ИА DAILYSTROY: Какова сейчас средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынке Новосибирска?
В сентябре средняя цена квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости составила 56,7 тыс. руб., на вторичном рынке средняя цена составила 48,4 тыс. руб. При этом рост цен на первичном рынке уже два квартала подряд опережает рост цен на вторичном. Это связано с тем, что большая часть строящихся домов, предлагаемых к продаже, перешли в более позднюю стадию строительства.
ИА DAILYSTROY: Отмечалась ли летом сезонная стабилизация цен?
Стабилизация цен на вторичном рынке жилья в Новосибирске началась в июне, и продолжилась в июле. В августе был зафиксирован рост 2,6%, но в сентябре тенденция роста цен не подтвердилась и цены изменились незначительно. На первичном рынке за последние 3 месяца был зафиксирован рост 5,2%, но в основном рост здесь происходил, как я уже упоминал, за счет перехода объектов строительства в более позднюю стадию готовности. Многие застройщики в этот период ввели систему скидок, что фактически снизило цены на их объекты. Таким образом, на рынке до сих пор наблюдается затишье.
ИА DAILYSTROY: В каких районах зафиксированы наиболее дешевые цены на жилье? Почему??
Наиболее «дешевым» жильем в нашем городе являются квартиры в отдаленных частях города: в Первомайском, Калининском и Кировском районах. Цены в этих районах значительно ниже, чем среднем по городу, так как эти районы характеризуются низким развитием городской инфраструктуры, и низкой деловой активностью. Проблемы транспортной доступности и удаленность от центра ведут к непопулярности этих районов.
ИА DAILYSTROY: Какие районы города считаются самыми востребованными?
Прежде всего, это, конечно же, центральные районы города – Центральный и Железнодорожный. Уровень цен здесь намного выше, чем в среднем по городу, как на жилую, так и на коммерческую недвижимость. Есть и другие престижные для проживания места, отдаленные от центра города. Например «верхняя зона» Академгородка. Раньше этот район традиционно являлся местом проживания научной интеллигенции, но и сейчас он не потерял своей престижности. Для коммерческой недвижимости также очень востребован район площади Карла Маркса. В этом районе много современных торговых центров и часто его даже называют «вторым центром».
ИА DAILYSTROY: Растет ли спрос на многокомнатные квартиры?
Спрос на качественное и «большое» жилье в Новосибирске сейчас растет. В последние два месяца на вторичном рынке многокомнатные квартиры по средней цене квадратного метра опережают трехкомнатные, несмотря на то, что площадь многокомнатных квартир намного больше. В то же время застройщики сейчас сдают больше однокомнатных и двухкомнатных квартир, а доля квартир с числом комнат более 3 очень мала. Поэтому в ближайшее время востребованность многокомнатных квартир будет расти.
ИА DAILYSTROY: В центре города (Центральном и Железнодорожном районах) мы видим строящиеся жилые дома бизнес-класса, которые возводят новосибирские и федеральные инвесторы. Кто, на Ваш взгляд, покупает квартиры в этих домах?
Новосибирск испытывает большой недостаток жилья бизнес-класса и элитного жилья. До сих пор в Новосибирске не было реализовано ни одного проекта строительства элитных многоэтажных домов, а те дома, которые все-таки называют у нас «элитными» по многим параметрам не дотягивают до элитности «столичного» типа. Покупателями такого жилья являются, прежде всего, владельцы среднего бизнеса и топ-менеджеры крупных компаний.
ИА DAILYSTROY: Сколько в среднем стоит сейчас квадратный метр элитной жилой площади?
На вторичном рынке средняя цена квадратного метра элитного жилья в сентябре составила 74 тыс. руб., на первичном – 84 тыс. руб. Цена на первичном рынке больше чем на вторичном, так как эти дома строятся по современным проектам и больше отвечают параметрам элитного жилья. А вообще, результаты проведенного нами опроса показывают, что элитным жильем в Новосибирске считается загородное жилье.
ИА DAILYSTROY: Развивается ли в Новосибирске сегмент загородного малоэтажного жилья?
Новосибирск значительно отстает от многих крупных городов России по темпам развития загородного строительства. В пригороде Новосибирска существует около 30 коттеджных поселков, но все это – стихийно возникшая, беспорядочная застройка. Концептуальная загородная застройка до недавнего времени ограничивалась лишь комплексами таун-хаусов и малоэтажных многоквартирных домов, но объемы такого строительства не велики. До сих пор в нашем городе нет ни одного концептуального коттеджного поселка, возведенного единым застройщиком, а осуществляемые в данный момент проекты находятся лишь на ранней стадии. Между тем, проведенные нами исследования показывают, что этот рынок имеет большой потенциал для развития, и уже сейчас на нем чувствуется оживление как со стороны застройщиков, так и со стороны потенциальных покупателей.
ИА DAILYSTROY: Ожидаете ли Вы ажиотажного роста цен на жилье, который наблюдался осенью прошлого года?
Высоких темпов роста на жилую недвижимость в ближайшее время мы не предвидим. Наиболее вероятно, что в ближайшие несколько месяцев рынок будет расти умеренными темпами (1-2% в месяц), весной следующего года темп роста несколько ускорится, но столь стремительного роста цен, какой мы наблюдали осенью прошлого года в Новосибирске в краткосрочной перспективе не ожидается.
ИА DAILYSTROY: Каков Ваш прогноз цен до конца года?
Время для осеннего оживления на рынке недвижимости Новосибирска уже настало, поэтому, как я уже упоминал, в оставшиеся 3 месяца, мы ожидаем рост цен 1,5%-2% в месяц, и таким образом рост до конца года составит порядка 6%.
ИА DAILYSTROY: Что Вы посоветуете человеку, пожелавшему прозрачно инвестировать капитал в недвижимость: купить однокомнатную квартиру в центре Новосибирска, подержать ее год и продать, либо сдать ее в аренду, разумеется, с уплатой подоходного налога?
Арендные ставки в Новосибирске сейчас достаточно высоки, особенно в центральных районах города. Поэтому сдача жилья в аренду может значительно повысить доходность таких инвестиций.
ИА DAILYSTROY: А куда вы посоветуете вложить деньги более крупному инвестору: в жилую недвижимость или обратить внимание на коммерческую недвижимость?
В настоящее время наблюдается рост спроса на качественные офисные помещения – за первое полугодие 2007 года прирост средней цены на помещения в бизнес-центрах составил 22%, а индекс валовой доходности только за второй квартал составил 120%. Для помещений в торговых комплексах прирост средней цены за тот же период составил 27%, индекс валовой доходности (также, за второй квартал) 104%. 2007-2008 гг. станут показательными в отношении степени насыщения рынка как торговых комплексов, так и бизнес-центров города Новосибирска – в указанный период запланировано ввести в эксплуатацию 560 тыс. кв. м торговых и 202 тыс. кв. м офисных площадей. При запланированных объемах ввода значительная часть спроса на качественные торговые и офисные помещения будет удовлетворена.
В связи с этим инвестиции в коммерческую недвижимость в данных сегментах выглядят привлекательными лишь в краткосрочной перспективе. В средне — либо долгосрочной перспективе вероятно снижение доходности и увеличение сроков окупаемости, поэтому инвестиции в эти сегменты должны быть максимально продуманными и учитывать специфику местного рынка. На рынке жилой недвижимости насыщения не предвидится, но и доходность здесь несколько ниже. Очень перспективным сейчас выглядит рынок загородной недвижимости – этот сегмент может «выстрелить» в любой момент.
ИА DAILYSTROY: Готово ли Ваше агентство работать с гражданами Дальнего Зарубежья, желающими инвестировать свои капиталы в недвижимость Новосибирска?
Никаких преград для сотрудничества с зарубежными гражданами и организациями нет, и опыт такого сотрудничества у нас уже имеется. Однажды мы даже предоставляли наши услуги одному из правительственных ведомств США. Хотя это сотрудничество касалось предоставления жилья для их сотрудников, тем не менее, мы получили неоценимый опыт работы с крайне требовательным заказчиком.