ИА DAILYSTROY: Михаил Яковлевич, как сегодня обстоят дела с незаконным выделением участков под жилищное строительство? Чего удалось добиться ФАС РФ?
На сегодняшний день Федеральная антимонопольная Служба возбудила более 300 дел по нарушениям антимонопольного законодательства. Это те случаи, когда земельные участки предоставляются без аукционов или аукционы проходят с нарушениями. Среди таких нарушений – неопубликованная в надлежащей форме информация или дискриминационные нормы в отношении участников. По всем этим нарушениям мы выдаем предписания об отмене актов о выделении земельных участков. Проверка началась с 1 октября 2005 года и идет поквартально. Мы проверяем все муниципальные образования без исключения по России в целом. Мы также проанализировали местное законодательство на соответствие нормам Земельного и Градостроительного кодекса.
ИА DAILYSTROY: Какие планы на будущее в этом направлении?Что касается планов нашей службы. Во-первых, мы и далее будем продолжать проверку законности предоставления земельных участков. Во-вторых, мы выходим с инициативами по изменению Градостроительного кодекса в части того, что нужно четко прописать: распределение прав на реконструкцию также должно осуществляться исключительно на открытых аукционах. К тому же, мы бы хотели, чтобы в Земельном кодексе было четко прописано, что когда строится социальное жилье, т.е. по муниципальному или государственному заказу, земельный участок на аукционе не предоставляется, поскольку в этом случае строительная компания выполняет работу только непосредственно по строительству. Компания получает за это оплату по 94-ому закону о размещении заказов. Весь бизнес здесь заключается лишь в проведении строительных работ, а не в дальнейшей получении дохода от реализации построенных объектов. Сейчас это в принципе в законе прописано, но вызывает много вопросов.
При этом необходимо в Земельном кодексе четко прописать, что при размещении госзаказа на строительство социального жилья частные компании могут выступать соинвесторами такого строительства только после проведения открытого аукциона. Сейчас именно таким образом, избегая конкурентных процедур, многие пытаются обойти обязательное требование о предоставлении участков под жилищное строительство исключительно на аукционах. Чтобы этого не было, мы хотим скорректировать Земельный кодекс. Но в любом случае, сейчас у нас есть закон прямого действия «О защите конкуренции», в соответствии с которым не допускается предоставление льгот и преимуществ отдельным компаниям. В том случае, если у органов власти, как у заказчиков, появляются без проведения аукционов соинвесторы, получающие потом квадратные метры, мы будем возбуждать дела о нарушении антимонопольного законодательства. Мы надеемся, что наши законодательные инициативы будут реализованы осенью этого года.
Что касается нацпроекта «Доступное жилье», мы сделали ряд предложений не только в сфере земельных участков, но и в сфере, например, оказания помощи с федерального бюджета местным органам власти по проведению коммуникаций, по формированию земельных участков, т.е. это целый комплекс мер по повышению эффективности нацпроекта «Доступное жилье».
ИА DAILYSTROY: В каких регионах зафиксировано наибольшее количество нарушений при выделении земельных участков?Наибольшее количество нарушений за период с четвертого квартала 2005 года по второй квартал 2006 года зафиксировано по Карелии – на 49 участках, по Свердловской области – 35, по Ханты-Мансийскому АО – 26, Саратовская область – 21. Напротив, наиболее примерные регионы – Ярославская, Смоленская области. Есть некоторые субъекты, которые за период четвертого квартала 2005 года по первый квартал 2006 года совсем не предоставляли земельные участки под строительство. Например, Курская, Владимирская, Ивановская области. Понятно, что если участки не предоставляются, это ведет к резкому снижению предложения на рынке и росту цены. В дальнейшем в этих регионах может сложиться дефицит предложения. О какой реализации нацпроекта в таких условиях можно говорить?
ИА DAILYSTROY: Что необходимо сделать для нормализации ситуации соотношения спроса и предложения в сфере недвижимости?Для нормализации ситуации необходимо осуществить меры по увеличению предложения. Помимо этого, должна быть прозрачность в распределении земельных участков и прав на реконструкцию, а также необходимо применять меры налогового законодательства.
ИА DAILYSTROY: Каков порядок работы ФАС РФ в случае обнаружения нарушения при выделении земельного участка?Выносится предписание об отмене акта о предоставлении земельного участка. Оно может быть выполнено в добровольном порядке. Зачастую бывает так, что еще до нашего предписания местные органы власти устраняют нарушения. Такое бывает очень часто.
ИА DAILYSTROY: Михаил Яковлевич, ФАС РФ проводит проверку наличия ценового сговора в сфере недвижимости. Какие выводы можно будет сделать в случае, если сговор будет обнаружен, и, напротив, если сговор обнаружен не будет? Вы заявляли, что в Москве квадратный метр жилья может стоить 1 300 долларов, однако некоторые строительные компании уже отмечали, что рынок готов и к 5 000 за метр. Как вы расцениваете подобные заявления?
В случае, если сговор будет обнаружен, по антимонопольному законодательству следует два предписания ФАС РФ. Первое – о перечислении незаконно полученных средств в федеральный бюджет, и второе – предписание об установлении у строительных компаний, вступивших в сговор, тех цен, которые были до факта выявления сговора. Потому что потребителей интересует не сам факт выявленных нарушений, а, в первую очередь, ликвидация последствий ценового сговора.
Что касается моей оценки возможной цены за квадратный метр в Москве, то речь шла о том, что если бы предложение на рынке недвижимости в Москве соответствовало бы спросу, то цена квадратного метра с учетом его себестоимости могла бы составить 1300 долларов за метр. Если мы посмотрим официальную статистику, то стоимость строительства квадратного метра в Москве без учета стоимости земельного участка составляет примерно 800 долларов (при средней по стране 450 долларов). И, обращаю Ваше внимание, что при размещении государственного заказа на строительство социального жилья в Москве максимальная стоимость составляет также не более 600 долларов за квадратный метр. Поэтому цифра 1300 могла бы быть волне реальной. А если в настоящее время предложение существенно ниже спроса, то конечно, это непосредственно влияет на уровень и рост стоимости недвижимости. Увеличится предложение – остановятся, а во многих случаях и упадут, цены на недвижимость.
А по поводу заявлений некоторых строительных компаний о 5 000 долларов за квадратный метр, я думаю, что о такой цене заявляют в первую очередь те компании, которые просто очень бы этого хотели. При том, что в настоящее время строители и так получают сверхприбыли. Это лишь их желание, но на рынке бывает как стремительный рост, так и стремительное падение, надо об этом помнить.