ИА DAILYSTROY: Отразился ли ипотечный кризис в США и ряде других стран на ипотечном рынке России? Появилась ли тенденция к сокращению сделок при покупке квартир с использованием ипотечных кредитов?
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Традиционно, на осенние месяцы приходится пик активности на рынке недвижимости. Текущий год — не исключение, количество сделок в DeltaCredit не уменьшилось, а наоборот, значительно увеличилось. В этом сезоне дополнительный приток наших клиентов составили заемщики, которым из-за проблем с ликвидностью отказали другие банки. В одних банках это сделали напрямую, в других — опосредованно, путем введения более жестких условий, либо длительным сроком рассмотрения заявки. Если кризис ликвидности и повлиял на объемы выдачи ипотеки, то только на уровне отдельных банков. В целом же по рынку эта цифра, как и ожидалось, выросла.
ИА DAILYSTROY: Какие банки ужесточили требования к заемщикам?
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Только те, которые были либеральны в оценке платежеспособности своих клиентов. Как результат, практически исчезли программа кредитования без первоначального взноса и кредиты на очень большие суммы.
В нашем банке изменений не произошло, так как мы всегда ориентировались на высокие стандарты кредитования. К примеру, мы точно знаем, что если наш заемщик лишится работы, то он сможет достаточно быстро найти новую с таким же или большим уровнем дохода и сможет продолжать платить по кредиту.
ИА DAILYSTROY: Проверка потенциального заемщика стала более жесткой? Появились ли новые требования, помимо стандартного набора?
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Если вы спросите об этом у банков напрямую, практически никто откровенно не скажет, что стали жестче проверять своих клиентов. Но во многих банках проверка стала более тщательной. Сейчас уже никто не проверяет доходы клиентов только с помощью телефонного звонка работодателю, без предоставления справки по форме банка. Однако такая практика была ранее распространена.
ИА DAILYSTROY: В регионах такая же картина?
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Финансовый кризис страшен, и отдельные банки трудности уже испытали. При этом, чем удаленнее банк от «центра», тем более тяжело на нем сказываются негативные последствия. Это связано с уже ставшим традиционным подходом к оценке рисков для регионов, находящихся за Уралом: разница во времени, а также их географическая удаленность приводят к тому, что при возникновении проблем эти регионы в первую очередь испытывают нехватку финансирования из «центра».
ИА DAILYSTROY Вы сегодня работаете в регионах?
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Мы работаем напрямую в Самаре, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде и Новосибирске. До конца года планируется открытие офисов DeltaCredit в Екатеринбурге и Челябинске. И, фактически, во всех городах, от Калининграда до Владивостока, с населением более 500 тысяч мы присутствуем через наши банки-партнеры. Они осуществляют выдачу кредитов за счет собственных средств, соблюдая при этом стандарты DeltaCredit, а потом мы выкупаем у них эти кредиты.
ИА DAILYSTROY Известны такие примеры, когда были свернуты ипотечные программы?
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Пример, который на слуху — «Русский стандарт». Банк научился хорошо зарабатывать на потребительском кредитовании, поэтому, как мне кажется, во избежание риска, свернул ипотеку.
ИА DAILYSTROY: Сейчас мы говорим о банках, у которых ипотека не является профильным направлением, а как обстоят дела у специализированных банков?
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Таких немного, среди которых DeltaCredit — крупнейший по объему выдачи. За счет своих сильных позиций, большого опыта, качественного кредитного портфеля и наличия крупного международного акционера мы не просто продолжили работать в обычном режиме, а даже использовали кризис для увеличения объемов кредитования.
ИА DAILYSTROY: Могут что-нибудь предпринять регулирующие органы для стабилизации рынка? Какие меры, по вашему мнению, будут эффективными? Что могут предпринять сами банки?
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Нас пугают популистские заявления некоторых государственных чиновников, относительно того, что ставку по ипотеке нужно снижать, хотя сегодня она уже достигла своего возможного минимума в России. На сегодняшний день множество игроков соревнуются за свою долю на рынке ипотеки. При этом они должны сохранять приемлемый для себя уровень доходности. Среди этого большого количества банков ведущих, как минимум, десять. Между ними и происходит основная конкуренция. В результате такого рыночного процесса мы получаем минимально возможное сегодня в России значение ставки. Но говорить о том, она должна быть еще ниже — неверно. Деньги банкам дает не государство. В большинстве случаев они занимают их на международном финансовом рынке. Следовательно, какая будет рыночная цена этих денег, такая будет и ставка, а не та, которую хочет сделать правительство. Заявления такого рода нагнетают обстановку и рождают негативное отношение населения к банкам и ипотеке.
ИА DAILYSTROY: Тем не менее, очень многие банки постоянно заявляют о снижении ставок. Они идут на поводу у чиновников или это уже рыночная ситуация?
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Это результат того рыночного процесса, о котором я говорил выше. Конкурируя друг с другом, банки ищут возможность снижать свои ставки. Например, за счет более дешевого финансирования, или благодаря оптимизации расходов, или уменьшая маржу, но увеличивая объем. Но опять же, всему есть предел. Никакой банк не станет работать себе в убыток.
ИА DAILYSTROY: В настоящее время нашим банкам труднее стало взять кредит за границей: появились новые ограничения?
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Это как раз к вопросу о кризисе ликвидности. Именно так и случилось.
ИА DAILYSTROY: А чем это чревато?
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Это чревато как раз тем, что нет денег. То есть, банку нужны средства для того, чтобы выдавать ипотеку. Основной инструмент финансирования долгосрочных кредитов (по причине, в том числе, определенных пробелов в законодательстве РФ) – это деньги из-за рубежа. На рынке они подорожали. Произошла переоценка риска. В США случился кризис, но рейтинг страны по-прежнему остается высоким. За счет этого финансовые ресурсы для США будут дешевле. Мы — развивающаяся страна, и рейтинг России значительно ниже. Это значит, что если деньги для Америки подорожали, то для нас они подорожали тем более. Именно с этим и связана проблема. Зарубежные банки перестраховываются и не всегда готовы финансировать, даже под более высокие проценты, так как не всегда повышенная маржа покроет риск. Может завтра вообще никто эти деньги не вернет. Поэтому зарубежные банки могут вообще их не выдавать, а предпочтут вложиться пусть и в низко-доходный инструмент, но надежный, чем в развивающуюся Россию, где сегодня все замечательно и можно много заработать, а завтра все потерять. Инвесторы рассуждают абсолютно рыночными категориями, смотрят на рейтинг страны. Поэтому, когда эта ситуация случилась в Америке, в августе у нас был большой отток денег из страны. Некоторые инвесторы стали выводить деньги, опасаясь дальнейших проблем.
ИА DAILYSTROY: Вернулось доверие?
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Доверие не вернулось. Происходит следующее: может быть не в таком паническом состоянии, но все ждут стабилизации ситуации. А наступит она только тогда, когда станет возможным «застолбить» точку. Настанет день «икс», когда рынок сможет, наконец, оценить потери от ипотечного кризиса в Америке. Как только это произойдет, кризис закончится. Пока же все сидят как на иголках и ждут, пытаются понять, у кого находятся некачественные ипотечные бумаги США, у какого банка завтра случится кризис, и он не сможет отдать деньги. Поэтому кризис доверия у банков друг к другу перерастает в кризис ликвидности. По нашим прогнозам эта ситуация «полунервного напряжения» продлится еще примерно от полугода до года.
ИА DAILYSTROY: Практически все регионы постоянно рапортуют о росте количества ипотечных кредитов и их объемов в денежном выражении. На ваш взгляд, все это может бесконечно продолжаться? Не наступит стабилизация или насыщение?
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Сегодня потенциал ипотеки в России огромен. Есть некое пересечение проблем, иногда их путают. Проблем с ипотекой в России нет. Ставка, как она в среднем зафиксировалась на определенном уровне, такая и есть. Для каких-то банков привлечение средств подорожало, и они повысили процентные ставки. При этом количество желающих взять ипотечный кредит не уменьшилось, так как для многих россиян ипотека — единственный способ улучшить свои жилищные условия. И в будущем количество желающих будет только увеличиваться. Повторюсь, потенциал ипотеки огромен.
ИА DAILYSTROY: Всегда ли люди адекватно оценивают свои возможности, беря ипотечный кредит?
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Вот это как раз к вопросу о том, что раньше некоторые банки были весьма либеральны к заемщикам, тем самым, вредя себе и своим клиентам. Мы же всегда выдвигали определенные требования, которые базировались на реальной возможности людей жить с ипотекой длительное время. К примеру, мы требуем определенный стаж работы в одной сфере деятельности. Другими словами, вы должны проработать N-ое количество лет в одной области. Это не наша блажь, вы поймите, что мы хотим, чтобы вы нам кредит выплачивали спокойно без всяких просрочек. Поэтому ориентируемся на то, что раз вы проработали в одной сфере деятельности, допустим, два года, значит, если что-то случится, и вы потеряете работу, с большой долей вероятности вы очень быстро найдете новую работу в той же области. Устанавливая стандартные требования к заемщикам, мы всегда исходим из того, как каждый их них будет дальше жить со своим кредитом. И проблем с просроченными кредитами у нас нет, мы всегда культивировали такой подход и в наших собственных продажах, и в наших банках-партнерах. Можно сказать, что у нас нет неадекватных заемщиков. Но общая тенденция «неадекватности» существует. Люди зачастую принимают не взвешенные решения, особенно это заметно, когда они начинают говорить о том, что отработали свои шесть месяцев, а кредит им не дают. Но мы же его не даем не потому, что нам не хочется, а потому, что нам не интересно продавать квартиру заемщика через какое-то время. Мы не на этом деньги зарабатываем, и поэтому хотим оградить себя от рисков. Но при этом ограждаем и заемщика от возможных финансовых проблем в будущем. Если у вас еще нет постоянного опыта в одной сфере деятельности, то с большой долей вероятности вам тяжело будет устроиться на новую работу, если потеряете старую. Поэтому мы отказываем. Но люди неадекватные могут воспринимать это так, что банк ужесточил требования, или что-то подобное.
Кстати, вследствие тех же популистских лозунгов, мы иногда получаем не очень адекватных заемщиков, которые говорят нам, что у нас высокие ставки, хотя это не так.
ИА DAILYSTROY: Какой возрастной уровень заемщиков? То есть, если человек собирается брать кредит на 30 лет, то в 50 лет он за ним не придет?
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Для заемщиков разных возрастов мы предлагаем различные сроки кредитования — от 7 до 25 лет. У нас есть 50-летние заемщики. Но в целом, если говорить про «среднестатистического заемщика», то это человек 30-35 лет, средний менеджер со стабильной зарплатой, работающий в одной сфере деятельности длительный срок.
ИА DAILYSTROY: На какой срок чаще всего люди берут кредит?
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Самый популярный срок — это 15 и 20 лет. Часто люди досрочно погашают свои кредиты.
ИА DAILYSTROY: Считается, что ипотека чуть ли не единственное достижение государства в плане реализации нацпроекта «Доступное жилье». Так ли это?
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Хороший вопрос. Мы сегодня говорим, что у нас ипотека доступна, с точки зрения процентных ставок, увеличение которых даже на 2-3% не сделает ее менее доступной. Сегодня недоступно жилье, цены на которое складываются из спроса-предложения. У нас хромает составляющая «предложение». Объем строительства несопоставимо мал. Государство говорит о том, что жилье доступно через ипотеку, но ипотека доступна, а недвижимость нет.
Объем строительства увеличился, создаются какие-то программы, но пока я бы сказал, что это полумеры. Единственное достижение — ипотека. Объем строительства пока оставляет желать лучшего.
ИА DAILYSTROY: А как рост цен? Существуют совершенно разные прогнозы — эксперты закладывают рост цен на 2008 год чуть ли не 80%. Насколько это может повлиять на ипотеку? Совершенно другие цифры займа получаются.
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Конечно, если цены вырастут на 80%, а зарплата нет, то доступность недвижимости снизится. Другое дело, я бы усомнился в таком прогнозе: это очень пессимистичный сценарий.
ИА DAILYSTROY: Существует такое мнение, что ипотека как раз провоцирует рост цен на недвижимость.
ВАДИМ ПАХАЛЕНКО: Например, в Москве только 12-13% от общего количества сделок по недвижимости составляет ипотека, по России она колеблется на уровне 15-20%. 15% не сильно влияют на рост цен. Гораздо большее влияние оказывают те 85% квартир, приобретаемые за «живые» деньги. Лукавят те, которые говорят о том, что ипотека провоцирует. Провоцирует отсутствие предложения на рынке недвижимости — отсутствие строительства. Основная проблема лежит в этой области.