Большая часть проектируемых индустриальных парков – это просто земельные участки, находящиеся в собственности у лэндлордов, не переведенные в категорию промышленных земель.

В настоящее время в Московской области заявлено более 60 проектов индустриальных парков, в стадии активного развития находятся 23 проекта*. Из них введены в эксплуатацию чуть более 50%. 31% находится на стадии строительства, 17% - на стадии проектирования. Наиболее широко представлены проекты площадью 1-20 га и 100-300 га.

Более половины индустриальных парков предлагают земельные участки. Доля офисов и складов в предложении также достаточно велика – но возникает она благодаря желанию собственников позиционировать в качестве индустриального парка проект, являющийся складским комплексом или объектом редевелопмента бывших производственных мощностей.

В 85% случаев предлагаются земли промышленности и земли населенных пунктов. Земли с/х назначения (15 %) при подписании с резидентом договора о намерениях переводятся в категорию промышленных (обычно в течение полугода).

Стоимость предложения значительно разнится – в зависимости от позиционирования проектов. В низкую ценовую категорию (50 – 100 тыс. руб./сот) попадают 23% проектов, в среднюю (100 – 200 тыс. руб./сот) – 38%, в высокую (200 – 400 тыс. руб./сот) – 8%.

Половина индустриальных парков сконцентрирована на Юге Московской области, где традиционно сохраняется самый высокий спрос на индустриальную недвижимость.

Дмитрий Новожилов, руководитель отдела индустриальной недвижимости компании RDI:

"В качестве резидентов в рассмотренных проектах преобладают иностранные компании (60%). Формат индустриальных парков позволяет им, минуя сложные процессы подготовки земельных участков, получить площадку, максимально подготовленную для размещения производства. Вместе с развитием рынка индустриальных парков можно ожидать и рост спроса со стороны иностранного бизнеса".

Наиболее востребован формат индустриальных парков производителями строительных материалов (17%), предприятиями автомобильной (15%)и пищевой (14%) промышленности, торговыми (9%) и логистическими (9%) компаниями.

При этом, подмосковный рынок индустриальных парков в настоящее время находится на начальной стадии развития и характеризуется достаточно низкой заполняемостью. Со стороны потенциальных резидентов (арендаторов и/или покупателей). Одна из особенностей рынка, тормозящая его развитие, связана с тем, что резиденты функционирующих индустриальных парков сильно отличаются друг от друга по видам отрасли, своим производственным мощностям, занимаемой площади, необходимым услугам на территории парков. Это приводит к снижению синергетического эффекта сосуществования резидентов (что – напротив – наблюдается в зарубежной практике), увеличению издержек резидентов и, соответственно, низкой маржинальной прибыли для управляющей компании.

Успешные индустриальные парки характеризуются рядом критериев. Одним из главных является месторасположение – вблизи Москвы, магистральных трасс, аэропортов, городов Подмосковья. Так, например, парк М4 компании RDI находится помимо столицы вблизи городов Видное и Домодедово, которые служат источником трудовых ресурсов. Парк "Коледино" расположен на первой линии Симферопольского шоссе, что привлекает арендаторов.

Другой немаловажный критерий успешного технопарка – проведенные коммуникации. Несмотря на очевидность данного параметра в Подмосковье более 70% всех заявленных проектов подобного формата им не обладают. Как правило, это просто земельные участки, даже не переведенные в категорию промышленных земель.