ИА DAILYSTROY: Предположительно 1 сентября 2008 года на нижегородский рынок загородного жилья выйдет принципиально новый проект – жилой микрорайон с развитой инфраструктурой. Почему вы решили предложить рынку качественно иной проект, и почему считаете, что рынок его примет?
Этим проектом я стал заниматься в 2000 году и начал работу с поиска площадки. На тот момент в стране не было законодательства и оборота земель. Когда появилась возможность приобрести перспективный земельный участок под строительство, мы тут же приобрели его в собственность. Он расположен в 30 минутах езды от центра Нижнего Новгорода в Кстовском районе, не доезжая до поселка Безводное, в 27 км от города. А стимулом к началу проекта послужило собственное желание построить дом в коттеджном поселке. Я оглянулся по сторонам и понял, что устраивающих меня предложений на рынке нет. С моей точки зрения, поселок за городом должен быть доступным в плане дороги и иметь развитую инфраструктуру, чтобы в нем можно было жить постоянно. Три года ушло на подготовку участка и проекта. Для этого я целенаправленно ездил на стажировку в Америку и другие страны и полтора года готовил предложение, которое могло бы заинтересовать инвесторов, банки и потенциальных потребителей.
ИА DAILYSTROY: Почему для реализации проекта вы решили перенять опыт именно Америки?
Я считаю, что их опыт организации загородной жизни наиболее удобен для потребителей данных услуг. Определенная категория нижегородцев уже созрела для постоянного проживания за городом, тем более, что дорога до центра не занимает более 30-40 минут. Кроме того, это будет целый жилой микрорайон из 700 домов со всеми необходимыми для комфортного проживания атрибутами, а главное – впервые в российском опыте — школой и детским садом. Я с самого начала определил для себя, что в поселке будут эти два объекта. Надо понять, что земля абсолютной ценностью не обладает, даже не смотря на прекрасное месторасположение. Потому что многие нижегородские компании имеют в собственности земельные участки, но не представляют, что с ней делать. В Нижнем Новгороде принято строить похожие друг на друга коттеджные поселки, с высокими заборами перед каждым домом.
Все земли неосуществленных на сегодня проектов расположены недалеко от города, заявки вроде бы качественные, но так ничего и не состоялось. Почему? Мы пришли к выводу, что рынок требует качественно иной организации загородной недвижимости. Проект загородного жилого микрорайона подразумевает несколько уровней доходности. Мы будем строить таун-хаусы, блокированные дома, дома со средней нарезкой земли, с малой нарезкой земли. А ближе к зеленому массиву дома на 20-30 сотках. То есть в поселке смогут жить разные социальные группы: от молодых семей до очень обеспеченных граждан. Но главное – жилье сможет купить работающий человек – в кредит, или, продав городскую квартиру – неважно – так тоже ведь улучшают жилищные условия – меняя образ жизни. И город – это ведь не обязательно многоэтажки, автомобильные пробки и супермагазины – это качественная инфраструктура, профессиональное обслуживание жилого фонда, чистота и уют на улицах.
ИА DAILYSTROY: С какими сложностями приходится сталкиваться при выходе на рынок строительства загородной недвижимости?
Самое сложное – донести идею нестандартного для Нижнего Новгорода и области проекта до архитекторов. Для них эти подходы настолько новы и непонятны, что им сложно воплотить новую концепцию в проекте. А когда в проекте нет главной идеи и содержания, на него можно потратить много денег, и он будет бесполезным.
ИА DAILYSTROY: Вы почему-то не сказали о чуть ли не самой больной проблеме строительного бизнеса: техприсоединениях. Неужели вас эта проблема не коснулась?
Она касается всех, кто в этом бизнесе. Просто проект готовился 3 года, и за это время мы успели решить многие вопросы. Если вернуться к проблемам, то важной проблемой я назову незаинтересованность муниципальной власти не то что в таком, а вообще в любом новом проекте. И все декларации на уровне глав областей и даже президента заканчиваются только декларациями. Никакой поддержки от чиновников, даже в силу их прямых должностных обязанностей, предприниматели не находят. Когда только входишь в этот рынок и доходит до решения вопросов, связанных с административными барьерами, или договариваешься с компаниями-монополистами, велик соблазн махнуть на все рукой и бросить все к чертовой матери. Когда потенциальный девелопер действует на заемные средства, он разоряется в таких условиях. Три-четыре года держать финансы, чтобы только свести воедино все монополии.
Да, присоединение к техсетям — весьма проблематичный процесс. Но самое сложное, на мой взгляд, – сделать проект интересным потенциальному потребителю. Где у нас такие строительные проекты, которые хочется рассматривать и мечтать жить в этом доме? Большинство людей мечется между микрогабаритной хрущевкой и таким же садовым участком. И мы из этого состояния двухкомнатной хрущевки и шести соток должны перескочить в домовладения?.. Естественно, многим думается: «Зачем нам огромный дом да еще и земля? Что нам с этим делать?» Люди не привыкли так жить, а рядом с Нижним Новгородом нет такого поселка, который, располагаясь за городом, был бы похож на город. Маленький и уютный, как все обычные города в старой Европе. А нет, значит, и мечтать не о чем, и купить не у кого, и сколько это стоит, не знаем. Если архитекторы не сразу понимают, чего мы от них хотим. Картинок, как в каталогах? Улочек и двориков, как в сказках? Кому мы все это покажем? Строителям нашим? А они так сумеют? Вот сразу сколько вопросов, для начала к самим себе. Наши архитекторы сразу просили нас ответить – у кого собираемся учиться, и мы честно ответили, а потом и познакомили их с нашими финскими партнерами.
А еще непонятно, почему глава администрации, получая в будущем при скудном муниципальном бюджете такую мощную поддержку в виде микрорайона с образовательным центром, не понимает, что должен звонить ночью инвестору и сулить ему различные преимущества, да еще и переживать: «А ты не передумаешь?» Ведь после реализации проекта они могут получать серьезных плательщиков за свои же коммунальные услуги.
ИА DAILYSTROY: По сути, вы создаете новый тип бизнеса, тип застройки микрорайона. Нет опасения, что идею при его удачном внедрении просто украдут?
Этот проект пилотный. Далеко не все находящиеся в этом же бизнесе понимают порядок реализации подобного проекта и самое главное, его позиционирование на рынке, его ценность. Кто сумел либо купить землю, либо войти в договорные отношения с собственниками земель, обременены быстрым возвратом денег. Соответственно, они теряют в содержании. И когда проект выходит на рынок, все ограничивается продажей нарезанных земельных участков с обещанными коммуникациями. И, так называемая, инфраструктура в лучшем случае – дороги и когда-нибудь подведут газ. А продавать нужно не недвижимость, не квадратные метры, а комфортный образ жизни.
Мы сейчас не можем точно назвать цены, так как многое зависит от поведения рынка, стоимости затрат на подведение коммуникаций. Но мы не будем привязываться к цифрам рынка, так как простой подсчет показал, что зачастую предложения конкурентов с нулевой инфраструктурой экономически не оправданы. Они ссылаются на предложения конкурентов, у которых тоже ничего нет. Но очевидно, что стоимость кв. м загородного жилья, как и заграницей, не будет превышать стоимости жилья в городской черте. Это для начала, а потом, возможно, по мере удаления участков от города и развития рынка даже снижаться. Просто пока рынок загородного жилья у нас на нулевом уровне. Многие нижегородцы с доходом от 2 тыс. евро в месяц имеют хорошую машину, приличный отдых и качественную одежду, но не могут приобрести одновременно и дом, и квартиру. А некоторые из них еще и не понимают, как можно платить такие бешеные деньги, до 100 тыс. евро в спальном районе за двухкомнатную квартиру в девятиэтажном панельном доме, где не работает лифт, а соседи сверху поют ночью караоке. А женщина, оставшись одна дома с детьми, совершенно беспомощна, если у нее потечет кран или сломается телефон – дозовись веселых парней из ЖЭКа, попробуй.
ИА DAILYSTROY: Тогда встает вопрос управления?
Один из первых вопросов собственников коммуникаций был: «А кто у вас будет плательщикам – все 2000 жильцов?» Нет, для вас будет один плательщик — управляющая компания, которая сформируется из собственников жилья. Как в городе – все понятно. Надо отдавать себе отчет в том, что в России порой идет подмена понятий. Жилье премиум-класса — это одиночные строения. Мы видели такие дома во время поездки в Финляндию, когда дом директора завода стоит на берегу собственного озера у кромки леса, и соседей у собственника этого жилья нет. Мы говорим о другом – среднему классу не из чего выбирать на рынке, вот в чем проблема. Сейчас мы рассматриваем возможность такой новации, при которой молодая семья могла бы снять жилье в загородном поселке. Привыкайте, зарабатывайте на собственность. В этом случае управляющая компания должна пойти на то, чтобы иметь собственный фонд, свободный для съема. Кстати, это и для иностранных специалистов выход – найти жилье в городе с их привычками к определенному образу жизни чрезвычайно трудно.
ИА DAILYSTROY: Как вы относитесь к новому типу распределения земельных участков, то есть инвестсовету?
Сейчас идет борьба большой власти с маленькой, местной. Инвестсовет хорош для стэнд-апщиков, которые не хотят терять три года на сидение в приемных маленьких начальников. Но с другой стороны, вопрос времени равен вопросу финансовому, который не означает лояльное отношение к тебе местной власти. Они не мыслят дальними категориями, так как им отведено 4 года. Взаимоотношение бизнеса и власти находится на уровне коротких денег. Я сделаю вид, что верю тебе, что у тебя содержательный бизнес. А ты сделаешь вид, что я тебе в нем помогаю.
ИА DAILYSTROY: Почему вы, строя деревянные дома, обратились к финнам? Ведь дерево всегда считалось российским капиталом.
К большому сожалению, мы не будем работать с нашими заводами. Я понимаю, что большие деньги при наличии в России леса будут уходить за границу. Но как ни старались мы или же губернатор создать совместное предприятие по выпуску такой древесины для малоэтажного домостроения, на рынке пока предложений нет. А поселок должен быть перспективным с точки зрения спроса и эксплуатации. Мы съездили на финские предприятия-производители, посмотрели продукции. И я был поражен: ни за что бы не сказал, что продемонстрированная нам деревянная школа эксплуатируются 9 лет. Максимум — 3-4 года. Ни внутренняя отделка, ни фасад здания, ни полы не выдают столь долгий срок эксплуатации. Настолько в Финляндии высоко качество подготовки древесины, начиная с делянки. Я уж не говорю о качестве обработки и сборки. В России очень небрежно относятся к древесине. Мы выбирали дома из нескольких вариантов: система платформ, которая собирается на месте. Сначала плиты, затем отделочные материалы. И второй вариант – клееный брус.
Кроме того, малоэтажные деревянные строения безопасны, потому что по всем нормам спастись из одно- или двух-этажного деревянного дома при пожаре можно быстрее, чем из бетонного многоэтажного. Но в нижегородских коттеджных поселках наше малоэтажное строение оборачивается каменными дворцами с башенками, где, кроме того, сыровато и пахнет неприятно. Хотя некоторые архитекторы говорили нам, что деревянный дом – это сарай. А мы говорим, что количество и качество украшающих дом деревянных террас, крылечков, мостиков от одного дома к другому, подсветка, витражные окна создают совершенно другое архитектурное ощущение. А весь объем при одноэтажном строении задается благодаря высоте и грамотно сформированному внутреннему пространству. Главное для меня – замечательная деревянная школа. При нашем климате это отличное решение: ее легче согреть, а летом там прохладно. А в эксплуатации такие строения более практичны и, по словам финнов, имеют 70 лет гарантии. Россияне привыкли строить недвижимость на трех сестер, дядю Ваню и будущих детей, не умея жить сегодняшним днем. А дети потом отказываются жить с родителями: им зачастую легче снять жилье или взять ипотеку.
ИА DAILYSTROY: Какие еще приемы, по вашему мнению, могли бы позаимствовать у финнов в сфере строительства российские города?
Да, есть еще один прием, который любой город России и, в частности, Нижний Новгород, мог бы позаимствовать у финнов. Заводов-производителей там много, обработка дерева на высоком уровне – соответственно, высокая конкуренция. Каждый завод заинтересован в увеличении объемов продаж. Они строят за свои деньги поселок и выставляют дома-образцы на специализированную выставку – люди могут пожить в этом доме, а потом заказать такой же проект на новом участке. Это совершенно другой подход, требующий свободных оборотных средств у компаний-производителей. Таким образом, и воспитывается культура покупателя. А дом, в котором люди уже пожили, продается потом на 30-40% дешевле. 90% потенциальных покупателей не представляют, что они хотят. Они хотят дом, но четкого представления об этом самом доме у него нет: о планировке, наборе комнат, образе жизни. А этот путь автоматически решает проблему выбора.
Хочется сказать, что малоэтажное строительство не может быть не развито, если в нем заинтересовано государство. При таких объемах свободных земель, которые у нас не задействованы, почему мы так теснимся?.. Почему так называемое элитное жилье — это дом с окнами напротив друг друга и вид на оставшиеся во дворе засыпушки. Другое дело, если бы квартиры в многоэтажных новостройках окна в окна были дешевле. Европейцы активно осваивают территории. Думаю, достичь гармонии между нашим желанием жить с городскими удобствами, но при этом дышать свежим воздухом можно, развивая строительство малоэтажных жилых микрорайонов с полной инфраструктурой. Проблема в том, что потребности не выявлены. Дом — это такая же квартира, правда, дороже в эксплуатации. Люди, которые соглашаются пожить в образцах домов, потом начинают понимать, что им надо, и к чему им стоит стремиться — к городской квартире в многоэтажке, квартире в небольшом домике или частному дому.