Шаг первый: С посредником или без?
Если поиск жилья вы намерены вести самостоятельно, то этот этап можно пропустить, однако лучше все же обратиться к специалистам. Во-первых, они ориентируются в ценах на жилье, во-вторых, у них есть банк данных по вторичным и первичным квартирам, в-третьих, риелторы знают, каким застройщикам можно доверять, а каких лучше обходить стороной. Кроме того, риелторские компании сотрудничают с банками, поэтому могут подсказать, где можно получить кредит именно на новостройку.
Шаг второй: Ищем банк
После того как вы проконсультировались с риелтором и сориентировались по ценам на жилье, нужно найти банк, который работает с новостройками. Из-за высоких рисков многие банки по-прежнему не выдают кредитов на новостройки. Другие выдают, но только на те дома, с застройщиками которых заключена специальная партнерская программа. Часть банков работает с любым первичным жильем. Что касается процентных ставок, в среднем они составляют 10-12 %. Что касается сроков погашения, то вы вольны выбирать. Банки вводят мораторий на погашение кредита (от полугода), но по истечении моратория вы можете выплатить кредит досрочно. Максимальный срок кредита составляет 25 лет, и, если вы выбрали долгосрочную ипотеку, у вас будут наиболее щадящие условия.
Шаг третий: В поисках залога
Если вы решили купить первичное жилье, банк потребует у вас залог. Дело в том, что на строящееся жилье нет документов собственности, поэтому банк не может оформить в залог покупаемую квартиру. Следовательно, у вас должна быть какая-то другая собственность, которая и послужит этим залогом. Как только новое жилье будет достроено и оформлено в собственность, залог со старой квартиры перейдет на новую.
Разумеется, закладываемая площадь должна быть оформлена на заемщика. Если же своей недвижимости у вас нет, можно привлечь созаемщика, то есть человека, который оставит в залог свою собственность (созаемщиков может быть до четырех человек). Правда, если вы решите идти по такому пути, выясните заранее, работает ли ваш банк с созаемщиками, так как некоторые банки настаивают на том, чтобы кредит получал только владелец собственности.
Шаг четвертый: Заявляем о себе
Первичную заявку можно отправить по электронной почте, а можно приехать в офис банка к консультанту. В заявке вы указываете сведения о себе, размер доходов, данные на закладываемую недвижимость и сумму кредита, на которую рассчитываете. Первичная заявка рассматривается приблизительно неделю, но иногда этот процесс занимает всего три дня. Если банк положительно отреагировал на ваше заявление, можно приступать к сбору документов.
В стандартный пакет документов входит копия паспорта, военного билета и трудовой книжки и стандартная справка 2-НДФЛ, которую выдает бухгалтерия. Также необходимы документы, подтверждающие ваше право собственности (или право созаемщика) на закладываемое жилье. Но жилье нужно не только «предъявить», его еще попросят оценить, а для этого банк порекомендует несколько компаний, занимающихся оценкой недвижимости. Можно, конечно, обратиться и к независимому эксперту, но банки предпочитают клиентов с «прозрачной» биографией и доверяют выводам своих, проверенных специалистов.
Шаг пятый: Квартира мечты
Теперь пришло время найти квартиру своей мечты. При этом не стоит забывать о том, что печальных историй на рынке новостроек предостаточно, поэтом, чем солиднее репутация застройщика, тем скорее банк одобрит ваш выбор. Вот почему искать жилье лучше вместе с риелтором, а не самостоятельно – риелторы знают, кто есть кто на рынке. Если же у банка есть «свои» застройщики, то переживать не о чем – выбор одобрен заранее.
Обратите внимание, на каком этапе строительства находится ваш дом. Дело в том, что в зависимости от готовности вашего жилья, проценты по кредиту будут разные. Пока оно строится, ставки выше, как только жилье оформляется в собственность, проценты тут же снижаются.
Шаг шестой: Обычные формальности
После того как ваш вариант утвержден, начинается заключительный этап – составление договора и оформление сделки. Но вначале вам придется застраховать свою жизнь, здоровье и трудоспособность, а также закладываемую недвижимость. При этом стоимость страховки зависит от стоимости закладываемого жилья – чем квартира дороже, тем дороже страховка.
Если на вторичном рынке жилье приобретается по договору купли-продажи, то на первичном рынке форма договора другая, и банк будет очень придирчиво анализировать договор, чтобы снизить свои и ваши риски. Есть отличия и в порядке выплаты денег за жилье — за вторичную квартиру деньги обычно закладываются в банковскую ячейку, новостройки же оплачиваются по безналичному расчету.