Компания «Юмако» была образована как девелопер и до 1996 года занималась продажами стройматериалов. Как и почему компания вышла на рынок гостиничных услуг, ИА DAILYSTROY рассказал президент ГК «Юмако» Александр Удалов.
ИА DAILYSTROY: Почему вы решили выйти на гостиничный рынок?
Мы одни из первых кто в России стал профессионально заниматься гостиничным бизнесом. В советское время там был один игрок – «Интурист», который занимался тем, что представлял иностранцам Россию. По сути, гостиничного рынка в России не было, как, собственно, и гостиниц. Поэтому мы, видя свободную нишу, решили построить свой отель. Строили его очень быстро. Можно сказать, что эту гостиницу по частям доставили на грузовиках из Швеции. Наш первый отель назвали «Катерина-Сити».
Сейчас сдается в эксплуатацию отель «Катерина» в Елабуге и строится гостиница в Краснодаре. В Красной Поляне, Сочи, идут продажи в жилом комплексе с апартаментами «Катерина-Альпик». Проект был начат в 2002 году, мы были первыми, кто пришел на этот рынок. Сейчас это 2,5 га земли, 25 тыс. кв. м площадей, 160 апартаментов. Комплекс расположен в уникальном месте знаменитого Кавказского заповедника, в долине реки Мзымта у подножия заснеженных гор на въезде в Красную Поляну. Стоимость квадратного метра в «Катерине-Альпик» — от $2 тыс. (с начала продаж в 2002 году) до $6,4 тыс. Апартаменты можно использовать как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. Горнолыжный сезон в Красной Поляне длится с декабря по май, а летом туристам предлагаются различные активные виды отдыха, поэтому квартиры будут пользоваться спросом у арендаторов круглый год. Ожидаемая доходность от сдачи апартаментов в аренду составит 10-11% годовых.
Комплекс полностью автономный: своя водяная скважина, очистные сооружения, котельная, бассейн, бар, ресторан и так далее. И мы были первой компанией, которая привела в Сочинский регион иностранные инвестиции: гостиницу еще до начала строительства выкупил шведский фонд Eleven Invest, специально созданный для инвестиций в российскую недвижимость. Насколько я знаю, наша «Катерина-Альпик» — пока единственный проект подобного формата в России.
ИА DAILYSTROY: В чем преимущества apartment-отелей перед стандартными гостиницами?
Я считаю, что это самая удобная форма для курортных зон. Это выгодно для покупателя апартаментов, потому что недвижимость – это единственное, что не подвержено инфляции. Люди, которые покупают апартаменты, не используют их как постоянное место проживания, это второе или третье жилье, плюс это возможность сохранения капитала, это какой-то заработок, пусть небольшой, но он покрывает все расходы на содержание. При этом есть управляющая компания, которая обеспечивает всю эксплуатацию здания за клубный взнос владельцев: сейчас он составляет около 3 евро за кв. м.
ИА DAILYSTROY: То есть апартаменты выгодно строить только в курортных зонах?
Не только. Есть тенденция к тому, чтобы строить их в любых крупных городах. Потому что люди стремятся к удобству, их тяготит быт. Зачем топ-менеджеру крупной компании покупать квартиру, если за те же деньги он может жить в апартаментах со всем сервисом? Почему в Москве стоимость жилья такая высокая? Потому что нет предложения сервиса и апартаментов. Нет предложения, и люди вынуждены покупать квартиры, хотя с удовольствием бы жили в апартаментах. Мы делаем сейчас революционный проект кондо-отеля, в котором номера будут куплены разными собственниками. Жить они в номерах не будут, а станут получать с них доход. В проект, создаваемый с 2005 года, уже инвестировано около 30 млн. евро. Предполагается, что будет построено 25 тыс. квадратов на 2,5 гектар, 40 гаражных мест, клубный дом 2 тыс. кв.м., 20-метровый бассейн.
ИА DAILYSTROY: «Юмако» занимается управлением только собственными объектами?
Сейчас мы не планируем брать в управление чужие гостиницы. Но так было не всегда. В 2002 году нами был взят в управление «Ирис Отель» на Коровинском шоссе. Мы перепозиционировали его в конгресс-отель, чем существенно повысили заполняемость этой гостиницы. Это сразу отразилось на доходности: только за 8 месяцев она выросла на 40%. Также мы занимались управлением сочинских гостиниц «Москва» и «Чайка». После того как эти проекты достигли рентабельности, мы передали их городским властям. Нам они стали неинтересны. Да и нет смысла этим заниматься. Когда специалистов по пальцам пересчитать – неразумно их использовать на тех объектах, которые не приносят большой доход.
ИА DAILYSTROY: А какие гостиницы могут приносить больший доход?
Необходимы гостиницы туристического класса. Пока нет таких гостиниц – нет и туристов. Нужны сити-отели, где главное — удобная кровать, хороший завтрак и безопасность. Ведь основное предназначение гостиницы – ночевать в ней. Сити-отель – как мост, дорога, вокзал, это часть городской инфраструктуры, без нее жить в современном мире невозможно. Где-то человек должен просто ночевать, останавливаться. Это городской формат, который одинаково приемлем всеми. А уже потом включаются дополнительные факторы «location, location, location», которые определяют класс любой недвижимости.
ИА DAILYSTROY: Кто сейчас является основным конкурентом «Юмако»?
У нас нет конкурентов. В этом бизнесе вообще нет конкуренции как таковой. Потому что профессиональных кадров не хватает во всем. В России гостиничный бизнес в стране никогда не существовал, он начал зарождаться, по большому счету, 5-6 лет назад, а реально – года два назад, когда начали писать об этом, когда инвесторы начали понимать, что денег по-прежнему много, а проектов интересных – мало. Кадры не могли появиться здесь. Нефтяника не надо учить улыбаться – это не влияет на бизнес. А в сервисе это основополагающее. Но в России не было самого института сервиса. Более того, В 70-е годы было такое сознание – что бармен это преступник, что он хочет вас обмануть. Все хотели быть космонавтами, инженерами, летчиками. В голову не могло прийти ответить, что я хочу быть официантом.
ИА DAILYSTROY: А западные бренды – Marriott, Hilton, Ritz — вы за конкурентов не считаете?
Они занимаются гостиницами класса «люкс». А в нашем формате – городской отель – у нас конкуренции нет. И эта ниша не будет заполнена минимум в ближайшие двадцать лет. Я не люблю говорить о категориях оценки, о «звездности». Категория – это очень сложно. Во французских каталогах наши отели позиционируются как четырехзвездочные. Все это очень условно. Но если мы одну звезду повесим – это никак не повлияет на бизнес. Впрочем, цены в наших гостиницах иногда выше, чем в некоторых «пятизвездочных».
ИА DAILYSTROY: Планируете и в дальнейшем работать только в городском формате?
У нас есть стратегическая программа до 2017 года, которая предполагает возведение сети из 50 отелей городского класса в 13 городах европейской части России. Вообще, в любом городе численностью от 300 тысяч человек можно строить гостиницу. Наши отели будут площадью по 10 тыс. кв. м, в среднем по 200 номеров, каждый номер – от 20 кв.м. Постройка одного номера обойдется в 100 тыс. евро. Всего мы планируем вложить в реализацию программы около миллиарда долларов. Разработкой дизайна и планировки занимаются специалисты «Ависта АБ», входящей в шведский концерн «Sweco», мы с ними сотрудничаем уже более десяти лет. У российских архитекторов нет опыта создания хороших отелей, а в этом плане мы не очень любим экспериментировать. У нас своя четко отработанная технология.
ИА DAILYSTROY: А в чем заключаются особенности вашей технологии?
Различий между российскими и западными управляющими, в сущности, нет. Это все равно, что рассуждать о том, чем «мерседес» в России отличается от «мерседеса» в Германии. Задача управляющей компании – обеспечить сохранность имущества, предоставление сервиса. Безусловно, существуют операционные стандарты. У нас есть своя методика, школа, но они ничем от мировых не отличаются. Я горжусь сейчас тем, что мои друзья начинают учить своих детей гостиничному бизнесу у меня, в моих гостиницах, не в Hyatt, не в Swiss. Моя дочь, которая сейчас управляет «Катерина-Сити», начинала с кухни, посуду мыла. Она прошла всю ротацию: хаускипинг, ресепшн и многое другое. Потому что каждый должен знать, как работает система. Сервис – это такая тонкая вещь, годами складывающаяся. Нельзя это щелчком пальцев сделать. В «Катерине» есть кондитерский цех. Мы печем хлеб. Знаете почему? Потому что десять лет назад не было хлеба, нельзя было хлеб купить нормальный. Конечно, сейчас я не буду делать в гостинице кондитерский цех. Но десять лет назад это было моим конкурентным преимуществом. А сейчас это неактуально, надо продавать другое. Или вот еще пример. Во многих гостиницах, когда постояльцы спускаются на завтрак, специальный человек их спрашивает: «Из какого вы номера?». Это безумие! Зачем задействовать персонал на бесполезной работе? Лучше бы эта девочка посуду мыла! Конечно, это небольшой нюанс. Но в целом технологии гостиничного сервиса были приняты очень давно, и их срочно надо менять.