Как показывают исследования, большинство сделок купли-продажи с недвижимостью у нас являются альтернативными. Иными словами – люди продают свою квартиру и покупают другую – большей площади или в лучшем районе. С помощью ипотечного кредита вы можете сэкономить свои нервы, время и даже деньги. Как это лучше сделать?
Шаг 1
Оцените свою квартиру и определитесь с тем, что именно вы хотите приобрести и за сколько. Так же оцените себя в качестве потенциальных заемщиков.
Идеальными заемщиками для банков с точки зрения возрастных параметров являются люди не моложе 25 и не старше 45 лет. Молодые люди вряд ли смогут похвастаться стабильным источником дохода (многие банки требуют, чтобы вы проработали на одном месте не менее 2-х лет), а пожилые не успеют погасить кредит до наступления пенсионного возраста. Наличие супруга, могущего выступить в качестве созаемщика – «плюс» для многих банков.
Шаг 2
Вам надо получить два кредита — один без залога (например, в Сбербанке на неотложные нужды можно получить до $25 тыс.) Эту сумму вы будете использовать в качестве первоначального взноса при получении второго кредита, который вам выдадут под залог новой квартиры. В выборе банка вам могут помочь кредитные брокеры.
Затем вы предоставляете банку необходимые документы, подтверждающие вашу платежеспособность и ждете решения кредитного комитета.
Кстати, некоторые банки, предлагают сегодня кредит без первоначального взноса для улучшающих свои жилищные условия. В этом случае в качестве первоначального взноса выступает имеющаяся у вас квартира (на нее накладывается обременение в виде залога). Новая квартира, которую вы купите, тоже будет в залоге у банка.
Шаг 3
Теперь вам нужно найти новую квартиру. И здесь лучше воспользоваться помощью риэлтора. Знающие люди утверждают, что по трудоемкости одна ипотечная сделка равна трем простым. Ведь квартира должна понравиться не только вам, но и удовлетворить специфическим требованиям банка, которые обычно не кредитуют «хрущевки» или дома с деревянными перекрытиями. То есть выбранная квартира должна быть ликвидной. Поэтому часто, улучшая жилищные условия с использованием ипотеки, люди покупают новостройку. Многое зависит и от продавца. Он должен быть согласен указывать в договоре купли-продажи полную стоимость квартиры или хотя бы сумму кредита плюс годовая процентная ставка. А проблема в том, что продавцы недвижимости, владеющие ею менее трех лет, обязаны заплатить подоходный налог в размере 13% от суммы, превышающей миллион рублей.
Шаг 4
После того, как квартира выбрана, вам придется обратиться к оценщикам (конкретную компанию укажет банк), которые определят рыночную стоимость квартиры. Если она окажется меньше, чем сумма кредита, то в кредите вам будет отказано. Затем вам понадобится застраховать квартиру (титул собственности и конструктивные элементы), а так же свою жизнь и здоровье. При больших суммах кредита вам понадобится пройти медицинское обследование. Обычно расходы на страховку составляют 1-2% от суммы кредита. После того, как все формальности будут улажены, банк выдает вам кредит, вы заключаете сделку купли-продажи. Все, в новой квартире можно делать ремонт и праздновать новоселье.
Шаг 5
Теперь остается найти покупателя на вашу старую квартиру. А деньги, использованные от ее продажи, пустить на частичное погашение кредита.
НАШЕ РЕЗЮМЕ
В чем преимущества данной схемы перед классической альтернативой?
Вам не надо копить деньги «на улучшение».
Вы без спешки делаете ремонт в новой квартире и переезжаете только, когда она полностью готова.
В условиях роста цен на недвижимость вы можете продать старую квартиру по более высокой цене.
Вы продаете старую квартиру юридически и физически свободной, что тоже повышает ее цену.