В рыночной экономике нет такого понятия, как «завышенные цены»

Александр Вагин

ИА DAILYSTROY: Почему в России так слабо развит Fee-девелопмент? Есть ли предпосылки его развития в России?

Начнем с определения. Fee-девелопер – это девелопер, который работает в интересах инвестора за вознаграждение. Во всем мире fee-девелопмент, как вид бизнеса, обязательная составляющая рынка. Другое общепринятое название fee-девелопмента – «чистый» девелопмент. Стандартная Fee-девелоперская компания – это фактически экспертная компания, состоящая из квалифицированных сотрудников, которая имеет устойчивые отношения с надежными партнерами, наработанные технологии, качественный персонал, высокую репутацию. Другими словами, умеет реализовывать проекты. Особенностью этого вида бизнеса является то, что Fee-девелопер не несет больших инвестиционных рисков. Как правило, он вкладывает в проект от 3 до 10% от суммы инвестиции.

Основное различие между, так называемым, «спекулятивным» девелопером–инвестором и fee-девелопером в разных уровнях риска и капиталоемкости. Девелопер, прежде всего, обладает большими средствами, это позволяет ему самому инвестировать проекты. Главная ценность fee-девелопера – это люди, база высококлассных специалистов по всем направлениям от инженера до бухгалтера, кроме того, это отношения, хорошие связи с инвесторами, кредиторами, строителями, архитекторами, дизайнерами и т.д.

Как бы мы не говорили, но Россия находится в этом вопросе на начальном этапе развития. Сейчас в нашей стране существуют компании, которые позиционируют себя как fee-девелоперские. Но, как правило, это организации, имеющие в своем составе подразделение, которое фактически и осуществляет функцию Fee-девелопера, но обслуживает не всех клиентов на рынке, а только одного инвестора.

ИА DAILYSTROY: Соответствует ли сегодня качество возводимых объектов жилья его рыночной стоимости?

В рыночной экономике нет такого понятия, как «завышенные цены». Цены всегда определяются спросом и предложением. Поэтому, если за эти деньги покупают, значит, цена вполне адекватна. Очевидно, что рынок в Москве в значительной степени остановился. Исключение составляет качественное элитное жилье. Во всяком случае, спрос на этот сегмент недвижимости более активен, чем на панельные дома, в которых люди уже не хотят жить. Дорого это или дешево решит рынок и потребитель. Не захочет потребитель жить в панельных домах, цены на них будут падать. Так что, за сколько покупают, столько это и стоит.

ИА DAILYSTROY: Насколько важно привлечение западных инвесторов на рынок коммерческой недвижимости? Какой процент составляет количество западных инвесторов на российском рынке коммерческой недвижимости?

По сравнению с показателями двух-трех летней давности рост очень значительный, в разы больше. Возможно, это объясняется тем, что сейчас в Европе просто катастрофический кризис недвижимости. В России западные компании вкладывают в основном в офисы, склады, торговые помещения. Жилье во всех концепциях инвестиций не рассматривается как интересный объект вложений. Если мы говорим о столице, то даже если произойдет некий спад экономики, но она по-прежнему останется рыночной, все равно офисы, ритейл и складская программа будут интересны с точки зрения инвестиций. Особенно это касается строительства складов и их правильной организации. Во всем мире существуют компании, которые профессионально управляют подобными помещениями. Склад должен быть правильным: необходимое оборудование, ориентированность на определенные товары, удобное месторасположение. Очевидно, что программа строительства складов – крайне перспективный бизнес.

Что же касается привлечения западных инвесторов, то я считаю, что не нужно никого привлекать. Необходимо создавать условия здоровой конкуренции. Не нужно различать западных и незападных. Кто лучше – тот и побеждает. Только в этом случае экономику страны можно считать открытой и рыночной. А привлекать нужно для строительства музеев и спасения памятников архитектуры. Другой вопрос – может ли российский инвестор конкурировать с западным. И я с уверенностью могу сказать – уже может.

ИА DAILYSTROY: Как, на Ваш взгляд, можно избавится от старого жилого фонда в России? Почему эта проблема до сих пор не решена?

Все определяется рентабельностью этого процесса. Приведу пример. Рядом с Красной площадью стоит «хрущевка». Абсолютно понятно, что любой девелопер и инвестор с радостью построят на ее месте 40 этажей, потому что прекрасно понимают, что даже если они всем жильцам «хрущевки» купят квартиры, то все равно проект будет очень выгодным. Если же «хрущевка» находится в Тьмутаракани, то вряд строительство там кого-то заинтересует. Хотя стоит оговориться, что в Москве практически везде выгодно строить. Поэтому выход здесь один, чтобы девелоперу и инвестору это было выгодно. То есть, если городские власти разрешают построить 50 этажей — пусть это делает девелопер. Если же они хотят и могут построить только 10 этажей, значит, включается соцпрограмма. Другими словами, это вопрос экономический и (или) социальный. Городские власти должны создать выгодные условия для девелопера. Например, при сносе той же «хрущевки» предоставить инвестору 2 площадки. Если мы говорим о Москве, то не нужно забывать, что существует такое понятие как доля города. Она идет на инфраструктуру, переложение коммуникаций, расселение людей. За это надо платить. А вот сколько, чтобы это было выгодно и интересно, должны решить органы местного самоуправления. Если они хотят стимулировать бурный рост, то нужно создавать выгодные условия.

ИА DAILYSTROY: Основные проблемы, с которыми вы сталкиваетесь при строительстве в Москве и регионах. Пути их решения.

Любая, даже самая ничтожная проблема, которая возникает в процессе строительства, является основной в данный момент времени. Потому что если ее не решить, то задерживаются сроки, а задержки приводят к денежным затратам. В каждом городе существуют свои правила. Приведу очень типичный пример. Есть города, где разрешение на строительство невозможно получить до тех пор, пока полностью не согласована вся документация, вплоть до рабочей. Конечно, гораздо эффективнее было разделить этот процесс на две части, тем более, что законом это не возбраняется. Ведь дом вообще стандартно делится на 2 части: подземную и надземную. И пока строится подземная часть, а это очень длительный срок, всю документацию можно довести до конца. Ну, конечно, это при том условии, что концепция проекта уже согласована, а отдельные детали, как-то, марка бетона и кирпича, могут быть утверждены позднее. Если бы были установлены такие правила, которые позволили сократить сроки, начать какую-то часть строительства до завершения всех процедур – это бы очень облегчило нам жизнь. Другим ограничением является согласование. Существует огромное количество согласований и экспертиз. В целях экономии времени неплохо было бы распараллелить эти процессы. Потому что, если делать все последовательно, то уйдет года 2,5 – 3. Сейчас, во всяком случае, в Москве точно, наметилась тенденция к распараллеливанию этих процессов.

ИА DAILYSTROY: Обоснована ли, на ваш взгляд, сегодняшняя цена на подключение объекта к электросетям?

Хотелось бы, чтобы вопросы подключения решались быстрее, качественнее. Откуда берутся эти тарифы? Они возникают из того, что просто колоссально растет потребность в электроэнергии. К тому же понятно, что и агрегаты уже старые и сети нужно менять, и на это необходимы средства. Во всем мире электроэнергия очень дорогая, затраты на поддержание инфраструктуры огромные. Поэтому нужно понимать, что это стоит денег. Либо мы хотим старые сети, которые будут выключаться и ломаться, либо современные и качественные структуры.

ИА DAILYSTROY: Перенимают ли российские компании опыт западных девелоперов? Использует ли ваша компания западные технологии девелопмента в своей работе?

Мы ориентируемся на весь положительный опыт. Если говорить о технологиях строительства, то это скорее вопрос к тем, кто физически строит. К примеру, дизайнпроекты будущего здания девелоперы часто заказывают западным архитектурным бюро, потому что они очень эффективно используют строительную площадь. Но по большому счету, многие ведущие строительные компании со всеми современными технологиями уже представлены в Москве.

ИА DAILYSTROY: Ближайшие планы компании «ОТКРЫТИЕ-Недвижиость».

В настоящее время мы достаточно устойчиво представлены в девелопменте офисных зданий класса «А». Только в строительстве находится порядка 115 тыс. кв. м площадей. У нас есть еще несколько серьезных проектов в данном направлении. Помимо этого, нам хотелось бы в большей степени участвовать в ритейле, в строительстве торговых, торгово-развлекательных центров, в частности, но не в Москве. У нас уже есть проект в Тамбове. Планируем охватить еще несколько регионов, которые бурно развиваются, в том числе и города-миллионники. Очень перспективным сейчас считается строительство складов и организация их как бизнеса. Начался период, когда складской бизнес должен перейти на качественно иной уровень. Как известно, транспортная система носит мировой характер, существуют всем известные транспортные пути. Россия в этом смысле является уникальной, потому что она находится между Западом и Востоком. Есть гораздо более дешевые пути и все они идут через Россию. Это очень серьезное направление в бизнесе, поэтому наш интерес в нем очевиден.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *