ИА DAILYSTROY: Как вы оцениваете в целом ситуацию с ипотекой в России?
Как начало большого пути. С 2001 года по 2005 год только строилась инфраструктура, появились пионеры этой отрасли, и на сегодняшний день можно констатировать, что весь ипотечный процесс наконец-то замкнулся в кругооборот. Уже есть банки, которые готовы выдавать кредиты, есть риэлторы, которые начали специализироваться, в том числе, и на ипотечных сделках. Существует и регистрационная служба, которая поняла, чем ипотека отличается от обычной сделки. Сформировались институты оценщиков и страховщиков, профессионально занимающихся оценкой и страхованием объектов залога по ипотечным программам. И самое главное, что в 2006 году прошла западная и внутрироссийская секьюритизация, которая показала путь к получению более дешевых ресурсов исключительно под ипотеку. Ну и, конечно же, благодаря развитию потребкредитования, люди стали относиться к кредитам с меньшей опаской. Это тоже важный фактор, потому что в 2001-2002 гг. людей, которые морально были готовы к кредиту, было в десятки раз меньше, чем сейчас.
ИА DAILYSTROY: Сейчас уровень ипотечных ставок в России выше, чем на западе. Почему?
Это взаимосвязанные вещи. Несмотря на фактическую разницу в процентных ставках по предлагаемым кредитам между российскими банками и их западными коллегами, нельзя сказать, что российские банки получают сверхдоходы. Банки живут за счет прибыли, получаемой от разницы по ставкам привлечения средств и выдачи кредитов. При этом западные имеют возможность привлекать деньги под более низкие проценты, а российские – пока нет. Иногда считается огромным достижением, когда банк привлек деньги по ставке ниже, чем могут привлекать государственные бумаги. Есть факты, когда конкретному юридическому лицу, банку, рейтинги готовы давать выше, чем стране. Вообще, в мире это считается нонсенсом, но в России есть такие факты. Поэтому важным фактором, определяющим сегодня процентные ставки, является рейтинг страны. Показательным является то, что АИЖК – полностью государственная структура, выпускающая ценные бумаги под гарантии государства, однако привлекает средства под 8%. Во всем мире государственные бумаги, или бумаги, гарантированные государством, – самые надежные. Поэтому, как только западные инвесторы поймут, что Россия – предсказуемая страна, они будут готовы давать деньги под меньшие проценты. Безусловно, когда политическая и экономическая ситуации в стране станут более стабильной, когда появятся устойчивые позитивные тенденции, у западных инвесторов будут реальные основания для понижения ставок. Второй определяющий фактор – это инфляция. По итогам полугодия рублевая инфляция составила по статистике 5,6%, значит, к концу года она составит 10%. Ипотечные ставки сейчас почти на одном уровне с инфляцией. Банки не имеют возможности выдавать кредиты под более низкие проценты.
ИА DAILYSTROY: В последнее время широко обсуждается тема увеличения количества сделок по ипотеке. Как обстоят дела в вашем банке?
Точно так же, как и на рынке. Весной, особенно в феврале-марте, наступило затишье, но в конце мая, июне, июле мы наблюдаем всплеск. И коллеги из других банков подтверждают, что количество ипотечных сделок значительно увеличилось. Это вызвано необычной для России приостановкой в цене. Долго она тянуться не может, поэтому и продавцы, и покупатели понимают, что рано или поздно приостановка закончится. Думаю, что эта тенденция должна сохраниться. Может, в августе она будет не так ярко выражена, но осень себя покажет.
ИА DAILYSTROY: Какие дополнительные услуги должны предлагать банки, чтобы расширить число ипотечных клиентов?
Я считаю, что банки должны обеспечивать полный спектр услуг. По сути, заемщик, придя в банк, не должен ничего делать, кроме как подписывать документы. Есть банки, например, которые не имеют своего нотариуса, не предусматривают регистрацию, и люди тратят на оформление важных бумаг очень много времени. В основном заемщики – работающие люди, и одна из главных проблем наших клиентов – нехватка свободного времени. Я думаю, что сейчас многие из них обращают внимание именно на комфортное обслуживание.
ИА DAILYSTROY: Каким образом формируются ипотечные ставки на кредит?
Процентная ставка формируется, прежде всего, из стоимости привлечения денег. И когда заявляют, по какой цене привлекли кредит – процентную ставку, то на самом деле, еще включают различные комиссии, которые выплачиваются инвестору, разовые сборы за выплату кредитных линий и т.д. Это первая составляющая. Вторая составляющая – затраты на персонал и обслуживание. Нужно учитывать, что на сегодняшний день по сравнению с европейскими банками мы отстаем по IT-технологиям. У нас ручной труд в целом больше задействован, чем автоматический. Что касается западных банковских системах, то там банковское законодательство, требования и нормативы изменяются реже, чем у нас, поэтому у них выработана и налажена IT-система. Существует множество отличных мировых разработчиков банковских IT-систем, но они не могут прийти в Россию, потому что не выполняют главного требования русских банков – оперативно, в течение двух недель, изменить систему в связи с новым нормативным актом.
ИА DAILYSTROY: Как ипотека влияет на цены на недвижимость?
Это весьма взаимосвязанные вещи. Так же, как ипотека влияет на рост цен, рост цен влияет на ипотеку. Но могу сказать, что на сегодняшний день ипотека значимо на рост цен не влияет. Есть очень много других факторов. Прежде всего – объемы строительства, второе – поведение инвесторов жилья, которые покупают или вкладывают деньги в жилье как в один из инструментов надежного вложения средств. В настоящее время на московском рынке недвижимости наблюдается избыток предложений, соответственно цены на квартиры немного приостановились. Стоит отметить тот факт, что пока в России будет экономически целесообразен бизнес жилищного инвестирования, в том числе бизнес частных инвесторов, то данный бизнес будет очень сильно влиять на рынок.
ИА DAILYSTROY: Цены на недвижимость увеличиваются и, согласно всем прогнозам, будут увеличиваться. Произойдет ли падение спроса на ипотечные кредиты?
Тенденция последнего года говорит о том, что, чем быстрее растут цены, тем больше объемы ипотеки. Сегодня цены растут, значит нужно успеть купить. Цены остановились – значит нужно ждать, когда упадут, вместо того, чтобы делать все наоборот. На мой взгляд, если в настоящее время цены на недвижимость немного приостановились, то надо покупать. Но люди начнут приобретать недвижимость осенью в сентябре-октябре, когда цены начнут расти, тем самым, подогревая рынок. Я считаю, чтобы колебание цен на недвижимость было более-менее предсказуемым, России потребуется 2-3 года.
ИА DAILYSTROY: Может ли государство как-то помочь в снижении ипотечных ставок?
Конечно, может. Это в первую очередь зависит от законодательства. К настоящему моменту было совершено 3 сделки по секьюритизации – на Западе и одна двойная сделка в России. Банк, который производил сделку в России, признался, что здесь секьюритизацию делать значительно дороже, чем на западе. Т.е. государство должно, прежде всего, создать благоприятные условия. Оно может, в том числе, уменьшить и затраты заемщика. Регистрационная служба и система регистрации сделок очень сильно отстают. Это прошлый век. И затраты на регистрацию очень значительные. Получается, что либо заемщик ждет 30 дней, либо он платит за дополнительную регистрацию, и плюс достаточно большая пошлина государству. Рычаги для того, чтобы снизить ипотечную ставку, есть. Прежде всего, и это самое главное, государство могло бы помогать определенной категории социальных слоев.
Разумеется, немаловажную роль в этом вопросе играет проблема строительства. Если государство каким-то образом не будет его поощрять, то цены будут расти. Основная причина того, что цены держатся – в нехватке нужного количества предложений. На «вторичке» жилье постоянно перекупают, оно стареет. Люди хотят жить в новых домах, а их строится не так много, либо строится очень сегментировано, чаще всего что-то дорогое – элитное, бизнес-класс. Эконом-класс в Москве возводит очень мало застройщиков, а на него самый массовый спрос. Это три основных направления, которые государство могло бы развивать без вкладывания каких-то дополнительных средств. Не зря же в постсоветские времена у строителей была льгота по налогам. Проще сейчас освободить их года на 3 от налогов, чтобы они легализовались. А потом установить нужные требования. Тогда объемы начнут расти. Чтобы строитель вышел на площадку, нужно пройти множество согласований, произвести огромное количество затрат и дополнительных платежей. А некоторые субъекты своими официальными сборами просто закладывают специально значительно больше. Это отзывается на цене, на покупателе. Известно, что 20% субъект забирает себе. А на инвестора вешают все остальное, в том числе инфраструктуру – детские сады и т.д. При этом отражается все это на покупателе. Можно взять и профинансировать инфраструктуру из бюджета. Думаю, многие инвесторы согласились на снижение, если бы убрали затраты, которые никто не учитывает в себестоимости.
ИА DAILYSTROY: Считается, что ипотека пользуется большой популярностью в регионах. Как Вы считаете, почему? Назовите регионы, которые наиболее перспективны в этом отношении.
В регионах ипотека пользуется популярностью, потому что, как говорится, волна докатилась. Сейчас доля ипотеки на душу населения там составляет столько же, сколько было в 2001-2002 гг. в Москве и Санкт-Петербурге. Региональный рынок очень перспективен, тем более что регионы развиваются. Особенно те, которые имеют свою промышленность, то есть там, где люди имеют доход. И, кстати сказать, стройка там идет лучше. Поэтому в регионах весьма перспективно развивать бизнес. Прежде всего, это, конечно, большие города. Сейчас мы работаем в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, охватываем всю Ленинградскую область, Нижний Новгород (областные города Кстово, Бор, Дзержинский), Екатеринбург, Краснодар, Волгоград, Тольятти. Это по состоянию на сегодня, при том, что первый ипотечный кредит мы выдали 5 декабря 2006 года.
ИА DAILYSTROY: В Америке развита аренда жилья. Будет ли в нашей стране развитие этого направления или преимущество останется за ипотекой?
Это сильно связано с нашей психологией. Американцы привыкли к тому, что жить в кредит – нормально. Они, по моему мнению, менее оседлые люди, чем мы. У нас же еще с соцвремен считалось, что если есть жилье – полжизни прожито не зря. Поэтому люди в России арендуют чаще всего в силу необходимости и при первой же возможности переходят на собственность. Молодежь дольше готова жить на арендованной квартире, но все равно старается приобрести собственное жилье. Институт аренды не очень надежен. В любой момент собственник может отказаться от договоренности, поэтому нет уверенности в том, что ты подписал договор на 5 лет, и никто не изменит ставку, никто не выгонит из этой квартиры. Люди не чувствуют себя защищенными. Что странно, незащищенными себя чувствуют как наниматели, так и арендодатели. И все надеются только на первое впечатление, потому что никакими законами ничего не добьешься. Поэтому я думаю, что аренда будет жить, но только в отношении тех людей, которые не могут пока приобрести жилье.