерального, регионального или муниципального уровня. «Госнуждой» считается необходимость строительства инфраструктурных объектов, доступа к залежам полезных ископаемых, сооружения военных объектов. У получившего уведомление о «выселении» собственника имущества есть ровно год на переговоры с чиновниками. Если за год согласие не достигнуто, власти вправе подавать иск и добиваться изъятия в судебном порядке. Вероятно, в олимпийском законе будет изъята норма о годовом сроке переговоров.
Как пояснил партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский, на практике стороны предпочитают не доводить дело до суда. По словам юриста, когда договориться не удается, заинтересованное лицо-застройщик предпочитает «закрыть тему», отказавшись от проекта. По его мнению, «если собственнику дадут нормальную цену, он, скорее всего, согласится на выкуп. В противном случае проблемы неизбежны. Кубань — это не Бутово, это южный темперамент», — отметил юрист.
Партнер «ФБК-Право» Петр Достовалов не представляет, как можно ускорить судебное производство, не нарушив при этом прав граждан. «Собственник в сравнении с государством находится в заведомо слабой позиции, поэтому сейчас госорган должен доказывать суду, что изъятие как крайняя мера действительно необходимо», — сказал юрист. По его словам, есть опасения, что олимпийский закон изменит эту процедуру: для изъятия суду будет достаточно заявления чиновника о необходимости участка для строительства олимпийского объекта. Петр Достовалов также считает, что главным вопросом станет справедливость цены выкупа.
Пока МЭРТ не может сказать, какое число участков в Сочи будет изыматься по олимпийской процедуре. По оценкам губернатора Краснодарского края Александра Ткачева, под изъятие точно попадет «20-25 домовладений». Как признал Греф, на деле их может быть гораздо больше: правительство пока не приняло окончательное решение о границах участков, необходимых для олимпийской стройки.
По словам генерального директора «Элит земпроект компани» Валентины Рафаиловой, ажиотаж в скупке земель и недвижимости в Сочи, начавшийся в июле, уже схлынул, цены на землю и недвижимость в Сочи стабилизировались. По ее данным, за август некоторые элитные объекты подорожали на 10-15%, другие остались на прежнем уровне. Стандартный уровень цен на «первой линии» Сочи (участки у моря) составляет около $150 тыс., на «второй линии» — $100 тыс., цена квадратного метра недвижимости в стандартных жилых комплексах — в пределах $4 тыс. за кв. м, элитных — $10 тыс. Рост цен на землю составил с лета 2007 года несколько раз.
Замгендиректора девелоперской компании MR Group Виктор Микитей говорит, что изыматься земли под госнужды будут в основном в Имеретинской бухте. «Там 60% жилья — бараки и коммуналки. Жители не против переехать, но требуют от властей адекватной компенсации за землю и недвижимость», — говорит Микитей, добавляя, что в районе бухты много «самостроя». В администрации Сочи сообщили, что для владельцев незаконных строений компенсация не предусмотрена. По мнению гендиректора компании «Новая площадь» Дениса Семыкина, переселение жителей Сочи потребует от местных властей увеличения доли города в инвестконтрактах с застройщиками, «с нынешних 30% до 50%» — по его прогнозам, это вынудит часть компаний свернуть бизнес в Сочи.
Последствия же работы олимпийского принципа изъятия земли в Сочи пока не берется предсказать никто. Собеседники, впрочем, единогласно полагают, что скандалы вокруг упрощенного режима изъятия участков неизбежны.