ИА DAILYSTROY: Расскажите, как развивается коммерческая недвижимость в Пермском крае? Настолько изменился уровень цен в этом сегменте?
ИГОРЬ ГОЛУБЕВ: На рынке торговой недвижимости, аналогично сегменту офисных площадей, с начала 2007 года отмечен активный рост цен. За девять месяцев 2007 года он составил 64,6%, а средняя цена установилась на уровне 73,2 тыс. руб. за 1 кв.м. Причиной для роста цен выступила активизация рынка жилой недвижимости. Средняя ставка на торговые помещения установилась на уровне 785 руб. за 1 кв.м, увеличение стоимости аренды с начала года составило 16,3%.
Наиболее активный рост за исследуемый период отмечен на торговые помещения, расположенные в центральных районах Перми. В среднем цена 1 кв.м увеличилась на 85%. Минимальный темп роста зафиксирован на объекты, расположенные на окраинах прилегающих к центру районов. Здесь рост цены с начала года составил 33%.
ИА DAILYSTROY: Какие новые объекты вышли на рынок в течение 2007 года?
ИГОРЬ ГОЛУБЕВ: Среди объектов, планирующихся к сдаче в течение 2007 года, можно назвать вторую очередь ТЦ «СемьЯ» (ул. Революции, 17), торгово-развлекательный центр «Шоколад» (ул. Героев Хасана, 115). Общая площадь всех новых торговых центров, которые появятся в Перми в 2007–2008 годах, составит более 150 тыс. кв.м.
ИА DAILYSTROY: Как отреагирует рынок на ввод такого объема площадей? Насколько близок рынок коммерческой недвижимости Перми к стадии насыщения?
ИГОРЬ ГОЛУБЕВ: Мы сегодня наблюдаем такую ситуацию, что в Перми на фоне динамичного ввода новых торговых объектов возникают проблемы заполнения существующих и строящихся торговых площадок. Причем это не связано с вопросом насыщения рынка. По объемам сдачи в эксплуатацию коммерческих объектов и обеспеченности населения торговыми площадями Пермь значительно уступает таким городам, как Екатеринбург, Казань, Уфа. Проблема в том, что строящиеся объекты не всегда отличаются выдержанной концепцией по товарному ассортименту, по сегментам потребителей, зачастую не имеют выстроенных планов по позиционированию и продвижению на рынке. В первую очередь это касается торговых объектов, расположенных не в центре Перми. В связи с этим возникают проблемы с заполнениями площадей на начальных стадиях и «текучка» арендаторов на стадии открытия торговых площадей.
ИА DAILYSTROY: Кто заполняет новые торговые объекты?
ИГОРЬ ГОЛУБЕВ: Основными арендаторами выступают местные операторы. Вместе с тем, в последнее время иногородние бренды все активнее входят на рынок. Как правило, еще год назад один оператор был представлен в нескольких торговых центрах. Сегодня предприниматели оптимизируют стратегии развития и производят сокращение торговых точек с одновременным увеличением своего присутствия в двух-трех наиболее успешных торговых центрах. Это приводит к освобождению площадей и ротации арендаторов между торговыми центрами.
ИА DAILYSTROY: Пермь обладает достаточно высоким потенциалом развития, однако в настоящее время в регионе развивают бизнес далеко не все федеральные операторы. С чем это связано?
ИГОРЬ ГОЛУБЕВ: Главный фактор, тормозящий развитие рынка торговых площадей в Перми, – отсутствие логистических центров. Еще один минус в том, что Пермь входит в состав Приволжского федерального округа, который является регионом-донором и характеризуется более низкими темпами социального и экономического развития по сравнению с другими округами. Поэтому наш город, имеющий высокий потенциал, исключается из рассмотрения федеральных ритейлоровских сетей при выборе городов, потенциально интересных для их бизнеса. Стимулирующий фактор развития рынка торговых площадей один – высокие арендные ставки и, как следствие, высокая доходность торговых объектов.
ИА DAILYSTROY: Расскажите, что интересного происходило в сегменте офисной недвижимости? Как изменились цены на офисные площади за девять месяцев текущего года? Остались ли прежними предпочтения покупателей и арендаторов офисных метров?
ИГОРЬ ГОЛУБЕВ: Период с января по сентябрь 2007 года стал для рынка офисных площадей временем неоднозначных перемен. С одной стороны, конъюнктура рынка по сравнению с прошлым годом не изменилась. Спрос и предложение на рынке практически соответствуют друг другу. С другой стороны, в рассматриваемый период цена офисных площадей значительно возросла как в сегменте продаж, так и в сегменте аренды. Так, с начала года цена продажи 1 кв.м в среднем по городу увеличилась на 58,5% и установилась на уровне 68,5 тыс. руб. за квадрат. Средняя арендная ставка на офисные помещения выросла на 15% и составила 660 руб. за 1 кв.м.
С начала года изменился спрос на офисную недвижимость. Покупатели теперь предпочитают большие площади от 300 кв.м до 1 000 кв.м высокого класса, «А» или «В». В сегменте аренды помещений наблюдается высокий спрос на офисы с качественной отделкой площадью до 100 кв.м.
По данным на конец сентября 2007 года, офис в административном центре класса «А» обходится покупателю в среднем в 160 тыс. руб. за 1 кв.м. Площади класса «В» и «С» имеют более демократичные цены: 1 кв.м можно приобрести за 80,5 тыс. руб. и 59 тыс. руб. соответственно. Максимально с начала текущего года выросли в цене офисные помещения, расположенные на первых этажах жилых домов. Подъем цен на офисы, находящиеся в домах вторичного рынка жилья, составил 52%, тогда как цена продажи офисов в новостройках поднялась на 72%. Высокий рост стоимости также отмечен на офисы класса «В»: за исследуемый период средняя цена продажи на помещения подобного класса увеличилась на 60%. При этом на помещения класса «В» отмечен наибольший рост в сегменте аренды (23%) и на офисы на первых этажах жилых домов (18–22%).
ИА DAILYSTROY: Какие новые объекты появились в сегменте офисной недвижимости?
ИГОРЬ ГОЛУБЕВ: Рынок офисных площадей Перми с начала 2007 года сделал значительный виток в направлении качественного развития. За девять месяцев рынок пополнится тремя бизнес-центрами класса «А». Первым таким объектом стал бизнес-центр «Славяновский Plaza» (застройщик – ООО «Корпорация «Перспектива»), открытие которого пришлось на начало 2007 года. Во втором полугодии ожидается появление новых объектов подобного класса – бизнес-центра «Авангард» (ул. 25 Октября, 101, площадь 4 500 кв.м) и бизнес-центра «Парус» (ул. Островского, 59/1, площадь 5 500 кв.м). В целом до конца 2007 года планируется ввести в эксплуатацию порядка 50 000 кв.м офисных площадей.
Наряду со строительством новых объектов происходит реконструкция существующих зданий, например, домов быта. Всего их насчитывается пять, некоторые из них уже действуют как коммерческие объекты нового форма¬та, например, торгово-офисный центр «Алмаз» (ул. Куйбышева, 37). К началу 2008 года должна закончиться реконструкция дома быта «Агат» (ул. Тургене¬ва, 21). До конца 2007 года к сдаче планируется бизнес-центр «Серго» (ул. Орджоникидзе, 61).
В целом можно говорить о том, что в Перми продолжается формирование цивилизованного рынка офисной недвижимости. Продавцы в большинстве случаев при определении цены продажи или аренды руководствуются не предпринимательскими ожиданиями, как это было раньше, а реальными условиями рынка, и устанавливают адекватные цены.