ИА DAILYSTROY: В каких регионах России программа «Доступное жилье» реализуется наиболее успешно? Как обстоят дела в Нижнем Новгороде?
ИРИНА НЕПОМНИК: Во время прошедшего в этом году в Санкт-Петербурге Национального Конгресса по недвижимости я посетила бизнес-тур, во время которого смогла пообщаться с директором Финансово-строительной корпорации (ФСК). Как мне рассказали в ФСК, программа выполнения жилищных сертификатов хорошо реализуется в тех городах, где есть бюджетное финансирование: это Москва и Санкт-Петербург. Нижний Новгород стал третьим городом, где началось строительство проекта по государственному заказу.
На площадке Верхних Печер (спальный район в центре города) мы уже заложили 4 дома, в которых квартиры будут реализовываться бесплатно, и это только начало. С ейчас в Нижнем Новгороде более 3 тыс. жилых домов, в которых просто нельзя жить: там ужасные санитарные нормы. Кроме того, в городе достаточно большое число коммуналок. Мы вкладываем массу усилий, чтобы постепенно город приблизился к двум столицам. Представители Министерства, ранее работавшие в столице, принесли в Нижний Новгород опыт Москвы. На сегодня всего 2% жителей Нижегородской области могут при помощи федеральных и областных денег улучшить свои жилищные условия.
ИА DAILYSTROY: Планируете ли Вы при расселении ветхого и аварийного фонда сотрудничать с нижегородскими риэлторами?
ИРИНА НЕПОМНИК: Да, и очень активно. Когда год назад было создано наше Министерство, Президент «Нижегородской Гильдии риэлторов» Наталья Ершова прислала нам несколько предложений по сотрудничеству, но мы упустили время. На тот момент мы не подозревали, что столкнемся на своем пути с такими серьезными проблемами, которые в силах разрешить лишь профессиональные риэлторы. Сегодня нормативной базы по реализации жилищных программ явно не хватает. Только в прошлом году вышли новые постановления, касающиеся реализации жилищных программ. Чтобы начать работать в полную силу, нам надо было разработать нормативные документы, потом проанализировать дополнить их.
Мы столкнулись с тем, что учетные нормы предоставления социального жилья в разных районах Нижегородской области и на территории города одни, а принятые социальные нормы совершенно другие. Индикаторы, оценивающие реализацию программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» на территории Новгородской области, совершенно другие. Сегодня нормы обеспеченности жильем составляют 21, 3 кв. м., а на территории Нижнего Новгорода всего лишь 9 кв. м.
Чтобы напрямую работать с риэлторами, им надо выдать определенные условия. Чтобы они предоставляли под расселение квартала жилье, соответствующее единым стандартам: однокомнатная квартира – 33 кв.м., двухкомнатная – 42 кв.м., трехкомнатная — 54 кв. м. Но достичь этого очень сложно, так как на первичном рынке такие проекты практически не реализуются. Поменялись и нормы проектирования, везде запускается 10% на увеличение площади квартиры. Когда мы проанализировали качество и стоимость вводимого жилья, нас удовлетворили лишь проекты «Жилстрой НН» и ГК «Кварц». Жилья на выходе мало.
Когда Наталья Ершова пригласила нас на круглый стол, мы убедились, что «Нижегородская Гильдия риэлторов» — профессиональная структура со своими правилами и политикой поведения. И мы постеснялись делать несерьезное предложение о сотрудничестве. Тогда впервые и прозвучала идея заключить договор о сотрудничестве между Правительством НО в лице Министерства жилищной политики и Гильдией риэлторов.
Одновременно с подготовкой документа мы объявили конкурс на приобретение квартир, где определили ценовую политику и другие параметры. И, к сожалению, ни одного предложения, ни от застройщиков, ни от компаний, реализующих продажу жилья, нам не поступило. Мы обратились к застройщикам сами. Но, видимо, либо нас не поняли, или мы неправильно объяснили. Мы — люди государственные, и многое зависит от бюджета. Заложены средства в бюджет – мы имеем возможность приобрести квартиры, не заложены – мы ведем переговоры о сотрудничестве. И опять же выходим с предложением, что мы готовы заключить контракт приобретения жилья по определенной цене, но застройщику придется ждать получения этой суммы. Нам никогда не выделят ни копейки денег, если мы не принесем в подтверждении заключенный государственный контракт, зарегистрированный в Министерстве финансов. Это требование 94-го федерального закона. Поэтому с нами начинают работать только те компании, у которых есть хотя бы часть свободных оборотных средств. И они готовы внести 30% от стоимости жилья – это требования соответствуют и бюджетному кодексу, и государственному контракту. Мы можем строить сотрудничество только на таких отношениях. Так что, сейчас мы готовим серьезное соглашение на имя президента «Нижегородской Гильдии риэлторов», а она уже сама или Совет определит, кто будет участвовать в нашем проекте.
ИА DAILYSTROY: Предусмотрена ли оплата риэлторских услуг?
ИРИНА НЕПОМНИК: Сейчас мы как раз оговариваем все эти моменты. Сначала следует изучить документы, которыми руководствуются питерская компания ФСК. По словам руководства, у них все эти моменты предусмотрены. Директор компании, господин Солдатов объявил, что в ПФО в ближайшее время откроется представительство ФСК. И мы ждем этого момента. По поводу оплаты услуг есть некие хитрости, которые Солдатов не мог озвучить на Конгрессе при такой аудитории. Мы понимаем, что расселение – это адский труд, так как сами столкнулись с этим. Люди приходят каждый день, ожидая помощи и у каждого свои требования. Наша главная проблема – то, что у нас мало опыта. 22 июня Министерству исполнился всего год. Раньше расселением занимался город, и городские власти выделяли земельные участки инвесторам в счет компенсации инвестиционного вклада, а жилье выделялось в строящихся домах.
Выход один – строительство домов по государственному заказу. Не могу не привести прекрасный опыт Казани. Когда власти готовились к празднованию юбилею города, то решили расселить весь центр. Для этого был построен целый микрорайон с развитой инфраструктурой: со своим детсадом, школой, поликлиникой, продуктовыми магазинами и даже торговыми центрами. Для переезда людям предоставлялся транспорт. Мы ездили смотреть на этот микрорайон: там все красиво и цивилизованно. Славу богу, что сейчас были внесены изменения в градостроительный и земельный кодексы, и теперь земельные участки выделяются Инвестсоветом именно под комплексное освоение. Так что, этот процесс длительный, требующий терпения и усилия и со стороны властей, и со стороны риэлторов.
Хочу пояснить, что такое комфортное и доступное жилье. Доступное — это то жилье, при котором прожиточный уровень позволяет человеку приобрести его – то есть ежемесячный платеж по ипотеке не превышает 30% от дохода. Комфортное – когда выдержаны все социальные нормы, есть тепло и вода. Чтобы не было возвращения к временам коммунальных квартир. Выполнить все эти задачи очень сложно, так как рынок доступного и комфортного жилья, как таковой, на Нижнем Новгороде отсутствует.
ИА DAILYSTROY: Вы уже говорили о том, что ряд проблем вызван бюджетными «несостыковками», расскажите об этом поподробнее?
ИРИНА НЕПОМНИК: Сегодня стоимость кв. м. в Нижегородской области, утвержденная Министерством регионального развития, составляет 25 тыс. 800 руб. Риэлторы предлагают квартиры на вторичном рынке, где стоимость кв. м. составляет от 70-80 тыс. руб. У бюджета таких денег нет. Ограничение составляют 50 тыс. руб.
Следующий момент – ценовая политика. Везде существуют определенные ограничения. Мы сегодня сделали вывод, что себестоимость строительства в Нижнем Новгороде не превышает 18 тыс. руб., а нам федерация выделяет 25,800 тыс. руб. Соответственно, нам выгоднее строить дома по госзаказу и отдавать квартиры по социальной ипотеке, которая рассчитана на малобюджетные категории граждан и граждан, работающих в бюджетной сфере – это учителя, врачи, молодые семьи. Чтобы люди имели возможность ежемесячного платежа, не превышающего 30% от совокупного ежемесячного дохода. Доступное жилье нельзя ассоциировать с дешевым. Оно доступное, так как построено в соответствии со всеми санитарными и строительными нормами. У нас есть опыт приобретения готового дома у компании «Жилстрой НН«, где квартира продается с отделкой и сантехникой.
ИА DAILYSTROY: Сейчас многие говорят о том, что государство не может противостоять шантажу со стороны переселенцев. Насколько власти готовы занимать жесткую позицию перед расселяемыми людьми?
ИРИНА НЕПОМНИК: Эта жесткость проявится в полную меру только тогда, когда у нас появится свое жилье. Тогда мы будем переселять людей в имеющиеся у нас квартиры. На сегодня мы не можем предъявлять жесткие меры, так как зависимы от того жилья, которое нам предлагают риэлторы. Мы можем только подключить административный ресурс в виде Жилищного кодекса и объяснить людям, что по закону они могут получить только такое жилье, и на большее им рассчитывать не стоит.
Опять же все зависит от финансирования. Нам не хватает помощи прессы: многие средства массовой информации просят деньги, которые нам бюджет пока не выделяет. Но мы прекрасно сознаем, что людей надо просвещать по этим вопросам. Только тогда они будут понимать наши проблемы и осознавать свои права и перспективы. Раз в месяц мы ведем прием, где люди приносят свидетельства, полученные несколько лет назад по распределению субсидий, и не могут их реализовать, ведь на бумажке даже нет регистрационного номера. И куда им с ней идти? А у нас каждое свидетельство регистрируется. И перед этим оно проходит много инстанций, подтверждений. Если выплата субсидии за 9 месяцев не реализуются, человек за день должен обратиться к нам. Тогда мы направляем в Москву запрос, где описываем причину нереализации. И Москва уже решает эту проблему: либо предоставить человеку жилье, либо выплатить субсидии.