ИА DAILYSTROY: Какие изменения произошли на рынке со времени создания АИЖК? Каковы основные тенденции, перспективы развития рынка?
Начну с того, что в сентябре этого года Агентству исполнилось десять лет – для нас это важная дата. Благодаря деятельности АИЖК рынок достаточно быстро вышел на объёмы кредитования, привлекательные для многих бизнес-участников. На сегодняшний день уже более 400 банков предоставляют услугу ипотечного кредитования, при этом доля государственных банков – Сбербанка и ВТБ — по нашей оценке, составляет около 38,8% всех ипотечных кредитов.
Участие большинства банков в ипотечных программах стало возможным благодаря разработке Федерального ипотечного стандарта. Федеральный ипотечный стандарт задает единые правила и условия по выдаче, рефинансированию и сопровождению ипотечных кредитов на всей территории России, а также максимально упрощает и ускоряет процедуру получения ипотечного кредита.
Считаю, что появление Стандарта – одна из заслуг АИЖК, позволяющая новым участникам быстро входить на рынок и начинать работать. Вторая его заслуга в том, что в этом стандарте мы пытались сбалансировать интересы заёмщика и интересы кредитора. Например, при просрочке платежей не сразу требуется досрочное погашение долга – есть период терпимости. Кроме того, процентная ставка фиксирована, то есть платежи предсказуемы, и они не индексируются, если ставки начинают расти. В этом смысле ипотека в России отличается от ипотеки в США. Сам факт того, что ипотека пошла по пути фиксированных процентных ставок – это, вне сомнений, заслуга госпрограмм: АИЖК, его операторов в регионах. В Великобритании, например, похожая госпрограмма начала реализовываться только в 2004 году, поскольку рынок пошёл по пути развития плавающих ставок. Предвидя проблемы, возникшие в Соединённых Штатах, в Англии приняли решение содействовать развитию фиксированных ставок. В России же они были введены изначально.
Главное, что удалось сделать Агентству за 10 лет существования – создать конкурентную среду и ипотечную инфраструктуру не только в крупных городах, но и в средних и мелких, что, безусловно, повышает доступность ипотеки гражданам страны.
Если говорить о состоянии ипотечного рынка в целом, то сегодня уже создан хорошо функционирующий первичный рынок, и ежегодно растущее количество выдаваемых кредитов обгоняет установленные Правительством ориентиры. Вторичный рынок ипотеки – рынок ипотечных облигаций — только-только делает первые шаги. По этой причине многие участники рынка в прошлом году провели большинство сделок по секьюритизации за рубежом.
ИА DAILYSTROY: Расскажите поподробнее об ипотечном рынке вторичных облигаций.
Ипотечная облигация достаточно сложна в выпуске. Но, хоть она и называется облигацией, она, по сути, сильно от неё отличается. Например, у неё нет жёсткого срока погашения – Облигация, выпущенная на тридцать лет, живет в среднем три с половиной года. В чем заключается роль АИЖК? Мы покупаем ипотечные кредиты со всей страны, формируем пул закладных в десять тысяч кредитов – это примерно 10 млрд. руб. На основе этого пула формируется ипотечное покрытие и выпускаются ипотечные ценные бумаги.
Выпуск ипотечных ценных бумаг характеризует новый этап в развитии вторичного рынка ипотечных кредитов. Это абсолютно новый для нашей страны эффективный финансовый инструмент, позволяющий любой компании при наличии пула ипотечных кредитов по приемлемым ставкам привлекать средства с рынка.
В мае этого года АИЖК секъютизировало (рефинансировало) свой ипотечный портфель путем выпуска рублевых ипотечных облигаций на 3,3 млрд. руб. на внутреннем рынке. Это важное событие для нашей страны, так как это был первый структурированный выпуск ИЦБ, разработанный с учетом российского законодательства.
Рейтингование облигаций осуществляло рейтинговое агентство Moody’s Investors Service. Облигациям старшего транша был присвоен рейтинг А3, т.е. на две ступени выше рейтинга Российской Федерации. Уникальность нашего выпуска в том, что это первая сделка секъюритизации, предусматривающая эмиссию трех выпусков облигаций, обеспеченных одним ипотечным покрытием. Эти выпуски имеют различную очередность по выплатам процентного дохода и погашению номинальной стоимости облигаций, приоритетность которых снижается от старшего к более младшим выпускам. Так, погашение более младших выпусков допускается только после полного погашения старшего выпуска. Выплата процентного дохода по облигациям субординированных выпусков также может производиться лишь при условии полного удовлетворения текущих обязательств по облигациям более старшего выпуска. Для исполнения обязательств по облигациям установлена следующая очередность: облигации класса «А» — первая очередь, облигации класса «Б» — вторая очередь, облигации класса «В» — третья очередь.
Наши облигации рассчитаны на широкий круг инвесторов. Осторожных инвесторов привлекут надежные старшие транши, а агрессивные будут готовы инвестировать в средние и младшие транши. В числе осторожных инвесторов — и страховые компании, и банки, и управляющие компании, и пенсионные фонды. Мы также видим интерес к бумагам зарубежных компаний. Ожидаем, что скоро доступ к этим бумагам получит государственный Пенсионный фонд. К сожалению, сейчас Пенсионному фонду разрешено приобретать только «ипотечные облигации, имеющие государственную гарантию». Инвесторы проявляют интерес и к младшим выпускам ипотечных облигаций — на рынке сейчас избыточная денежная масса, и игроки готовы к размещению в более рисковые, но и более доходные инструменты.
Сейчас главное – это сохранить конкурентоспособность, чтобы банки в сегодняшних условиях продолжили работать на рынке, чтобы сохранилась конкурентная среда. Очень важно за 2008-2009 годы развить рынок ипотечных облигаций, чтобы объёмы ипотечного кредитования росли в размерах, сопоставимых с ВВП. И это будет вклад не какого-то ограниченного количества банков, а вся банковская система получит возможность работать в ипотеке.
ИА DAILYSTROY: Что происходит с рынком ипотечного жилищного кредитования? Ипотечная активность растет/падает?
Ипотечный рынок – часть финансового рынка. А на финансовом рынке ставки сейчас начали расти в силу проблем, случившихся на ипотечном рынке США. Там хедж-фонды понесли значительные убытки из-за того, что брали в банках большие кредиты, которые впоследствии не всегда могли вернуть. Соответственно, у банков появились проблемы с ликвидностью, что привело к росту процентных ставок. Считаю, что это окажет определённое влияние и на наш внутренний рынок, потому что хедж-фонды были активны не только на сегменте ипотечных облигаций, они активно инвестировали в российские долговые бумаги. Сейчас есть тенденция роста процентных ставок, но я считаю, что эта проблема не долгосрочная, потому что хедж-фонды сейчас урегулируют проблемы с банками – либо получат новые кредиты, либо зафиксируют убытки.
Некоторые российские банки уже повысили кредитные ставки, отреагировав на эти проблемы. Пока есть неопределённость (по разным оценкам она будет длиться от двух до шести месяцев) нельзя исключать, что в этот период отдельные банки, которые в основном существовали на зарубежных заимствованиях, будут сокращать объём выдачи кредитов, в том числе путем ужесточения требований к заёмщику. С другой стороны, у российских госбанков и крупных западных банков достаточно собственных средств, они не зависят от внешних займов. И если кто-то сегодня сократит объём выдачи ипотечных кредитов, то этот объем наберут другие. Думаю, что не стоит ожидать сокращения объёмов выдачи кредитов по стране в целом. Прогнозируем, что в этом году будет выдано около 300 тыс. кредитов. И к 2010 году выйти на 1 млн. кредитов в год вполне реально.
ИА DAILYSTROY: Какие слои населения наиболее часто используют ипотечный кредит для покупки жилья? Кто основной «потребитель» ипотечных услуг?
Средний возраст типового заёмщика — 35 лет. Как правило, это состоявшаяся семья.
За последние три-четыре года сумма кредита выросла с 500 тыс. руб. до 1 млн. Рост размера кредита, очевидно, связан с ростом цен на жильё. Средний размер платежа равен 9 тыс. руб. Чтобы семья могла выплатить такую сумму в месяц, её доход должен быть как минимум в два раза больше. По нашей статистике, на оплату кредита у семьи уходит примерно треть дохода, который она подтверждает справкой 2-НДФЛ. Это официальный доход, от которого семья платит одну треть. У человека к тридцати пяти годам, как правило, есть какие-то сбережения или квартира, то есть его сбережения находятся в квадратных метрах, он может перевести их в денежную форму и использовать как первоначальный взнос.
Обычно заемщики предпочитают взять кредит на более короткий срок с более низкой ставкой, при этом увеличивая сумму ежемесячных платежей. Я бы рекомендовал делать по-другому — брать кредиты с более низким ежемесячным платежом. Если у заемщика будут деньги, он погасит его досрочно и проценты перестанут начисляться. Если у вас есть деньги, то надо гасить кредит досрочно. Люди часто «зацикливаются» на процентной ставке. Мне же кажется, что самое важное – сколько вы платите по кредиту в месяц.
Поэтому мы в Агентстве и пытаемся создать новый кредитный продукт, по которому сегодня вы платите мало, а через десять лет вы будете выплачивать в два раза больше. Но за это время пройдёт инфляция. 20 тыс. через десять лет – это то же самое, что 10 тыс. сегодня. Но и доходы будут другими. Такие вещи пока достаточно сложно объяснять людям. Уже сейчас по такому принципу работает специальный продукт для молодых офицеров, а в будущем мы планируем выпустить такую ипотеку для молодых семей.
ИА DAILYSTROY: В каких регионах зафиксирована максимальная/минимальная ипотечная активность? Почему?
По нашей статистике, 50% всех кредитов выкуплено в Приволжском и Сибирском федеральных округах. То есть наша система рефинансирования ипотечных кредитов работает не на Москву и крупные города, а на Поволжье и Сибирь. В Приволжском округе наиболее активны такие регионы как Башкортостан, Самара, Киров, которые работают очень хорошо, хотя там почти нет промышленности. В Сибирском регионе лидируют Алтай, Кемерово и Новосибирск.
По поводу вопроса о максимальной и минимальной активности. Из графика темпов роста цен и ипотеки относительно цен на жильё видно, что зависимости между развитием ипотеки и ростом цен на жильё нет. Есть регионы, где ипотека финансирует уже каждую пятую сделку с жильём. Например, в Кемерово и республике Тыва. Но рост цен там составляет порядка 10% в год, то есть ниже, чем в целом по стране. В республике Тыва это связано с тем, что люди имеют невысокий доход, а в Кемерово — при том, что там почти в два раза увеличены объёмы строительства, сумели сбалансировать рост ипотеки с увеличением квадратного метра. Поэтому ипотека пошла не на имеющийся вторичный рынок, а на новое жильё. Это как раз то, что в рамках национальных проектов надо делать во всех регионах, это очень хороший пример. В Алтае был период, когда цены резко возросли, но администрация вовремя отреагировала, стали больше строить, соответственно, темп роста цен на жилье замедлился. Кемерово, Алтай, Иркутск и Кировская область являются хорошими примерами. Началось строительство жилья при ипотеке: сначала домов, позже, когда ипотека набрала объём, и кварталов. Комплексная застройка и формирование секторов жилья эконом-класса всё больше набирают обороты, многие регионы уже на практике реализуют стратегии, подготовленные Министерством регионального развития.
В других регионах основная причина роста жилищных цен связана с ростом доходов людей. Доходы растут неравномерно, они сильно дифференцированы – у нас «бедный» может получать в семнадцать раз меньше, чем «богатый». Есть люди, получающие сверхвысокие доходы, и для них жильё стало реальным средством сбережения и инвестиций. В частности, рост дохода населения этой группы привел к такому росту цен.
ИА DAILYSTROY: Как изменилось ипотечное жилищное кредитование после начала реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»?
Что значит доступное жильё? Это значит, что квартира для моей семьи должна стоить как четыре годовых дохода семьи. Таким же образом, но неосознанно, мы выбираем машину, стоимость которой в среднем равна годовому доходу ее владельца. В чём сейчас сложность? У людей сильно дифференцированы доходы – у кого-то шесть тысяч, у кого-то сто. А рынок предлагает жильё для тех, у кого доход сто тысяч. Но этих людей всего около 20%. А у остальных 80% другие доходы: им нужно либо предложить в собственность жильё по цене в разы ниже, либо предложить жильё в долгосрочный найм.
Одним из хороших примеров является Иркутск. В этом городе очень высокая сейсмичность, соответственно, при строительстве предъявляются особые требования к металлу, цементу, жёсткости домов. В рамках реализации национального проекта за счёт новой технологии и привлечения китайских подрядчиков там продают жильё по 18 тыс. руб., а цена на рынке – 38 тыс. Конечно, власть должна выделять площадки, давать инженерию. Если она даст бизнесу уверенность в том, что под застройку будет выделено много земельных участков, возникнет новый тип строителя жилья. Сейчас строитель взял площадку, построил дорогой дом и продаёт его достаточно долго.
Если бы местные власти обеспечивали строительство земельными участками, дали бы нормальный доступ к жилью, то тогда бы появилась категория строителей типа нашего иркутского оператора, который работает на небольшой марже, но строит очень быстро. Зарабатывает за счёт скорости оборота в год.
Идея работать с оборота более эффективна. Если бы был доступ к земле, то и для строителей это было бы бизнесом, и для людей выгодно. Сейчас это направление обозначено, мы предлагаем разные варианты, как можно использовать наш опыт, как использовать земельную ипотеку, чтобы создать финансовый механизм. Надеюсь, что в 2008 году какие-то практические результаты уже появятся. Конкуренция между банками привела к тому, что у нас возникли самые разные кредитные продукты с точки зрения коммерческих условий, ставок. Очень важно, чтобы благодаря госпрограмме рублёвый кредит вытеснил валютный, потому что мы не знаем, что будет с валютным курсом в течение следующих двадцати лет. Если в 2002-2003 годах статистика Центробанка показывала, что у нас было 60% валютных кредитов, то сейчас их меньше сорока, и то эти сорок процентов приходятся в основном на Москву и Санкт-Петербург.
В отдельных регионах ипотека стала выступать локомотивом новой стройки, например в Кемерово, и наша задача – начать тиражировать этот опыт. Нацпроект дал рынку некую определённость. Мы хотим выйти на 1 млн. кредитов к 2010 году, при этом Правительство планирует снижать ставку до восьми процентов. Будет развиваться конкуренция, будет государственное агентство. И это всё дало рынку ясность, то есть стало понятно, чего хочет государство, понятно, как оно будет это делать.
ИА DAILYSTROY: Как известно, на протяжении последних лет постоянно растут цены на недвижимость. Как в связи с этим меняется ипотечное жилищное кредитование? Увеличиваются ли суммы кредитов, а также сроки, на которые можно получить кредит?
Цены растут, потому что растут доходы населения, сроки кредитования растут за счёт конкуренции. Кредит на двадцать-тридцать лет некоторое время назад вообще был экзотикой. Банки выдавали кредит на три года, и то это считалось долго. Сейчас ситуация изменилась, так как отчасти удалось всё-таки поменять ментальность банков. Не надо выдавать кредит и держать его на балансе. Можно выдать кредит и сразу продать его другому банку, а можно продать его в форме ценной бумаги. И тогда, даже если у вас короткие пассивы, главное, чтобы была возможность накопить 3-5 млрд. руб., это примерные объёмы, используемые для секьюритизации. Банк накопил денег, параллельно осуществил сделку с секьюритизацией, продал кредиты в форме ценной бумаги, соответственно, вернул деньги в оборот.
Таким образом, в банковскую среду пришла очень важная культура – оборота актива. Данная технология – «выдал кредит — накопил пул кредитов — продал пул кредитов» может работать в условиях «коротких» ресурсов, но требует развития рынка ипотечных облигаций.