Российские компании пока не готовы доверить свой бизнес управляющей компании

Дмитрий  Наринский,

Placon Property Management – управляющее подразделение группы компаний Plaza Construction. Компания вышла на рынок почти 15 лет назад и специализируется на управлении офисными зданиями. О том, какие изменения претерпевает рынок коммерческой недвижимости и об особенностях управления этим сегментом рассказал ИА DAILYSTROY член совета директоров Placon Property Management Дмитрий Наринский.

ИА DAILYSTROY: Насколько вообще сегодня развит рынок управляющих компаний?

Вообще рынок управляющих компаний в Москве на сегодняшний день не сформировался. Когда мы начинали заниматься этой деятельностью, даже самого понятия «управляющая компания» не существовало. Сейчас же все по-другому, но менталитет россиян еще не до конца созрел для осознания необходимости и важности профессионального управления недвижимостью. Во-первых, не любой собственник сегодня доверит свою недвижимость управляющей компании, вне зависимости от того, известная это компания или нет. Во-вторых, даже если собственник захочет доверить управление зданием, то он, скорее, прибегает к услугам подконтрольной структуры. Как показывает практика, только иностранные компании, приходящие с инвестициями на российский рынок, идут по принципу привлечения таких же крупных именитых управляющих компаний, как и они сами, и не видят ничего противоестественного в том, чтобы доверить управление другой компании, которая профессионально управляет недвижимостью.

ИА DAILYSTROY: Расскажите об особенностях управления именно вашей компании.

Мы не совсем обычная управляющая компания. Большая часть управляемого нами имущества является нашей собственностью. И те сторонние объекты, которыми мы сейчас управляем, — это по большей части недвижимость тех компаний, с которыми нас связывают долгосрочные партнерские взаимоотношения. Бизнес управления недвижимостью имеет много нюансов и тонкостей. Если сегодня создается управляющая компания и пытается предлагать свои услуги на рынке, то это практически на 100% даст отрицательный результат. Во-первых, сам бизнес управления не так-то прост, особенно когда речь идет об управлении той частью, которая предполагает только хозяйственную деятельность, связанную с контролем технических систем и эксплуатацией. И она наименее прибыльна – именно в этой связи собственник с большим желанием отдаст в управление именно эту часть бизнеса. Что же касается управления активами, потоками, договорной базой, управления самими арендаторами и всеми их организационными вопросами, то собственник крайне редко доверяет эту сферу посторонним. Это менталитет русского человека, который радикально изменится примерно через 10-15 лет со сменой поколений, когда придут люди, воспитанные под влиянием европейского менталитета (наследники сегодняшних бизнесменов). И тогда уже можно будет говорить о более лояльном отношении и высоком доверии к управляющим компаниям.

ИА DAILYSTROY: Каков процент офисных центров на рынке управляется сторонними компаниями?

Точных статистических данных по этому вопросу попросту не существует. Но, исходя из моего опыта и видения, я бы оценил ситуацию так: максимум 10% из всего актива собственности коммерческой недвижимости, сдаваемой в столице, управляется профессиональными компаниями.

ИА DAILYSTROY: По каким критериям выбираются арендаторы офисной недвижимости. Как вы проводите отбор?

В этом вопросе нет каких-либо общепризнанных стандартов. Мы арендаторов выбираем по нашей личной концепции, которую мы считаем наиболее оптимальной. «Placon property management» ориентируется на средние компании, занимающие от 500 до 800 кв. м. Почему мы считаем таких арендаторов наиболее предпочтительными? Потому что крупный арендатор потенциально несет в себе определенные риски. Чувствуя свое доминирующее значение по сравнению с другими арендаторами, снимающими меньшую площадь, такие клиенты зачастую считают, что арендодатель должен быть к ним более лояльным. Поэтому они требуют для себя более выгодных условий, в том числе пытаются зафиксировать арендную ставку на долгие годы и многое другое. В итоге даже если с такой компанией удается прийти к компромиссу, то на это уйдёт намного больше времени, чем при работе со средней организацией, арендующей 500-800 кв. м. Такие клиенты наиболее оптимальны.

Во-первых, они являются достаточно крупными, и это дает уверенность в том, что они будут арендовать площадь не год-два, а дольше. Во-вторых, эти компании не требуют к себе повышенного внимания, в отличие от крупных организаций. В-третьих, потеря среднего клиента не травмирует деятельность арендодателя, так как можно в сравнительно сжатые сроки найти замену на освободившуюся площадь. В случае же потери крупного клиента, занимающего треть или половину здания, оперативно подыскать нового арендатора, которого бы устроила такая же конфигурация и размеры помещения, практически невозможно. Чтобы сдать это помещение, его придется дробить на составляющие. А это большие временные и финансовые затраты на перепланировку, а следовательно, съезд крупного клиента влечет за собой потерю большого количества денег и простой помещения. Вместе с тем, некоторые арендодатели придают особую важность тому факту, что у них в качестве арендатора находятся крупные известные компании. Они считают это хорошим дополнением к своему портфолио. На мой взгляд, «минусы» крупных клиентов, которые напрямую связаны с недополученной прибылью, «перевешивают» их «плюсы».

ИА DAILYSTROY: Есть ли какие-то бонусные программы для постоянных клиентов?

У нас нет понятия бонусов, у нас есть договоренности, которые достигаются в процессе переговоров. Для каждого нашего объекта разрабатывается свой стандартный пакет, в зависимости от ситуации, в которой мы этот объект предлагаем. Эти условия зависят от значимости объекта, от его метража, от концепции и условий, по которым мы его сдаем, от времени года, сроков готовности объекта, наличия правоустанавливающих документов. В зависимости от этого и формируется пакет предложений и бонусов, поэтому он всегда разнится.

ИА DAILYSTROY: Не так давно Юрий Лужков подписал постановление о выводе офисов из центра города. Как это отразилось на вашей деятельности?

Мы прогнозировали такое развитие ситуации, и эта тенденция отражает и наши стратегические интересы. Строительство новых объектов в центре искажает исторический облик города, что является недопустимым. Еще несколько лет назад было ясно, что перспективы строительства новых зданий внутри Садового кольца практически исчерпаны — крайне затруднен поиск площадок и согласование проектов зданий, возникают очень большие сложности с паркингом, транспортной доступностью и т.д. Стоит отметить, что некоторые здания в центре позиционируются как здания класса «А», фактически лишь благодаря местоположению, а не «содержанию». В то же время, огромное количество зданий действительно соответствующих классу «А» располагаются не в центральной части Москвы. Если же говорить о деятельности нашей компании, то, как я уже сказал, мы ситуацию на рынке прогнозировали и, соответственно, учитывали эту тенденцию в своей деятельности – таким образом, наши стратегические интересы сконцентрированы в области управления офисными зданиями вблизи окраин города.

ИА DAILYSTROY: Сколько составляет сейчас арендная ставка?

В настоящее время арендная ставка в центре действительно доходит до $1,5 тыс. за кв. м. Что касается нашей компании, то даже в центре таких цен у нас нет, они не превышают $900 за кв. м, при этом сюда уже включен НДС. Что касается территорий вблизи МКАДа, то они крайне выгодны для всех. Во-первых, тут есть возможность строительства больших площадей с хорошей парковкой, не то, что в центре, когда одно машиноместо выделяют на 200-300, а то и 500 кв. м. Наш новый объект рядом с метро Выхино обходится по $400 за кв. м, и мы выделяем одно машиноместо на каждые 50 кв. м арендуемой площади.

ИА DAILYSTROY: Что в себя включает инфраструктура в подобных деловых центрах?

Она включает все самое необходимое. От ресторанов, нотариальных контор и отделений банка вплоть до прачечной, куда вы можете сдать свои вещи. Это действительно имеет очень важное значение. Понятно, что на 500 тыс. м не надо много прачечных, но всегда нужна одна прачечная, один нотариус, один магазин продажи канцелярии, одно отделение банка, один депозитарий, который на сегодняшний день людям очень интересен. Многие хотят отдельно хранить какую-то документацию, вещи, которые не хотят оставлять в офисе. Чем больше услуг, пусть даже самых мелких, сконцентрировано в офисе, тем комфортнее людям там находиться, и тем привлекательнее и ликвиднее здание.

ИА DAILYSTROY: Не все арендаторы хотят обосноваться в центре?

Конечно. Офис в центре — это и неудобная парковка, и высокие цены, и многокилометровые пробки. Закономерно, что многие арендаторы пришли к единому мнению, если для статуса обязательно иметь небольшой представительский офис в центре Москвы, то все остальные ресурсы лучше располагать дальше от центра, в хороших бизнес-центрах, но дешевле в два, а то и в три раза.

ИА DAILYSTROY: По какому принципу Вы размещаете арендодателей в ваших офисных центрах? Есть ли какие-то установленные схемы?

Во-первых, обычно выделяется отдельная от офисной части зона, для того, чтобы избежать пересечения потоков людей: одни обедают и отдыхают, другие работают. Поэтому и создаются отдельные изолированные зоны, которые имеют собственные входы с улиц, либо с внутренних отделенных зон. Офисная зона с отдельной парковкой, с нормальным потоком людей с улицы и отдельная зона отдыха.

ИА DAILYSTROY: А как размещаются сами компании?

Всегда бывает по-разному: кто-то просто ходит «в связке» друг с другом, а есть компании, которые знают, что им быть вместе интересно и выгодно. У всех же разная клиентская сеть, поэтому о конкуренции в этом вопросе обычно речь не идет. Если у одной из них появляется интересное предложение, то руководство компании делится им со своими партнерами. Поскольку в концепции арендодателя, как правило, все уже четко рассчитано до сантиметра, очень часто бывает так, что предлагаемая площадь слишком большая и для того, чтобы люди смогли снять ее, они находят себе партнеров.

ИА DAILYSTROY: А если приходят конкурирующие компании, как вы их размещаете?

Если эти компании к нам придут, то проблем не возникнет. И как-то разделять мы никого специально не будем. Все прекрасно все понимают и, если оба клиента, зная друг о друге, стремятся обосноваться на одном объекте, значит у обоих есть определенный интерес.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *