ИА DAILYSTROY: Алексей Владиславович, с чем сегодня приходится сталкиваться бизнесу, особенно малому и среднему в строительной отрасли? Почему очень часто от «ОПОРЫ РОССИИ» исходят заявления о том, что на строительном рынке отсутствует здоровая конкуренция.
Сегодня сказать о том, что на российском строительном рынке действуют объективные рыночные законы конкуренции, пока нельзя. Почему? Потому что действующая законодательная база в этом направлении не работает. Во-первых, законы сегодня таковы, что их зачастую можно трактовать по-разному, что ведет к коррупции на местах. Наше законодательство в области жилищной и градостроительной политики и земельных отношений сегодня плохо согласуется между собой. Во-вторых, выполняют эти самые законы на местах не в отведенные сроки и регламенты. В-третьих, естественные монополии (газ, электричество, а также вода, тепло и канализация) все чаще злоупотребляют своим монопольным положением, что ведет к удорожанию и увеличению сроков. И в-четвертых, у чиновников на местах нет сегодня ни ответственности, ни мотивации за то, что им поручено государством выполнять.
В прошлом году «ОПОРА РОССИИ» совместно с ВЦИОМом провели опрос, который показал, что практически во всех российских регионах есть строительные компании, тесно связанные с местной властью: об этом «знают» 56% респондентов. При этом 37% утверждают, что эти компании недобросовестно конкурируют на рынке с использованием административного ресурса. А 65% строителей считают, что в их регионе распространена практика решения проблем с госорганами с помощью взяток. Этот мониторинг к вопросу о конкуренции на рынке.
ИА DAILYSTROY: И к чему все это приводит?
Все это приводит к тому, что цена входного билета на строительный рынок становится не по карману большинству компаний. Так, даже не начиная строить, застройщик вынужден выделить значительную сумму денег на решение административных вопросов, предпроектное решение и предварительное согласование, что, в конечном итоге, не дает никаких гарантий для реализации проекта.
Надо понимать, что, в конечном итоге, за все несовершенства законодательства, удовлетворение нездорового аппетита естественных монополий и решение так называемых административных вопросов заплатит конечный покупатель из собственного кармана.
ИА DAILYSTROY: Каковы же главные проблемы, которые тормозят развитие жилищного рынка?
Думаю, что сегодня главным тормозом можно назвать непроработанное законодательство в отношении земли и инженерной инфраструктуры. Сегодня существует определенная сложность и непрозрачность процесса получения земельных участков под застройку. Необходимо поправить все законодательство в области землеустроительной документации, аукционов и торгов. Так как существующая практика работы с землей делает ее из-за спекулятивных цен уже на этапе оформления для большинства малых и средних компаний фактически недоступной.
Вот, к примеру, по вопросу о выделении земли в Красноярском крае (г. Красноярск). По нашей информации, сейчас на рынок строительства не может пробиться ни одна средняя или малая компания, которая не связана дружбой с мэрией. Фактически, из-за того, что не проводятся аукционы, в городе монополия на строительство жилья. Все участки выделены фиктивным компаниям, которые продаются вместе с участками. Если получали бизнесмены участок за 50–100 тыс. руб., то теперь цена за него (если это коммерческая недвижимость) доходит до $800 тыс. И это, как вы понимаете, только один из многочисленных примеров, который отражает в целом ситуацию в стране.
Свою негативную роль играют и проблемы с присоединением объектов строительства к энергетическим, газовым и коммунальным сетям. По данным комиссии, на сегодняшний день по Российской Федерации плата за технологическое присоединение к электросетям колеблется от тысяч до десятков тысяч рублей за 1 кВт присоединяемой мощности (Республика Бурятия — 1 237,75 руб./кВт, Белгородская область — 13 033 руб./кВт, Красноярский край — 14 664,91 руб./кВт, Санкт-Петербург — 13 837 руб./кВт, Москва — 45 094,97 руб./кВт). При этом сроки присоединения растягиваются на несколько лет. Издержки вынужден нести бизнес и конечный потребитель. Такая же ситуация и по воде, теплу, газу и канализации.
Третья проблема — отсутствие доступа к длинным и дешевым деньгам для девелоперов и строителей. Для кредита малая компания, как правило, не имеет достаточного залогового обеспечения. Инвестор вынужден также самостоятельно строить и развивать социальную инфраструктуру – школы, детские сады, больницы, или прокладывать дорогу, магистральные городские сети, проводить экологические мероприятия и заниматься расселением граждан. Одним словом, государство пытается решение буквально всех проблем развития территорий переложить на бизнес. Необходимы значительные инвестиции в строительную отрасль и подготовку кадров для нее, и нельзя ждать этого только от бизнеса, здесь также необходима поддержка, в том числе и финансовая, от государства. Необходимо обеспечить доступность средств для строительных компаний в виде льготных кредитов на покупку техники, на получение в лизинг оборудования.
И еще хочу обратить внимание на то, что сегодня сроки по получению и оформлению земли, получению разрешения на строительство и подключению к инженерной инфраструктуре стали ползти вверх. Все это ведет к удорожанию строительства и увеличению сроков ввода новых объектов – жилья, промышленных предприятий, а также к приходу зарубежных инвестиций.
ИА DAILYSTROY: Как же можно изменить сложившуюся ситуацию?
Государство должно как можно скорее принять меры по снижению дефицита предложений на рынке жилья. Для этого необходимо комплексно решать проблемы, а не заниматься латанием дыр. Пока полноценного диалога с бизнесом у власти нет. А о ряде документов, которые делаются в профильных министерствах и ведомствах, а затем попадают в Государственную Думу РФ, участники рынка узнают уже по факту. Это ошибочно, так как бизнес сегодня работает на земле и может подсказать, что правильно, а что нет. Похоже, что по тому, как готовился и принимался ФЗ №214, Градостроительный и Земельный кодексы — выводы пока не сделаны.
Кроме того, нужно снизить давление свободных денег на рынок недвижимости. Нужны альтернативные предложения для инвестирования свободных средств, которых в стране чрезвычайно много. Необходимо появление, в том числе, и государственных инвестиционных проектов, затрагивающих основные существующие сегодня проблемы – транспортная инфраструктура, энергетика, коммунальные сети, производство стройматериалов, перерабатывающая промышленность.
Мы предлагаем развивать сеть полноценных промышленных парков по производству стройматериалов, деревопереработки, производство материалов и комплектующих для энергетики и сетей, оборудования для перерабатывающих отраслей. Мы предлагаем в рамках реализации проекта «Доступное жилье» реализовать ряд пилотных проектов по целевому ипотечному строительству, по строительству жилья эконом-класса с использованием бюджетных средств для сдачи в коммерческую аренду, создания промышленного парка по производству малоэтажных деревянных домов для различных регионов страны, и уже отработанные технологии предложить для широкой реализации.
Обидно, но мы теряем время. Неоправданно высокие цены в итоге сами же и подорвут рынок недвижимости. Платежеспособный спрос небесконечен, тем более, что он слабо растет за счет прямого роста доходов большинства граждан. Вот и получается, что в условиях высоких цен и спроса отрасль не только не развивается, но запросто может впасть в стагнацию. Чтобы этого не произошло, жизненно необходимы совместные и скоординированные усилия бизнеса и власти. Поэтому «ОПОРА РОССИИ» и, в частности, комиссия по девелопменту и строительству, ежедневно мониторит ситуацию, связанную с нарушением прав представителей малого и среднего бизнеса в строительной отрасли, сигнализируя власти об административных барьерах, недобросовестной конкуренции и невыполнении отдельными чиновниками своих прямых обязанностей.