C октября 2005 года земля под жилищное строительство выдаляется исключительно через аукционы. Введя аукционы, законодатели хотели уйти от спекуляций вокруг земли и повысить прозрачность и понятность этого рынка. Между тем, в разных регионах эта схема работает по-разному. Где-то пока не провели ни одного аукциона, жалуясь на несовершенство процедуры и утверждая, что именно из-за нее участков мало и они дороги. О том, как практика земельных аукционов осуществляется в столице Чувашии, в беседе с корреспондентом ИА REGNUM рассказал заместитель главы города по градостроительству и реконструкции города Алексей Черкасов.

На сегодняшний день в Чебоксарах состоялось 15 аукционов. На них выставлялись участки как под строительство многоквартирных домов, так и под индивидуальное жилье. Первый аукцион состоялся в марте этого года. Как пояснил Алексей Черкасов, чебоксарские власти выставляют на аукцион только право аренды земельных участков. Это делается для того, чтобы исключить появление недобросовестных покупателей, которые могут получить землю и годами ничего на ней строить. По словам Черкасова, состоявшиеся аукционы проходили без жарких битв — участников было немного. Наибольшее количество участников — шесть — претендовали на участок общей площадью 8,8 тысячи квадратных метров под строительство жилого девятиэтажного трехподъездного жилого дома. В ходе торгов размер годовой арендной платы вырос до 12 млн. рублей. Это был, пожалуй, единственный случай, когда участники аукциона до такой степени вошли в раж, а позже отказались от прав на этот участок. В итоге, состоялся повторный аукцион.

Экономический эффект от проведенных в Чебоксарах 15 земельных аукционов составил около 11 млн. рублей. Такая сумма была выручена дополнительно от начальных цен продажи права аренды на участки. Как сообщил Алексей Черкасов, городская казна пополнилась 5,5 млн. рублей, вторая половина пошла в бюджет республики. Теперь мэрия и депутаты горсобрания будут решать, на что направить эти деньги — на дальнейшую подготовку земельных участков и развитие земельных отношений, или на другие цели. "Не хотелось бы, чтобы эти средства пошли, например, на затыкание дыр в системе ЖКХ. Я считаю, надо немного выждать, пока наберется практика, накопится какая-то сумма, и тогда уже можно будет обсуждать, на что ее направить", — говорит Черкасов.

В среднем, годовая арендная плата за подобный участок в Чебоксарах составляет 1,5-3 млн. рублей. "Это посильные деньги, и они сильно не ударят по себестоимости квадратного метра. Но обольщаться пока рано, поскольку опыт проведения аукционов небольшой. Уже появляются структуры, которые могут выиграть аукцион, получить участок, а потом думать, способны они строить или нет. Этого мы опасаемся. Главная цель таких структур — получить землю, и они будут торговаться до последнего. Цены на земельные участки при этом, конечно, будет расти", — говорит Черкасов.

Городские власти используют то, что законодательство не запрещает при проведении аукционов ставить дополнительные условия. Такие, например, как заключение договора на помощь городу в развитии инженерной инфраструктуры. В нем оговаривается, что фирма, выигравшая аукцион, направляет на эти цели 20% от стоимости объекта. Как правило, победитель аукциона не перечисляет деньги, а выполняет технические условия. Например, если в микрорайоне не хватает мощностей для того, чтобы подать тепло и электроэнергию в новостройки, застройщик увеличивает мощность сетей, и ему засчитываются эти 20%.

На аукционы пока не выставляются полностью готовые к строительству участки. Как правило, на них расположены гаражи, сады, частные дома, бараки. Бывает, что часть участка принадлежит частному владельцу, который требует свою выкупную сумму. Поэтому в условия аукциона может быть включено и обязательство снести старые дома и отселить проживающих в нем людей. Если на участке расположен ветхий дом, находящийся в собственности города, то расходы делятся пополам — полов ину жителей отселяет застройщик, половину — муниципалитет.

В земельных аукционах нередко пытаются участвовать фирмы-спекулянты. Они рассчитывают на то, чтобы выиграть аукцион, получить право на земельный участок, и, не начиная строительства, перепродать его, получая свою прибыль. "Такие желающие есть и у нас, но пока осуществить это еще никому не удалось. Если выиграла фирма А, то и строить будет фирма А. Если она откажется и попросит разрешить строительство фирме В или С, то мы просто отменим итоги аукциона и снова выставим этот участок на торги", — подчеркнул Черкасов. По его мнению, цена аукциона изначально должна быть высокой, чтобы не было последующих больших накруток. "Но опять же, когда мы раскрутим аукционы, будет увеличиваться арендная плата, что скажется на себестоимости квадратного метра жилья", — говорит он.

В бюджете Чебоксар не заложены средства на подготовку участков к торгам. "Лично мне хотелось бы, чтобы они были. Но бюджет сложный, тяжелый, пока выделить на это деньги не получается", — говорит Черкасов. Пока городские власти решают этот вопрос по договоренности с инвесторами. Частные фирмы готовят к аукциону пакеты документов на участки. Если фирма или человек, которые занимались подготовкой документов проиграют, их затраты компенсирует победитель аукциона. Алексей Черкасов посетовал, что городские власти зависят от этих фирм — не материально, а по срокам: "Мы не можем требовать, чтобы к такому-то числу нам предоставили пакет документов. В дальнейшем, когда мы будем давать разрешения на подготовку документов конкретной фирме или лицу, будем ставить конкретные сроки. Подготовите к этому сроку — хорошо, не подготовите — найдем других исполнителей", — сказал он. Городские власти знают, какие участки им нужно осваивать, но пока это происходит не планово, а стихийно. "Это наша беда, что мы не такие богатые", — говорит замглавы города. По мнению Черкасова, через год-полтора полученный от аукционов экономический эффект позволит прийти к тому, чтобы продавать разрешения на строительство уже подготовленных земельных участков -ровные площадки с подведенными коммуникациями.

Практически все участки, проданные на аукционах, имеют небольшую площадь. По мнению Черкасова, возможно, чебоксарские застройщики пока не готовы осваивать большие участки. Одна из главных причин — финансовая. На одном из первых аукционов на торги выставлялся участок площадью около 15 га — под комплексную застройку микрорайона. Однако поступила только одна заявка. Соответственно, экономический эффект от такого аукциона нулевой, говорит Черкасов.

Если готовить участки к аукциону, то под застройку целыми микрорайонами. Один из перспективных участков — в районе улицы Богдана Хмельницкого, который включает 12 микрорайонов. В нем планируется построить около 2 млн. квадратных метров жилья. "Строить там по 1-2 дома просто преступно. В этом случае жильцы первых домов будут добираться до них через грязь, им придется жить без инфраструктуры. Нужно строить сразу кварталами, параллельно возводить садики, школы и магазины. А это дорого. Речь идет о миллиардных вливаниях. Пока у нас нет таких крупных инвесторов. Поэтому нужна поддержка федерального правительства, чтобы под гарантии государства застройщики могли брать в банке под небольшие проценты миллиардные кредиты и быстро строить сети и дороги", — говорит Черкасов.

По оценке заместителя главы города, площадь выделенных в этом году земельных участков сопоставима с уровнем 2005 года. Пока же многие компании строят жилье на ранее полученных участках, причем некоторые из них были предоставлены пять, а то и десять лет назад. "Хотелось, чтобы строили быстрее и быстрее осваивали участки. Мы будем заставлять строителей ускоряться, поскольку городу не хватает квартир", — отметил Черкасов. Строящееся жилье раскупается сразу — еще на этапе, когда есть только проект дома, а техника даже не пришла на стройплощадку.

Между тем, строительство жилья существенно задерживают сроки оформления строительной документации. Оформление бумаг занимает не менее года, этот срок может доходить и до четырех лет. "До 70% времени уходит на рассмотрение бумаг в региональных представительствах федеральных структур. Городские службы установили для себя минимальные сроки и выдерживают их. Федеральные же структуры мы можем только уговаривать", — комментирует Черкасов. По системе "единого окна" документы оформлялись бы месяцев за восемь, говорит он, однако в Чебоксарах она действует лишь для физических лиц. Юридические лица оформляют все разрешительные документы самостоятельно.

По мнению Черкасова, введение практики земельных аукционов пока никак не сказалось на деятельности строительных компаний. Однако может ударить по ним в будущем. "Строительные фирмы — это не банки, и не инвестиционные компании. У них нет собственных средств для участия в аукционах, поскольку все деньги, как правило, сразу уходят в дело", — говорит Черкасов, заметив, что и на уже состоявшихся аукционах компании, вероятно, выплачивали заемные средства.