Крупные московские девелоперы не первый год осваивают региональные рынки. Насколько сложно работать в регионах, какие города выгодны для жилой застройки и какие интересные проекты реализуются сегодня, поделился с ИА DAILYSTROY генеральный директор компании «ПИК-Регион», член совета директоров ГК ПИК Сергей Канаев.
ИА DAILYSTROY: По какому принципу выбирается регион для строительной экспансии? Что играет определяющую роль: наличие свободных площадок, численность населения в городе или, может быть, отношения с местной администрацией?
Зачастую инициатива исходит от городских властей – если регион заинтересован в приходе крупного инвестора. Далее уже мы, видя перспективу, обозначаем свою заинтересованность и подписываем соглашение о сотрудничестве. Только после этого начинается работа. И прежде чем принять решение о выходе в тот или иной регион, мы тщательно изучаем ситуацию. Нельзя сказать, что мы отдаем предпочтение каким-то регионам. Многое зависит и от того, как удастся сформировать команду, от проекта – насколько он сбалансирован. Если правильно все рассчитать – чтобы проект не затоварил рынок, чтобы количество площадей было соразмерным – то привлекательными могут быть даже не только города-миллионники. У каждого города есть свои положительные и отрицательные стороны.
Например, Новороссийск, население которого 350 тыс. человек. Там «ПИК» строит микрорайон на 740 тыс. кв. м, и монолитные дома по своим качествам ничуть не отличаются от тех, что мы возводим в Москве и Подмосковье. Квартиры там активно раскупает и местное население, и жители Краснодарского края, и москвичи, и северяне. Другой подобный пример – Ярославль. Его население – 650 тыс. Если в городе есть перспектива работы на продолжительное время, то рассматривать его в качестве привлекательного абсолютно оправданно.
ИА DAILYSTROY: Есть ли что-то, что может способствовать приходу крупного бизнеса в ранее безнадежный регион?
Чтобы бизнес шел в регионы, прежде всего там должны быть для этого условия. Нужно, чтобы девелоперы захотели там работать. Ведь можно настроить жилья, но найдется ли на него потребитель? Это во многом зависит от руководителей субъектов Федерации. Если они привлекают туда бизнес, чтобы экономика развивалась, там и строить имеет смысл. Возьмите Калугу. В «спящий» регион пришел крупный бизнес, потому что там теперь открыто производство по сборке автомобилей Volkswagen. Теперь в Калуге количество рабочих мест исчисляется десятками тысяч. И ГК ПИК тоже имеет там свои проекты.
ИА DAILYSTROY: Насколько быстро реализуются квартиры в регионах, каковы сроки экспозиции? Пользуется ли популярностью ипотека? Это зависит от проекта и города. Например, в Новороссийске – ажиотажный спрос на квартиры. По поводу продаж могу сказать, что мы стремимся продавать на более высокой стадии готовности объекта. Пока дом не смонтирован, пока нельзя показать типовую квартиру, мы не продаем жилье. Заявки собираем заранее. Однако к моменту сдачи дома Госкомиссии весь объем квартир должен быть продан. Ипотекой в 2007 году в Новороссийске воспользовались 52% наших клиентов, в Московской области — 47%, в Ростовской – 65%, в Ярославской – 64%, в Нижегородской и Омской по 53%. В среднем продажи по ипотеке составляют от 30 до 70% сделок.
ИА DAILYSTROY: В Москве зачастую «в нагрузку» девелоперу предлагается создавать микрорайон со всей прилегающей инфраструктурой – школами, детскими садами, дорогами. Как с этим обстоит дело за пределами Московской области? Есть регионы, которые заинтересованы, чтобы пришел инвестор, выиграл аукцион, быстро освоил территорию, увеличил ввод жилья. Если в бюджете есть средства, то местная администрация с радостью идет навстречу и берет на себя расходы на создание социальной сферы. Но иногда это действительно пытаются переложить на девелоперов. Так как ГК ПИК специализируется на комплексной застройке, то на наши плечи обычно ложится нормативная социальная инфраструктура, присущая крупным районам. Это школы, детские сады, спортивные комплексы, медучреждения. В среднем затраты на обременения могут составлять до 10 % от объема инвестиций в проект.
В разных местах может складываться по-разному. Но в любом случае, таких обременений, как в Москве, там нет. Но и цены там ниже.
ИА DAILYSTROY: Какие самые крупные проекты сегодня реализует группа ПИК в регионах?
СК: В Омске мы планировали строить 1 млн. кв. м жилья. Но по результатам последнего аукциона стало строительство района на 2,5 млн. кв. м. Также будет развернуто строительство в Перми, где несколькими очередями будет возведено до 3,5 млн. кв. м. Из которых 1 млн. строим мы. Самые крупные проекты в Подмосковье – микрорайоны «Ярославский» и «Новокуркино», в каждом примерно по 1,2 млн. кв. м жилья.
ИА DAILYSTROY: А есть ли какие-то нестандартные, необычные проекты?
В подмосковном городе Долгопрудный строится круглый монолитный дом, названный «Колизей». И еще два подобных здания будут возведены в Мытищах. Самый высокий дом – это «Дом-Башня» с максимально допустимой высотой в 25 этажей.
ИА DAILYSTROY: Есть ли малоэтажные проекты в регионах?
Конечно. Уже построены два поселка в Новороссийске и в Подмосковье. Это сборные дома из комплектующих, которые мы сами и производим. Один дом возводится 2 недели. За четыре месяца можем построить целый поселок. Строительство индустриальным способом и быстрее, и выгоднее. Но мы это делаем скорее исходя из того, что ассортимент нашей продукции должен быть как можно более широким.
ИА DAILYSTROY: Выход на Лондонскую биржу как-то способствовал развитию проектов в регионах?
В основном в регионах на нас работает наше имя. А основной плюс IPO в том, что компания была полностью структурирована под международную систему отчетности, в том числе и организационно. Получилась абсолютно прозрачная публичная компания. Мы – публичная компания, и для нас это важно. Инвесторы должны видеть, что мы делаем.