Сегодня складской рынок является наиболее перспективный сегмент недвижимости для инвестирования. Доходность логистических проектов в России сегодня составляет 10-11% годовых. О тенденциях и перспективах складского сегмента в нашей стране ИА DAILYSTROY рассказал директор направления складской и производственной недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Егор Дорофеев.
ИА DAILYSTROY: Как в России формировался рынок складской недвижимости?
Формирование современного рынка складской недвижимости началось с Москвы, и столица до сих пор является крупнейшим рынком. Все мировые столицы — Париж, Лондон, Милан — являются крупными логистическими центрами, и Москва не исключение. Сегодня спрос на качественные складские площади по-прежнему очень высокий, и данный сегмент рынка коммерческой недвижимости имеет большой потенциал для развития.
Конечно, сначала это были небольшие проекты до 10 тыс. кв. м. Реально масштабные проекты на 100-200 тыс., требующие крупных инвестиций, и, кроме этого, отвечающие всем европейским и мировым стандартам, вышли на рынок лишь в последние два года. Крупные объекты строились и раньше, но под собственные нужды производителей или логистических компаний (например – ФМ «Ложистик» в Хлебниково, складской комплекс «Перекрестка» в Хлебниково, Терминал «Лесной НЛК» на Минском шоссе), и рыночными объектами их назвать было нельзя — они не предназначались для сдачи арендаторам. Примерно с 2004 года начался рост интереса к Петербургу. То есть в северной столице появились первые проекты по 10-15 тыс. кв. м. Одновременно интересы девелоперов распространились на Самару, Ростов-на-Дону, Екатеринбург, а дальше — Сибирь и Дальний Восток.
ИА DAILYSTROY: А в Москве и Петербурге рынок близок к насыщению?
Пока спрос превышает предложение. Например, в этом году в Московском регионе сдано порядка миллиона площадей, а текущий неудовлетворенный спрос составил примерно 150 тыс. кв. м.
ИА DAILYSTROY: То есть, свободных площадей сейчас нет?
Уровень вакантных площадей колеблется на уровне 1-2%, но это происходит не потому, что на какие-то площади нет спроса, а из-за различных технических, юридических вещей. К примеру, где-то была подписана сделка, но арендатор не предоставил какие-то гарантии в оговоренные сроки, и понятно, он теряет площади и они снова на рынке. Но вакантными такие площади останутся буквально на несколько дней. Фактически, есть небольшое количество пустых площадей, но это очень низкий уровень. Уровень свободных (вакантных) площадей – это один из основных индикаторов насыщения рынка.
ИА DAILYSTROY: Какой должен быть уровень вакантных площадей, чтобы ранок был сбалансирован?
Примерно 5-6%, 10% — это уже критично для рынка.
ИА DAILYSTROY: Есть какие-то критерии города, по которым девелоперы ориентируются — нужно ли входить в регион или нет?
Мы пытались в свое время посмотреть, насколько коррелирует развитие ритейла с развитием складов. Нельзя увидеть две параллельные ситуации. Но обычно, смотрим на количество населения, потому что все-таки этот фактор и располагаемые доходы приводят к определенному существующему уровню потребления. А склады, собственно, — один из элементов цепочки товародвижения. Поэтому понятно, что если есть потребление товара, то, по логике, нужно как-то обеспечить наличие этих товаров. Это первое.
Развитие промышленности, особенно вновь создающиеся производства ТНП – тоже важный фактор. Нужно смотреть на развитость инфраструктуры, наличие транспортных предприятий, много разных аспектов.
ИА DAILYSTROY: Кроме регионов, где уже существуют или строятся современные складские комплексы, какие еще регионы могут быть востребованы?
Есть спрос во Владивостоке, в Хабаровске, в Иркутске, в Красноярске есть нарождающийся спрос. В общем, движение на восток.
ИА DAILYSTROY: Какая доля иностранных денег присутствует в складских проектах?
Что касается инвестиций, то схема вначале была скорее такая: большинство проектов строилось на российские деньги, например, тот же «Логистичекий парк Крекшино». Сам проект стартовал на фонд учредителей, российских инвесторов, на заемные средства российских банков. И уже на этапе сдачи первой фазы в проект входили западные инвесторы. Но изначально все проекты стартовали на средства российских инвесторов.
Сейчас ситуация меняется. Рынок сформировался: есть рынок инвестиционных контрактов — объекты продаются, объекты финансируются – все эти сделки и создают рынок. А соответственно, появились и западные инвесторы, которые уже не покупают проекты у российских девелоперов, а сами начинают развивать проекты. Самый яркий пример – инвестиционный фонд Raven Russia. Пришел в Россию также «Паркридж-холдингс» — одна из компаний группы «Пролоджис», инвестора номер один в мире в области складской недвижимости. На рынок идут западные игроки, начинается новая эра.
ИА DAILYSTROY: А соотношение западных и российских денег?
90% проектов в конечном итоге становится собственностью западных инвесторов. В этом, собственно, конечная цель цикла девелопмента, потому что подавляющая часть инвестиций в недвижимость делается с целью купить и держать не очень рисковые активы, получая стабильный доход. Это стратегия пенсионных фондов и страховых компаний. А на западе это совершенно гигантский финансовый сектор, и, в общем-то, российский рынок складской недвижимости предлагает на данный момент большую доходность по сравнению с европейскими показателями.
ИА DAILYSTROY: Интерес западных инвесторов к складскому сектору России объясняется безопасностью инвестиций?
Любая инвестиция в качественную недвижимость — офисная, торговая, складская – менее рискованна, чем, например, в ценные бумаги. В складской недвижимости доходность составляет 10-11%, в офисах – 8-9%. А в секторе складской недвижимости Восточной Европы – около 7%, Западной – порядка 6%. В процентах кажется, что разница невелика, но при расчете в миллионных цифрах она огромна.