ИА DAILYSTROY: Тенденции ипотечного рынка в России. Как развивается рынок?
Скорее всего, рынок ипотечного кредитования и в 2008 году продолжит свой рост, динамика роста выданных ипотечных кредитов сохранится на уровне 25-30% в год, при этом, скорее всего, основной причиной будет являться нереализованный спрос на покупку недвижимого имущества со стороны населения. В борьбе за клиентов банки будут продолжать разрабатывать новые продукты, совершенствовать существующие технологии обслуживания клиентов.
Основную роль в развитии рынка призваны сыграть регионы. На сегодняшний день развитие ипотечного рынка происходит от центра к регионам. Рынок ипотечного кредитования развит неравномерно, можно даже отметить, что рынок имеет сильные диспропорции – почти половина выдаваемых кредитов приходится на четыре региона: Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Тюменская область. Однако сегодня имеет место тенденция к выравниванию региональных диспропорций на рынке ипотечного кредитования.
Развитие российского рынка ипотечного кредитования в 2008 году будет в значительной степени зависеть от доступности долгосрочного фондирования. В 2007 году на волне кризиса ликвидности многие банки вынуждены были повысить ставки по ипотечным кредитам либо сократить объемы выдачи ипотечных кредитов, а некоторые даже отказаться от полностью ипотечных программ.
ИА DAILYSTROY: Влияние кризиса ликвидности на ипотечный рынок в России.
Кризис ликвидности, наблюдавшийся с августа 2007 года на финансовых рынках из-за дефолтов в сегменте высокорискованной ипотеки США, привел к тому, что осенью 2007 года главной тенденцией российского ипотечного рынка стало ухудшение условий ипотечных кредитов.
Длительный период снижения ставок закончился. Начиная с августа 2007 года некоторые банки, зависимые от внешних источников финансирования, повысили ставки, закрыли рискованные ипотечные программы на первичном рынке жилья, снизили объемы кредитования в долларах из-за отсутствия возможности рефинансировать ипотечный портфель за рубежом и увеличили сроки рассмотрения заявок. Сокращение ресурсной базы ипотеки неизбежно вызовет дальнейшую сегментацию на рынке, выживать будут банки, нашедшие доступ к относительно дешевому фондированию.
ИА DAILYSTROY: Когда можно ожидать окончания кризиса и как будет восстанавливаться рынок после него?
Бесспорно, ситуация на мировом финансовом рынке оказывает значительное влияние на развитие рынка ипотечного кредитования в России, и именно от того, как быстро будет преодолен этот кризис, будут зависеть итоги развития ипотечного рынка в 2008 году.
Можно предположить, что уже к осени 2008 года изменится ситуация на мировых финансовых рынках – вернется ликвидность, и стоимость фондирования приблизится к уровню весны 2007 года. Если данный прогноз оправдается, то можно ожидать значительного объема роста ипотечных кредитов в портфелях банков, а также коррекции ставок по ипотечным кредитам (в сторону их снижения). Стоит отметить, что кризис американского рынка ипотеки позволил российскому рынку ипотечного кредитования более трезво взглянуть на предлагаемые кредитные продукты и стандарты требований к потенциальным заемщикам. Главное, чтобы российскими банками были сделаны верные выводы из кризисной ситуации, сложившейся на рынке ипотечного кредитования США и не допустили подобной ситуации в России.
ИА DAILYSTROY: Отличия западных механизмов ипотечного кредитования от российских.
Российская ипотечная система изначально основывалась на базе именно американской модели, поэтому все основные принципы взяты оттуда — требования и условия ипотечного кредитования очень похожи. Основные отличия — в размере процентных ставок по кредитам (в США в среднем 5,5% годовых, в России — 11% по долларовым займам).
Отличается также тип процентной ставки, который предпочитают заемщики: если на ипотечном рынке США это плавающие ставки, то в России заемщики предпочитают фиксированные ставки. Еще одно принципиальное различие заключается в том, что российский покупатель может выбирать между покупкой квартиры на первичном и вторичном рынках. В большинстве западных стран подобная практика является скорее исключением из правил: жилье там продается уже готовым.
ИА DAILYSTROY: Сегодня на ипотечном рынке высокая конкуренция?
На сегодняшний день конкуренция между банками на рынке ипотечного кредитования усиливается. За последние 3 года количество банков-участников ипотечного рынка выросло с 30 до 400 (по данным ЦБ РФ). Это не могло не отразиться на условиях предоставления ипотечных кредитов банками, процентных ставках, требованиях к заемщикам и количестве ипотечных программ, появившихся на рынке. В условиях усиливающейся конкуренции банки стремятся привлечь клиентов различными способами. В частности, снижают размер первоначального взноса по ипотечному кредиту. В настоящее время средний размер первоначального взноса составляет 15% от стоимости приобретаемого жилья. Однако многие банки сегодня предлагают ипотечные кредиты с первоначальным взносом 10% и менее, и даже без первоначального взноса, в зависимости от конкретных характеристик заемщика и объекта кредитования.
ИА DAILYSTROY: Могут ли российские банки прийти к кредитованию по плавающим ставкам?
На западе заемщики давно имеют возможность выбора кредитования под фиксированную или плавающую ставку, и активно им пользуются. В России же пока банков, предлагающих такие программы, мало, но они все же есть, преимущественно это представительства иностранных банков.
Однако заемщикам надо понимать, что кредит по плавающей ставке не всегда выгоден. Если поначалу плавающая процентная ставка может быть ниже фиксированной банковской ставки по ипотеке, то в любой момент в последующем пользование кредитом ставка может увеличиться в связи с ростом LIBORa (EURUBOR, MOSPRIME). Заранее предугадать движения уровня показателей, зависящие от общеэкономической ситуации на мировом рынке, очень сложно.