ИА DAILYSTROY: Александр Юрьевич, Ваш департамент занимается проблемами организации управления и эксплуатации загородной недвижимости, прежде всего, коттеджных поселков и является одним из крупнейших игроков на этом рынке. Как сформировался Ваш бизнес?
Костяк специалистов нашего бизнеса сформировался из специалистов по управлению коммерческой недвижимостью. В начале 2004 года наша группа занималась управлением офисными площадями класса А, однако испытывала трудности с дальнейшим продвижением на рынок. Это было обусловлено наличием на рынке международных монстров по управлению недвижимостью, таких как Jones Lang Lassale, Nobble Gibbons, Hines и т.д. При этом рынок управления жилой недвижимостью не был сформирован, поэтому игроков на этом рынке практически не было. Помня утверждение Джека Уэлча о необходимости лидировать на своем рынке мы решили начать освоение именно рынка по управлению загородной недвижимостью. Наши желания совпали с желанием компании МИЭЛЬ – Недвижимость диверсифицировать свой бизнес в сторону открытия дополнительных видов бизнеса, связанных с недвижимостью. Таким образом, 1 марта 2004 года мы начали строить наш бизнес. Первое, с чем столкнулись, это проблемы с внедрением разработанных методик и регламентов для коммерческой недвижимости в практику управления коттеджными поселками. Пришлось преобразовывать методики, связанные с практическим ведением бизнеса, а также разрабатывать новые подходы и регламенты по бизнес-процессам, связанным с управлением поселками.
Вторая проблема – не сформированное понимание у жителей поселков о необходимости профессионального управления загородной недвижимостью. Прямое переложение западного опыта на российский загород не дало результатов, поэтому 2004-2005 годы ушли на разработку методик, просвещение жителей и формирование целевого потребителя, создание регламентов, формирование технической базы. Большой проблемой стало отсутствие специалистов на рынке, причем специалистов любого уровня, начиная от топ-менеджеров и заканчивая специалистами по уборке территорий. Однако мы решаем и эти проблемы, надеясь на лидерство нашей компании на этом рынке.
ИА DAILYSTROY: Охарактеризуйте портрет Ваших клиентов.
Одна из проблем бизнеса по управлению недвижимостью – это размытое понятие клиента управляющей компании с точки зрения переговорного процесса и конечного потребителя. Чаще всего мы подходим к поселку в момент, когда застройщик приступает к подготовке сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому первоначальным контрагентом является собственник проекта, интересы которого в первую очередь связаны с четкой и понятной датой завершения проекта. Мы в этом случае гарантируем собственнику проекта перевод на нас всех рисков по объекту после завершения нами приемки объекта. Однако в последующем все услуги мы оказываем жителям поселка, которые на этапе приемки объекта в эксплуатацию, зачастую и не участвуют в выборе Управляющей компании. Таким образом, мы разделяем наших клиентов с точки зрения управления на 2 категории: на собственников проекта и на жителей поселков и работу с ними строим, основываясь на разные ценности, их интересующие.
С маркетинговой точки зрения диапазон наших клиентов более широк. Кроме собственников проектов, это и банки, инвестиционные компании, девелоперы, так как мы как Управляющая компания, осуществляем не только послепроектное управление, но и оказываем консалтинговые и сопровождающие услуги при реализации проектов. С моей точки зрения, чем раньше мы приступим к проекту, тем меньше ошибок и лишних затрат сделает инвестор. С точки зрения маркетинга очень важно деление клиентов-жителей поселков на поселки, где собственниками мест общего пользования и всей инженерной инфраструктуры являются некоммерческие объединения собственников, и поселки, где собственников этого остаются Управляющие компании или инвесторы. Понятно, что маркетинговая политика строится в зависимости от собственника. Что же касается самой работы по управлению загородной недвижимостью, то здесь нам, в общем-то, не важен собственник, не важно благосостояние конкретного жителя, так как мы ориентируемся на самый высокий уровень качества сервиса. Не зависимо от уровня поселка, если мы не будем качественно убирать и обслуживать инженерные системы, житель нас прогонит и будет прав.
ИА DAILYSTROY: В чем сильные стороны Вашей компании, выгода для клиента при работе с Вами?
Если говорить о клиенте – собственнике проектов, то наша сильная сторона – мы знаем как строить коттеджные поселки. У нас за плечами есть реализованные проекты, мы знаем сильные и слабые стороны тех или иных технических решений, более того, мы можем предложить различные проектные решения, которые, во-первых, будут оптимизировать затраты, во-вторых, не будут вызывать негативных реакций у жителей в процессе будущей эксплуатации. Кроме того, работая с нами собственник проекта всегда знает дату выхода из проекта, когда он сможет перейти к дальнейшим проектам, оставив этот на попечение Управляющей компании.
Что касается жителей – хочется остановиться на необходимости привлечения Управляющей компании к содержанию поселка. Инженерное наполнение современных коттеджных поселков требует привлечения высококлассных специалистов для их обслуживания. Привлечение для этих работ дяди Васи, который работает в режиме пожарной бригады, приводит к выходу из строя с течением времени всех инженерных систем и оборудования. Привлечение же высококлассных специалистов для обслуживания только одного поселка – дорого. В нашем случае, привлекая Управляющую компанию, житель получает не только постоянную бригаду обслуживания поселка, но и профессионалов в области энерго, газо, водоснабжения, слаботочных сетей и т.д., которые руководят бригадами с точки зрения составления и выполнения графиков планово-предупредительных работ, решения сложных инженерных задач, ликвидации последствий аварий и поломок. Тем самым житель поселка получает мощную поддержку всей Управляющей компании, а не только группу, находящуюся в конкретном поселке.
ИА DAILYSTROY: С какими проблемами Вам приходиться регулярно сталкиваться в Вашей работе, и как Вы их решаете?
С точки зрения маркетинга – основная проблема заключается в слабой информированности рынка, в законодательной неразберихе. Если для многоэтажных жилых домов в городах правила Жилищного кодекса обязывают жителей хоть как-то принимать участие в обслуживании сетей, оборудования и инфраструктуры, то для загородной недвижимости определенных правил игры нет. Проблема решается путем долгих переговоров с жителями, застройщиками. Большей частью нам удается рассказать и доказать необходимость нашего существования в поселке.
Кроме того, как я уже говорил – отсутствие кадров затрудняет нашу работу. Поиск персонала для работы в конкретном поселке начинается с анализа близлежащих объектов, поселков, войсковых частей. В крайнем случае, мы организуем доставку персонала из Москвы, применяя вахтовый метод работы. К сожалению, встречаются разное качество строительных работ. В случае, если недостатки систем и оборудования выяснены при входе Управляющей компании в поселок, применяются два решения: либо составляется дефектовая справка и работы по исправлению проводятся за счет (реже силами) генподрядчика, либо работы по исправлению систем проводятся за счет жителей. Частично и Управляющая компания берет на себя участие в ремонте систем и оборудования. В последующем из платежей жителей Управляющая компания формирует резерв на покрытие расходов по восстановлению систем и сама несет затраты по их содержанию.
ИА DAILYSTROY: Каковы Ваши прогнозы на развитие этого бизнеса? Ваши ближайшие и долгосрочные планы.
Управляющих компаний на рынке совсем немного, всего 5-7. Часть из них, как например, в компании «Инком» — структуры, которые обслуживают только собственные поселки. Наша управляющая компания обслуживает 17 коттеджных поселков на внешнем рынке и 2 собственных – тех, что построила компания «МИЭЛЬ». Поэтому ближайшими и долгосрочными планами является лидерство на рынке управления загородной недвижимостью. В соответствии с нашими стратегическими планами в зоне нашей ответственности к 2010 году должно находиться не менее 100 коттеджных поселков на направлениях: Дмитровском, Рублево-Успенском, Калужском и Новорижском. Кроме того, в наши ближайшие планы входит работа по формированию потребителя путем пропаганды понимания необходимости управляющих компаний, формированию стандартов деятельности, законотворческой деятельности. В ближайшее время мы приступим к формированию саморегулируемой организации управляющих жилой загородной недвижимостью.
ИА DAILYSTROY: Что из Вашего опыта можно применить в системе ЖКХ для многоэтажных районов? Не планируете ли Вы заняться и этой сферой?
Основной наш опыт – умение строить территориально распределенный бизнес с четким контролирующим центром. Кроме того, наша система учета затрат позволяет контролировать в режиме on-line все текущие затраты, что позволяет минимизировать расходы на содержание объектов недвижимости. Разработанная нами система организации и контроля работы технического персонала позволяет наиболее полно использовать технический персонал, что опять же позволяет оптимизировать затраты. На сегодняшний день мы участвуем в работе по организации управления микрорайоном в одном из районов Москвы, считаем это направление очень перспективным и планируем выходить на него в течение 2007-2008 годов.
ИА DAILYSTROY: Что Вы можете посоветовать жителям загородных поселков, чтобы сделать свое проживание максимально комфортным?
Обращаться к профессиональной управляющей компании.