Сравнительный анализ крупнейших торговых центров и моллов России

Крупные торговые центры и моллы – мощные точки социального притяжения – стали привычным элементом городского пейзажа. Успел выработаться стереотип: ТЦ – это огромная герметичная коробка, украшенная логотипом компании. Стоит она посреди асфальтового поля открытой автостоянки, если расположена за кольцевой автодорогой. В городе фасад ТЦ украшен псевдоокнами или «историческим» декором. Однако бывают и исключения. Мы выбрали десятку торговых центров, архитектура которых опровергает сложившийся стереотип или же выходит за его рамки, пишет газета Коммерсантъ Business Guide

Торговые комплексы, являясь по определению крупными объектами, активно формируют городское пространство, и поэтому их проектирование включает в себя комплекс градостроительных задач. Это не только утилитарные вопросы, такие, как грамотный выбор места для размещения и организация транспортных потоков, но и задачи пространственной, семантической и информационной организации среды.

ТЦ легко классифицировать по их расположению – в центре, на окраине города или же за городом. Торговые здания, возникшие на окраинах города, как правило, «вещи в себе». Они пример чистой, незамутненной формы – те самые коробки, привлекательность и оригинальность которых целиком зависит от фантазии архитектора.

Первой ласточкой стал построенный в 2001 году на Волоколамском шоссе торговый центр «Гвоздь«. Архитектурное бюро «Остоженка«, специализирующееся, как и следует из его названия, на застройке «золотой мили» элитным жильем, неожиданно для всех спроектировало огромный торговый комплекс площадью 16 тыс. кв. м. Проект и дальнейшая его реализация так заметно выделялись на фоне существующей практики, что Государственный музей архитектуры им. А. В. Щусева включил «Гвоздь» в свою коллекцию современной архитектуры.

Торговый центр «Европарк«

Обращенное к шоссе полукруглым фасадом, здание «приколочено» к земле огромным гвоздем, шляпка которого торчит видным издали опознавательным знаком. Входная группа выполнена в виде своеобразного портика – желтый прямоугольник «фронтона» прошит гвоздями-колоннами. Пожалуй, торговый центр «Гвоздь» – единственное в столице архитектурное произведение в стиле поп-арта.

Образ здания мистически влияет на его судьбу. Согласно своей поп-артовской эстетике, торговый центр демонстрирует популярную, общедоступную направленность: его стены естественно заполняются предметами массовой продукции, связанными с современной индустриальной культурой. Якорными арендаторами ТЦ «Гвоздь» являлись супермаркет «Седьмой континент» и магазин «Техносила«. В 2003 году прошло сообщение, что площади будут перепрофилированы под формат «рыночной» торговли. Компания Penny Lane Realty разработала для владельцев «Гвоздя» новую концепцию, согласно которой торговый центр европейского уровня должен был пустить под свою крышу арендаторов с ликвидированных рынков. Революционному начинанию на рынке коммерческой недвижимости не суждено было осуществиться – торговый центр не сменил гордое имя «Гвоздь» на ТЦ «Новомитинский«. Права аренды перешли к компании «Альянс Дома.нет«, которая взялась за реконструкцию внутренних пространств с целью создания более оптимальных для субарендаторов условий.

Другим торговым центром близ МКАД, который привлек внимание общественности своим неординарным видом, стал «Европарк» на Рублевском шоссе. Пока он строился (по проекту ООО АБД), город был завешен растяжками со слоганом «Торговый центр. Наконец на Рублевке все как у людей». Слоган лгал, как и всякая реклама. «Европарк» мало напоминает стандартные комплексы – на Рублевке опять не как «у людей», а как «на Рублевке».

LUXURY VILLAGE / Деревня роскоши в Жуковке

Извиваясь яркой лентой вдоль магистрали, комплекс оформляет значительную часть придорожного пейзажа. Яркие цвета – оранжевый и красный – оживляют ландшафт городской окраины и привлекают взгляд спешащего автомобилиста. Типологически торговый центр «Европарк» близок к пассажу. Это система двухсветных протяженных торговых линий с расположенными на них магазинами, с верхним освещением. В отличие от традиционного пассажа, световой фронт расположен не вдоль по центральной оси (по ходу движения посетителей), а поперек. Фермы с вмонтированными в них фонарями членят пространство на отсеки, позволяя варьировать их высоту.

«Рамстор» упрятан в «подбрюшье» змеи, голова и хвост обозначены многозальным кинотеатром и развлекательным центром. Пестрая лента рождает множество образных ассоциаций – от поезда до гигантского червя (сродни тем, что пахали землю в культовом фильме «Дюна»). Сходство с первым заметят, скорее всего, мчащиеся по шоссе автомобилисты, со вторым – близкие к почве пешеходы.

Если двигаться дальше по Рублевке, то в районе Жуковки по ходу движения справа возникнет новый торговый объект, который сложно отнести к классическим коммерческим центрам. Это торговая улица из отдельно стоящих бутиков. В целом они образуют компактный торговый комплекс с расширенной за счет гостиницы и театра функцией. Торговый комплекс носит гордое название Luxury Village; основные клиенты, естественно, местные жители. Этот амбициозный проект компании Mercury воплотили в жизнь московские архитекторы из бюро «Меганом», признанные архитекторами года на самой авторитетной выставке «Арх-Москва-2006«.

Деревня роскоши протянулась на 600 метров пешеходным дублером Рублево-Успенского шоссе. Над благоустройством торговой улицы работала всемирно известная в области ландшафтной архитектуры и средового дизайна голландская компания West 8. Именно ей принадлежит идея разместить клумбы посреди причудливого мощения, рисунок которого воспроизводит увеличенный фрагмент шкуры зебры. Клумбы здесь не только для красоты – они служат своеобразным «регулировщиком» маршрута. Возникая то там, то здесь, клумбы отклоняют пешеходов от прямолинейного движения – эти отклонения ненавязчиво приближают потенциального покупателя к витринам и входам бутиков.

Торгово развлекательный центр в Мытищах

Бутики, отделанные канадским кедром ящички, напоминают шкатулки для драгоценностей. К коим, безусловно, можно отнести и Bentley-Lamborghini, и Yves Saint Laurent, и Gucci, и другие топ-марки, разместившиеся в 36 магазинчиках. Остается добавить, что здание гостиницы строится по проекту итальянского дизайнера Антонио Читтерио.

Полную противоположность «Деревне роскоши» представляет торговый центр в Мытищах. Брутальный ангар, облицованный ярко-красными декоративными панелями из алюминия, есть не что иное, как разложенные по этажам-стеллажам магазины, кинозалы, кафе, бары, супермаркет. Плотно упакованные в одном объеме, они представляют собой квинтэссенцию не только торговой, но и общественной жизни подмосковного города. Сам комплекс завершает формирование железнодорожной площади, инфраструктуру которой составляют железнодорожные пути, здание вокзала, переходы и торговые павильоны.

Бескомпромиссная архитектура торгово-развлекательного центра буквально иллюстрирует популярную в недавнем прошлом книгу Уэльбека «Мир как супермаркет», в частности главы «Современная архитектура и вектор ускорения перемещений» и «Строить торговые стеллажи». Стоит, однако, заметить, что эти главы объединены общим заголовком «На пороге растерянности». В Мытищах же никакой растерянности не наблюдается. Напротив, все: благоустройство прилегающей территории, устройство автостоянки, тротуары и зеленая зона, разбивка бульвара и оборудование детской площадки – пронизано общим позитивным духом прогресса и развития.

Галерея «Аэропорт» на Ленинградском проспекте

В случае когда здание расположено в центре, приоритетная задача обычно тонкое включение в контекст застройки, развитие и структурирование сложившейся среды. Характерный пример – галерея «Аэропорт», которая спроектирована архитекторами группы ДНК на месте «дикой» торговли на площади возле метро «Аэропорт». Это здание, обласканное архитектурными критиками, получило в 2004 году премию Real Estate за лучший объект в разделе «Коммерческая недвижимость – малый торговый центр». На информационно-аналитическом портале Arendator.ru масштаб комплекса обозначен как «районный», однако 12 тыс. кв. м не так уж мало даже по московским меркам. А уж по шуму, который «Аэропорт» наделал в профессиональных архитектурных кругах, его значение выходит далеко за рамки районного.

Новая галерея парит над площадью, сохраняя ее воздушную среду. Здание не уничтожает сложившуюся коммуникативную составляющую площади, которая остается местом оживленных людских потоков. Галерея лишь структурирует это броуновское движение: осмыслив существующие транзитные линии, архитекторы соединили выходы из метро с жилой застройкой пассажем, превратив, таким образом, значительную часть горожан, спешащих домой, в потенциальных покупателей. Впрочем, выбор шопинговать или не шопинговать оставлен за гражданами: архитекторы продублировали эти же направления открытыми пешеходными «бульварами».

Одно из выступающих крыльев галереи «Аэропорт» продолжает ось подземного перехода, накрывает его, создавая дополнительный комфорт для пешеходов. Кафе, расположенные в здании и на кровле галереи, также работают и на посетителей, и на окружение. Внимание к городу воздается торговому центру сторицей: это бойкое место, которое превращает процесс покупки в удовольствие.

Торговый комплекс «Квадро» на Кутузовском проспекте

Торговый комплекс «Квадро», спроектированный архитекторами мастерской «Резерв«, расположен вдоль другой магистрали – Кутузовского проспекта. Этот объект также был высоко оценен архитекторами и девелоперами: он получил диплом в конкурсе на лучший инвестиционный проект в номинации «Торговый центр», проведенном на выставке Realtex-2003, и диплом второй степени в номинации «Лучшее здание» на выставке «Арх-Москва» в мае 2003 года.

Более простое в плане и объемном решении, чем галерея «Аэропорт», здание тоже типологически ближе к пассажу, чем к герметичному торговому боксу. Архитекторы помещают два подземных этажа в открытую «яму» так, что получается классический дом «на ножках». Использование этого модернистского приема, введенного в архитектурный оборот великим Ле Корбюзье, позволяет превратить первый уровень в скрытую от глаз автостоянку и осветить размещенный на нижнем уровне продовольственный этаж. Атриум делит комплекс на две части – трех- и четырехэтажную.

Трехэтажная часть выходит открытым стеклянным фасадом на проспект, четырехэтажная – глухим задником на улицу Клочкова. Главный фасад, драматически опрокинутый в обратном наклоне, своей прозрачностью борется со стереотипом «глухой коробки». Днем он гигантским зеркалом отражает потоки машин, а ночью работает как световой экран. К сожалению, у этого объекта не столь счастливая коммерческая судьба, что у галереи «Аэропорт».

Торговый центр «Новинский пассаж«

Группа «Партия«, изначально обосновавшаяся в «Квадро», два года назад свернула розничные сети «Партия» и «Домино«. Найти покупателя на самый крупный объект (16,2 тыс. кв. м) оказалось непросто: потенциальных инвесторов отпугивала слишком высокая цена (бывший топ-менеджер «Партии» говорил, что собственники хотели около $5 тыс. за 1 кв. м, то есть более $80 млн за объект). Однако 12 февраля 2007 года в интернете появилось сообщение, что здание нашло нового хозяина. Им стал холдинг «Подиум», работающий на рынке одежды и товаров luxury с 1995 года и владеющий одноименной сетью бутиков одежды, ювелирных изделий и стоковых гипермаркетов «Дисконт-центр». Последний и разместился на площади 10 тыс. кв. м. По словам автора здания известного московского архитектора Владимира Плоткина, с новым арендатором «Квадро» обрел новую жизнь. «Я и мечтать не мог о чем-нибудь подобном,– говорит архитектор.– После того ужаса, что устроила там «Партия», перегородив все стенками и практически убив интерьер, новый арендатор сумел воспользоваться всеми потенциальными возможностями, которые мы закладывали в проект».

Отсутствие других арендаторов позволило не членить пространство центра на жалкие закутки, а оставить его единым, прекрасно освещенным и удобным для посетителей.

Если галерея «Аэропорт» и ТЦ «Квадро» расположены на важных магистралях на «подступах» к Москве, то торговый комплекс «Новинский пассаж» (фото 7) стоит в самом центре города, на Садовом кольце. Здание в «историческом» стиле спроектировано в «Моспроекте 2«. Псевдоклассическая одежка – это своеобразный дресс-код, обязательный, по мнению московских чиновников от архитектуры, для новостроек в центре.

Торговый центр «VANITY» на Казанской улице в Санкт-Петербурге

Костюмчик ужасно скроен и плохо сшит, зато из дорогого материала. Натуральный серый гранит в отделке фасадов и темное стекло – мрачность экстерьера неоправданно отождествляется с респектабельностью. Интерьер же (бюро «А-Б») сделан на полном отрицании экстерьера. Максимально вычищенное, минималистичное пространство, стекло, металл и белый камень, белая воздушная ткань. Свет, которым наполнен интерьер, размывает границы, создает ощущение изменчивости, текучести. Превалирующий белый цвет насыщается разными оттенками цвета – желтоватым в офисной части, голубоватым в торговой.

Торговые ряды образуют галереи вокруг центрального атриума, который используется как площадка для выставок актуального искусства. Как правило, это гламурные фотографии либо знаменитостей, либо о знаменитостях. В проектах Федора Бондарчука и Владимира Глынина «Время Настоящее и его Герои», Владимира Широкова «Просто.Звезды», «Культ Белого» Андрея Бартенева и регулярно проводимых дефиле модных дизайнеров представлен стиль жизни, который призван обеспечить бутики и салоны, расположенные в «Новинском». Так сказать, налицо единство формы и содержания.

Альтернативу московскому строительству можно обнаружить в Петербурге в самом неожиданном месте – возле Казанского собора. Шедевр российской архитектуры налагает на своих соседей самые строгие ограничения, однако петербургское архитектурное бюро «Рейнберг и Шаров» не стало стилизовать свое здание под XIX век. Торговый центр недвусмысленно заявляет о своей современности: стеклянный фасад, за которым просвечивает диагональ эскалатора, дизайнерские металлические детали крепления, отсутствие декора – все указывает на принадлежность к нашему времени. Это очень сдержанная, очень холодная и, в сущности, очень питерская архитектура, не предполагающая суеты и какой-либо неряшливости. Разместившийся в новом здании магазин одежды Vanity, объединивший самые дорогие брэнды, идеально соответствует аристократическому духу Невского проспекта.

Не отстает от столиц и Нижний Новгород. Город самой крупной российской ярмарки традиционно удерживает хорошие позиции в области торговых зданий. ТЦ «Этажи» – крупнейший в городе (первая очередь – 18,6 тыс. кв. м, вторая – 9,6 тыс. кв. м). Построен он по проекту творческой мастерской архитектора Быкова. Проект начинался как реконструкция заводской столовой, двухэтажного здания эпохи социализма, единственной панельной постройки в квартале. В итоге столовую снесли. А на ее месте вознеслись «Этажи» из стекла и металла.

ТЦ занимает угол квартала, рядом столетнее кирпичное здание винных складов. Смелое вторжение в контекст оправдало себя: здание подняло качественную планку городской жизни на новую высоту. Открытость торгового комплекса сделала его самым популярным зданием района. Прекрасное освещение (огромный навесной витраж-витрина), общественное пространство атриума в четыре этажа, панорамные лифты, многофункциональность (от ресторана до крупного интернет-кафе) – торговый центр стал, по сути, преемником советского ДК. Владельцы «Этажей» прекрасно почувствовали эту тенденцию и возмещают городской дефицит светской жизни и развлечений, устраивая промоакции и просто акции. Вроде «Ночного путешествия» – ночного пати, совмещенного с шопингом по специальным ценам. Программа обещала «путешествие в мир нереальных скидок и легких развлечений». Входной билет – VIP-карта «Этажей».

Торговый центр «Этаж» в Нижнем Новгороде

Для владельцев VIP-карт торговый центр «Этажи» предлагает также новую услугу: каждый четверг и пятницу с 12.00 до 17.00 в «Этажах» работает стилист. В рамках проведения модных показов сезона «весна-лето 2007» им стал модельер Максим Засыпкин.

Пока модные «Этажи» работают над стилем нижегородцев, другой знаковый объект ритейла Нижнего Новгорода – торговый центр «Сити» – сам воплощенный стиль. Вернее «Де Стиль«: архитекторы мастерской Пестова и Попова обращаются к художественному наследию голландских авангардистов из группы De Stil, в частности к творчеству Пита Мондриана. Простые комбинации цвета и орнамента создают джазовый рисунок, артистично связывающий разношерстное окружение в единое целое. Сравнительно небольшое здание расположено на месте, где от вокзала до рынка в начале 90-х выстраивались розничные ряды челноков. Впоследствии они эволюционировали в палатки и киоски, далее в обшитые сайдингом мини-маркеты и, наконец, в ТЦ «Сити».

Абсолютно функциональная, без изысков планировка, полностью отвечающая требованиям владельцев – максимум торговых площадей, максимум площадей рекламных. Заслуга архитекторов, что они нашли для этой банальной задачи столь нетривиальное и точное решение.

Торговый центр «Сити» в Нижнем Новгороде Три составляющие успеха ТЦ – это место, место и еще раз место Торговые сети при выборе подходящего помещения и торгового центра обращают внимание прежде всего на более прагматичные вещи, нежели архитектурные достоинства здания. Так, по мнению генерального директора торговой сети «Глобус Гурмэ» Андрея Яковлева, основных критериев два. Первый – «соответствие позиционирования ТЦ брэнду торговой сети, то есть соответствие аудитории ТЦ и лояльных торговой сети покупателей. Второе требование экономическое – размер арендных ставок. Также важно удобство самого помещения».

«Наша сеть может позволить себе платить в ТЦ высокого класса порядка $800-900 за 1 кв. м в год,– рассказывает господин Яковлев.– В центре города есть точки, которые работают именно на таких условиях. Правда, даже там многое зависит от частных обстоятельств. Один из наших магазинов работает в ТЦ «Весна» на Новом Арбате. Там мы платим несколько меньше, так как расположились на минус втором этаже».

Директор по развитию сети супермаркетов «Азбука вкуса» Дмитрий Цареградский называет практически те же определяющие выбор параметры: «Местоположение ТЦ в городе. Наше местоположение непосредственно в ТЦ. Затем его концепция, то есть на какого рода потребителей ориентирован торговый центр. Так как чаще всего «Азбука вкуса» является якорным арендатором, то нас интересует создаваемый девелоперами пул арендаторов. Кроме того, важно наличие дополнительных сервисов, предполагаемых концепцией торгцентра (рестораны, кинотеатры, детские комнаты и т. д.). И наконец, цена арендной ставки».

И все-таки, как признается Андрей Яковлев, самое важное – местоположение: «На Западе говорят: три составляющих успеха любой концепции – это место, место и еще раз место. Потребитель премиального сегмента требователен, избалован, он не поедет куда-то специально. В силу того что продуктовый оператор – якорный арендатор, он не так ревностно подходит к выбору соседей, чем какой-либо другой. Мелкие арендаторы ориентируются на нас. Нам же по большому счету не важно, кто еще из операторов окажется рядом. Синергия – хорошо, но генерируем поток в конечном итоге именно мы».

Хотя якорных операторов и не интересуют такие детали, как список арендаторов, для них крайне важна концепция ТЦ в целом: «Если магазин построен согласно определенной идее, подразумевается, что девелопер ориентируется на определенный слой покупателей. Арендаторы здесь важны лишь в той степени, в какой их состав влияет на целостность концепции. Есть множество торговых центров, где явно главное желание владельцев сдать все площади по определенным ставкам, а общая концепция, понимание ее необходимости отсутствует»,– говорит Андрей Яковлев.

В том случае если у владельца центра есть определенная идея, у него появляется и желание получить себе в качестве арендаторов определенный круг брэндов. К примеру, оператор «Глобус Гурмэ» выиграл тендер в «Весне», предлагая меньшие ставки, чем другие претенденты на эти площади. Владелец понимал, что брэнд лучше других вписывается в концепцию ТЦ и можно с ее помощью генерировать поток посетителей и регулировать ставки других арендаторов: «Специфика момента такова, что качественных ТЦ мало, но и операторов в luxury-сегменте еще меньше».

Среди других принципиальных моментов при заключении договора аренды в том или ином ТЦ операторы называют еще и прохождение девелопером госкомиссии по сдаче объекта в эксплуатацию и, соответственно, получения им свидетельства о собственности. «Без этих бумаг ритейлер не имеет возможности обратиться в регулирующие государственные органы для получения необходимой для его операционной деятельности документации»,– объясняет Дмитрий Цареградский.

Если же говорить о других формальностях, то, к примеру, для «Азбуки вкуса» важен срок договора аренды. Он должен составлять не менее семи-десяти лет. Это обуславливают различные факторы: здесь увязываются и сроки окупаемости супермаркета, и привлечение внешних инвестиций, необходимых для развития сети. Между тем долгосрочное сотрудничество выгодно и девелоперам, так как они получают гарантированный, а главное, легко просчитываемый денежный поток на весь срок действия договора.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *