В последний год принято было говорить о расцвете ипотечного рынка в России: рос объем выдаваемых кредитов, снижались процентные ставки, клиентам предлагались разнообразные программы для приобретения жилья. Однако мировой кредитный кризис продолжает влиять на рынок. Об изменениях, которые произошли в ипотеке за прошедшие годы и продолжают происходить сегодня, рассказал ИА DAILYSTROY генеральный директор рефинансирующей компании «АТТА Ипотека» Александр Черняк.
ИА DAILYSTROY: Что представляла собой ипотека в России на самых начальных стадиях?
В целом, ипотека появилась достаточно давно – году в 1997, а если говорить о том, как банки пытались это делать, – так году в 1993-м. Тогда банки выдавали в основном кредиты своим сотрудникам. Не было еще указа Ельцина об ипотечном кредитовании (он был подписан в 1995 году). Потом появился этот указ, затем – Закон о залоге, а потом и Закон об ипотеке. Но принято расцвет массовой ипотеки относить к 2000 году. Тогда появилась первая закладная именно на жилье.
В то время экономическая ситуация была достаточно плохая: банки неохотно шли на контакт с рефинансирующими компаниями, то есть, если банки сами выдавали ипотечный кредит, то в основном в валюте, под высокие процентные ставки – 18% и выше. Двухуровневого рынка вообще тогда не было: то есть не было компаний и банков, которые скупали бы кредиты и рефинансировали их на рынке ценных бумаг. В то же время обозначились своеобразные лидеры. Это, как правило, были банки не очень крупные, средние, которые стали флагманами ипотеки. И по сей день, надо отметить, они и остаются флагманами. Этот рынок — вообще рынок некрупных банков. В настоящее время в первой десятке банков, выдающих ипотечные кредиты, более 50% составляют именно средние банки.
ИА DAILYSTROY: А когда появились другие необходимые механизмы этого рынка — например, ипотечные брокеры? Когда возникла в них нужда?
Нужда в них появилась давно, просто осознали эту нужду не сразу. Прообразом первых ипотечных брокеров стали ипотечные компании в регионах, которые были проводниками государственных программ. Это были, образно говоря, еще не homo sapience, но уже и не пещерные люди. Они первые стали работать в этом сегменте, не будучи банками, начали обрабатывать очередь заемщиков по государственным субфедеральным программам и стали, по сути дела, разделять людей по каким-то критериям и, соответственно, оформлять или не оформлять заем на приобретение государственного жилья в строящихся объектах, за счет госпрограмм в регионах. Значимость таких «брокеров» на рынке была достаточно невелика, ведь они не работали с коммерческими кредитами. Первыми брокерами в коммерческом плане стали риэлторы. Происходить это стало только в начале 2000 года. В риэлторских компаниях появились первые ипотечные отделы, и только три-четыре года спустя стали возникать настоящие брокеры – например, «Фосборн Хоум».
ИА DAILYSTROY: Чем должен заниматься настоящий ипотечный брокер?
Брокер – это компания, которая работает на физическое лицо, это консультант, по своему существу, семейный доктор. Если вы задумались о покупке жилья – именно брокер должен помочь вам оценить ваши доходы, выбрать ипотечную программу. Вы не должны сами лазить по сайтам банков и ипотечных компаний, вы должны иметь возможность обратиться к консультанту. Брокер должен помочь оценить ваши доходы, проанализировать возможности (может быть, у вас есть актив, который является статьей дохода, а вы об этом и не задумывались), проанализировать ваши возможные траты – может быть, вы собираетесь заводить ребенка, и ваши расходы резко вырастут, тогда вам едва ли стоит брать ипотеку, если ситуация с жилищными условиями не критичная, конечно. Ну и так далее. Более того, брокер, даже после получения вами кредита должен вашу ситуацию мониторить и дальше. Если появилась возможность выгодно перекредитоваться, то он должен о вас вспомнить и предложить вам более выгодный вариант. Вы закончили выплаты по кредиту – он снова должен поинтересоваться, какие у вас сейчас потребности? Может загородный дом, или еще что-то.
Но, к сожалению, должен признать: как у нас нет практики обращаться к семейному доктору и почти нет реальных семейных докторов, так у нас нет практики обращаться и к брокерам. Рынок у нас пока еще нецивилизованный в этом плане.
ИА DAILYSTROY: Услугами ипотечных брокеров сейчас в основном пользуются сами банки, так ли это?
Многие брокеры работают на строительные компании либо банки – их задача продать квартиру тому, у кого нет накопленных в достаточном объеме денег с помощью ипотечного кредита. По крайней мере еще два года назад брокеры чаще всего работали за деньги банков. Однако сейчас ситуация меняется в лучшую сторону, несмотря на кризис. И это можно назвать естественной эволюцией рынка. Потому что сегодня у нас не так много людей, которые даже при избытке денег готовы по любому поводу нанять консультанта. Как правильно отмечают западные менеджеры, консультант — это человек, который за ваши деньги объяснит вам то, что вы и так хорошо знаете. Тем не менее, физическим лицам они, я считаю, очень нужны. Потому что финансовая грамотность населения у нас, к сожалению, очень низкая.
ИА DAILYSTROY: Можно ли говорить, что сейчас ипотечный рынок в России достаточно развит?
Рынок действительно развился очень сильно, и практически все, кто должны быть, на этом рынке присутствуют. Причем произошло это за небольшое время, лет за семь, сейчас 95% инфраструктурных институтов уже образовалось. Это и страховые компании, и оценщики, и риэлторы, и коллекторы (хотя в ипотечном сегменте они работают пока в меньшей степени), есть банки – первичные кредиторы, есть рефинансирующие организации, строительные сберкассы, ссудосберегательные кассы и так далее. Но рынок наш удивителен тем, что 80% из этих структур выполняют не свойственные им функции. Например, банки вынуждены держать отделы по работе с проблемной задолженностью. Страховые компании не страхуют собственно ипотечные риски. Риэлторы работают как девелоперы и т.п. Отсюда, кстати, и более высокие риски, которые потом инвесторы оценивают, что отражается впоследствии на стоимости заимствований.
ИА DAILYSTROY: Чего еще не хватает нашему рынку, чтобы стать цивилизованным?
Специфика российского ипотечного рынка в том, что в какой-то части мы продвинулись очень сильно (например, углубились до нюансов продаж на Запад), а в какой-то части сильно отстаем: института брокеров у себя так пока и не отстроили, нет единых стандартов сервиса, стандартов IT… Вот возьмем даже стандартные кредиты. Например, десять банков, принявших для выдачи кредитов стандарты работы АИЖК, даже друг другу продать эти кредиты, как правило, не могут. Потому что у каждого есть еще свои стандарты и требования к стандартам АИЖК. И это дополнительные издержки каждого, а значит – это дороговизна для заемщика в конечном счете. Поэтому чем стандартнее и технологичнее будет любая работа, тем меньше будут затраты, а значит и снизится цена для потребителя, риск будет меньше, а рынок цивилизованнее. В этом случае мы приблизимся по стоимости заимствования к западному уровню.
ИА DAILYSTROY: Чем грозит прогнозируемый многими обвал стоимости квадратного метра?
Любой обвал не является плюсом. Это цена для кредитора. Это падение стоимости той недвижимости, которая находится в залоге, а обесценивание портфеля, — это потенциальные убытки для любого кредитора. Но, думаю, разговоры о тотальном обвале стоимости жилья не имеют под собой серьезных оснований.
ИА DAILYSTROY: Какие могут быть варианты спасения в таком случае?
У нас сегодня кризис ликвидности, а это означает – нет денег. Банковская сила недокапитализирована. Иллюстрация к этому: 90% проведенных по секьюритизации сделок – проведены с учетом привлечения внешних денег. Банки должны деньги где-то доставать, например, из пенсионного фонда, как во всем мире делают, через ценные бумаги. По ним понятный риск обычно, купон выше инфляции, – а что еще нужно для пенсионных накоплений, чтобы их сохранить 30 лет? Но у нас есть проблема. У нас пенсионные деньги не вовлечены в ипотечный оборот. В основном деньги у государственных ПФ, у негосударственных — накопления очень малы. В Европе есть еще возможность европейским банкам передавать задолженность на баланс центральных банков своих стран, чтобы получить деньги за этот портфель, а потом откупить его после кризиса. У нас это пока невозможно.
Можно и у населения взять, «из матраса». Вот в Думе очередной виток обсуждения по ссудосбережениям. Почему нет? Германия – апологет этой системы. При нормальной системе это очень хороший выход для людей, которые готовы участвовать в инвестировании строительства. Главное, чтобы граждане имели хоть какие-то гарантии, что ни деньги, ни квартиру они не потеряют.
Есть еще один источник – это финансовые рынки. То, что у нас наиболее развито, что делается в США и во многих странах других, — это двухуровневая система, в соответствии с которой выпускаются бумаги, обеспеченные ипотечным пулом, отделенным в отдельную структуру, под эти бумаги выделяются деньги с финансового рынка и направляются на рынок ипотеки. Смысл операции в том, что отделение пула от баланса банка или рефинансирующей компании и его структурирование по критериям усредняет риск по этому пулу, а значит стоимость заимствований по этим бумагам будет ниже, чем по каждому отдельному кредиту, если бы его продавать. На этой разнице, собственно говоря, и строится секьюритизация, полученная маржа позволяет снижать стоимость входов, по которым выдаются кредиты, а соответственно и ставка тоже может быть снижена.
ИА DAILYSTROY: Может ли переход к плавающей ставке как-то повлиять на ситуацию?
Во всем мире это основной инструмент, и мы к нему тоже можем прийти. У нас же обычно кредиты выдаются в рублях и по фиксированной ставке. Основная проблема даже не в том, что люди пессимисты и не очень хотят брать кредиты с плавающей ставкой, а в том, что в России отсутствует индикатор, к которому можно было бы привязать плавающую ставку по рублевым кредитам. Libor – это не российский инструмент. Mosprime тоже большого распространения не получил.
ИА DAILYSTROY: Как может сказаться на рынке отмена страхования жизни заемщика?
В Европе и США банки не требуют страховки от заемщика – потому что он и так застрахован. В случае чего, он, скорее всего, получит свою страховку, и сам будет решать – направлять ее на погашение ипотечного кредита или еще на что-то. У нас же банки стоят перед дилеммой. Хочешь запустить ипотечную программу – подстрахуй себя сам, застраховав своего ипотечного заемщика. Ведь банк заинтересован в том, чтобы было хорошо клиенту, зачастую больше, чем сам клиент. Банк, отдав деньги, гораздо больше зависит от клиента. В случае, если клиент перестает выплачивать кредит (например, он заболел), не будучи застрахованным, банк подает в суд. Дальше год разбирательств… По решению суда квартира может быть выставлена на торги. Банк редко когда будет в плюсе, даже реализовав такую недвижимость. Если только это не высоколиквидное жилье. Массовая ипотека вообще охватывает слой граждан, у которых нет накоплений. А страховка — это хоть какая-то защита, кредитора от заемщика, заемщика от кредитора.
ИА DAILYSTROY: Ваша оценка текущего состояния ипотечного рынка в России.
Сейчас реалии таковы: существует опасность, что кризис погубит многие компании, и придется заново выходить «из моря на сушу». Западные рынки закрыты, и даже те окна, которые периодически возникают, не сильно могут улучшить ситуацию. В этом смысле каждый выплывает, как может, и я думаю, что не все выплывут. Многие уже ушли с рынка, переключились на другую деятельность, а те, кто посвятил только этому свой бизнес, – для тех, по всей видимости, будут очень тяжелые времена.
Рынок на новом витке, с новой инфраструктурой, по условиям и экономической ситуации вернулся в 2003 год. Ставки балансируют на уровне 15% в рублях. Повышение первоначального взноса, ужесточение требований к подтверждению доходов – то есть, возвращается все то, против чего шел рынок все эти годы, от чего отказывался в пользу массовости ипотеки. Но, думаю, текущий спад когда-нибудь обязательно должен смениться подъемом, таковы законы экономики.