Ипотечный кризис, начавшийся в прошлом году в США, а затем перекинувшийся на Западную Европу, сегодня вызывает все больше разговоров в России. Главный вопрос, который интересует как участников рынка, так и потенциальных покупателей недвижимости – как ситуация в США и Европе может сказаться на рынке ипотеки в России.
ИА DAILYSTROY: Что происходит на рынке ипотечного кредитования сегодня? Наметилась ли тенденция к сокращению сделок при покупке квартир с использованием ипотечных кредитов?
ЕЛЕНА ХУСНУЛИНА: Сегодня рынок ипотечного кредитования в России развивается стремительно. Спрос на ипотечное кредитование стабильно высокий. Например, в компании «Домострой» объем ипотечных сделок постоянно растет. В 2005 году на отдел ипотеки приходилось 15% от всех сделок на первичном рынке, в 2006 году — 30%, а в 2007 году их доля увеличилась до 50%. Сегодня многие покупатели приобретают недвижимость, пользуясь ипотечным кредитом и на вторичном, и на загородном рынке. В России на долю ипотечных сделок приходится около 16% от общего объема сделок на рынке жилой недвижимости. Но говорить о том, что ипотечный кризис Американского рынка не окажет влияние на финансовый сектор России, было бы неправильно. Проблемы ликвидности и сложности с рефинансированием кредитных портфелей на западе может вынудить банки изменить порядок выдачи кредитов, что окажет свое негативное влияние. Для многих покупателей жилья ипотека станет менее доступной, что приведет к сокращению сделок по покупке жилья с помощью данного инструмента.
ИА DAILYSTROY: Ужесточили ли банки требования к заемщикам в последнее время?
ЕЛЕНА ХУСНУЛИНА: В условиях конкуренции в последние годы банки предлагали много новых ипотечных продуктов, снижая требования к заемщикам и понижая процентные ставки. Это привело к увеличению доли рискованных ипотечных кредитов. Наиболее опасно для банков кредитование без первоначального взноса. В условиях нестабильности желание сократить объемы выдачи рискованных ипотечных кредитов вполне оправдано. Пока значительного увеличения ставок не произошло. С августа ставки некоторых банков выросли на 0,5-1,5% и зависят от размера первоначального взноса. По некоторым программам доля первоначального взноса увеличилась. Практически все банки повышают требования к качеству заемщиков, уделяют большое внимание кредитной истории, ужесточают требования к залогу, процедуре андеррайтинга. Крупные банки ужесточают требования к подтверждениям доходов заемщиков. В последнее время сократилось количество банков, предлагающих ипотеку без первоначального взноса. В условиях кризиса ликвидности банки начинают пересматривать кредитную политику. Некоторые банки имеют внешнюю задолженность, которую необходимо погашать. Поэтому возможно сокращение выдачи новых ипотечных кредитов.
ИА DAILYSTROY: Появились ли у банков НОВЫЕ требования к заемщикам?
ЕЛЕНА ХУСНУЛИНА: Да, изменения уже есть. Изменения условий предоставления кредита и увеличения процентной ставки привели к тому, что для многих потенциальных клиентов ипотека стала менее доступной. Это окажет влияние на спрос. В свою очередь снижение платежеспособного спроса приведет к снижению деловой активности на рынке жилой недвижимости.
ИА DAILYSTROY: Какие финансово-кредитные структуры наиболее уязвимы в сложившейся ситуации? Каким подобным структурам, напротив, эта ситуация может оказаться на руку?
ЕЛЕНА ХУСНУЛИНА: В наиболее тяжелом положении сейчас находятся средние и небольшие банки, а также те, кто привлекал деньги зарубежных банков. Проблемы ликвидности и сложности с рефинансированием кредитных портфелей на западе вынуждает банки изменить порядок выдачи кредитов. Ставки межбанковского кредита в сентябре составляли до 12-15%. Безусловно, в выигрыше сегодня находятся крупные банки, имеющие доступ к дешевым «длинным» деньгам или обладающие долгосрочными финансовыми ресурсами. Происходит перераспределение рынка, ведь количество заемщиков, желающих получить ипотеку, не уменьшается.
ИА DAILYSTROY: Какие действия могут предпринять регулирующие органы для стабилизации ипотечного рынка? Какие представляются Вам наиболее эффективными? Что могут предпринять сами банки?
ЕЛЕНА ХУСНУЛИНА: В связи с тем, что иностранные банки стали «более сдержаны» в предоставлении кредитов своим российским коллегам, а также с ростом процентов на межбанковском кредитном рынке, для стабилизации ситуации, прежде всего, необходимо рефинансирование российских коммерческих банков Банком России. Также необходимо усиление надзора государства над ипотечным кредитованием. Сами банки должны контролировать ликвидность, находящихся у них на балансе ипотечных портфелей.
ИА DAILYSTROY: Как вы считаете, сможет ли ситуация на российском ипотечном рынке стабилизироваться? Когда этого можно ожидать? И отчего это зависит?
ЕЛЕНА ХУСНУЛИНА: О стабилизации ипотечного рынка как такового говорить не приходится, так как значительных потрясений в России не произошло. Просто банки стали больше внимания уделять качеству своих кредитных портфелей и их ликвидности.