ИА DAILYSTROY: Игорь Юрьевич, отдать дома в управление жильцам у нас пытались еще с 1996 года, когда вступил в силу федеральный закон о товариществах собственников жилья. Если у ТСЖ так все замечательно, то почему же тогда их так мало в Волгоградской области?
Дело в том, что озвученная президентом Владимиром Путиным стратегия по поддержке ТСЖ — прекрасный лозунг, но на местах мы — жители-энтузиасты, которым приходится реализовывать реформу на практике чаще всего сталкиваемся не с поддержкой властей, а с их организованным и сплоченным на всех уровнях противодействием. Нам чинят всевозможные препятствия, стараясь быстрее продать наше общее имущество (нежилые помещения в доме), которое может быть оформлено в собственность граждан, и навязывают совершенно невыгодные схемы передачи домов в товарищества. Так еще в 1997 году в Волгограде был принят местный закон на основе ФЗ о ТСЖ, регулирующий механизм передачи домов в ТСЖ. Но он нигде не был опубликован, о нем знали лишь единицы. Чиновникам выгодно было замалчивать эту тему, чтобы спокойно распродавать подвалы, первые нежилые технические этажи, отдавать землю во дворах под точечную застройку — а ведь это имущество могло бы принадлежать жителям-собственникам на праве общедолевой собственности. В декабре 2005 года мэр и вовсе отменил этот закон о ТСЖ и лишь спустя год, под нажимом прокуратуры и нескольких групп ТСЖ, мэрия утвердила план по реализации ЖК РФ на территории города Волгограда и стала издавать отдельные положения, регламентирующие работу ТСЖ. До этого почти год чиновники использовали отсутствие местного закона для отказа в передаче домов в управление созданным товариществам. В 2006 году временное постановление о передаче домов наконец-то было принято, но, вопреки федеральному законодательству, в нем жильцы не имели права на общедолевую собственность нежилых помещений.
Тем же, кто сломал все заслоны и создал товарищество, предлагалось взять дом в управление «как есть». Если в ряде городов России муниципалитеты передают дома в управление ТСЖ только после капремонта, или гарантируют его проведение в определенный срок, то у нас людей оставляют с разбитым корытом, вопрос капремонта не решается. Естественно, все это не вызывает особого энтузиазма по созданию товариществ, поэтому создано их в нашем городе немного и в основном — в новых многоквартирных домах.
ИА DAILYSTROY: Какие основные проблемы существуют в работе ТСЖ в Волгограде? В чем их отличия от трудностей, с которыми сталкиваются товарищества в других городах России и в целом по стране?
Проблемы начинаются еще на стадии создания ТСЖ. В Волгограде, да я думаю и по всей стране, вопрос о передаче домов в товарищество остро связан с финансовыми интересами муниципальных чиновников, управляющих компаний и коммунальных монополистов. Начнем с того, что в Волгограде практически невозможно получить от чиновников технический паспорт дома, а это один из первых шагов по созданию ТСЖ. Я веду активную переписку с ассоциациями ТСЖ Тюмени, Перми, Ростова-на-Дону и Санкт-Петербурга. Так вот, по моим наблюдениям, нарушений прав жителей при создании ТСЖ там гораздо меньше и суды в этих городах стоят на стороне собственников, чего нельзя сказать о Волгограде. У нас есть десятки примеров того, как судьи отказывают членам ТСЖ в передаче в общедолевую собственность технических нежилых помещений и земли. Несмотря на неоднократные заявления министра ЖКХ Владимира Яковлева о том, что общие помещения должны быть возвращены членам ТСЖ, Департамент муниципального имущества Волгограда, напротив, подает иски в суд, стараясь отобрать у жителей их общедолевую собственность. Так, Департамент муниципального имущества Волгограда подал иск в суд, стараясь отобрать у членов нашего ТСЖ «Краснополянская — 3» общедолевую собственность, уже зарегистрированную в Управлении Федаральной регистрационной службы. Представьте, я вынужден уже в пятый раз собирать деньги на адвоката у жителей дома, чтобы отстоять наше право на технические помещения, от аренды которого мы уже почти год могли бы получать доход. Но чиновники хотят у нас все отобрать и продать в дальнейшем через аукцион.
Сейчас, когда в городе новый мэр, Департамент муниципального имущества занял выжидательную позицию, но раньше чиновники активно противостояли жилищной реформе практически на всех уровнях. На торги выставлялись сомнительные помещения, на которые муниципалитет не имеет единоличных прав и необходимых документов, с ТСЖ велись судебные тяжбы, практически не велась информационно-разъяснительная компания о реформе, а если велась, то однобоко, с позиций, выгодных муниципалитету и обслуживающей компании МУ ЖКХ, которая является фактическим монополистом в этой сфере.
ИА DAILYSTROY: Насколько выгодным, на ваш взгляд, может стать создание ТСЖ для простых граждан?
Люди, которым удалось побороть чиновников и еще в конце 90-х создать товарищество, за 8 лет добились в Волгограде фантастических результатов. Я всем ставлю в пример обыкновенную пятиэтажную хрущевку на Пражской, 15. В этом доме 60-х годов постройки жильцы сами сделали капремонт всего здания на европейском уровне, не собирая специально на это деньги, а кварплата в этом ТСЖ сегодня не превышает 330 рублей за трехкомнатную квартиру. За однокомнатную пенсионеры и вовсе платят 105 рублей. Почему? Да просто они по-хозяйски тратят свои деньги за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), смогли оформить в общедолевую собственность нежилые помещения, и теперь грамотно ими управляют: сдают в аренду подвалы, размещают на стенах рекламные щиты и т.д. Вкупе с оптимизированными коммунальными издержками это позволяет экономить коллосальные средства, которые собирают с жильцов обычные ЖЭУ и ЖЭКи. К примеру, в аналогичных муниципальных домах жители платят за ЖКУ в 5 раз больше.
При соблюдении государством своих обязательств (капитальный ремонт дома, сохранение прав на общую долевую собственность нежилые помещения и т.д.), гражданам, безусловно, выгоднее объединяться в ТСЖ даже в старых домах. Однако в каждом случае необходимо тщательно просчитывать все риски и учитывать несколько важных факторов. Во-первых, необходимо выяснить рентабельность ТСЖ — разницу между всеми поступлениями денежных средств за ЖКУ и доходами товарищества с одной стороны, и реальными расходами на содержание дома, устраивающие большинство жителей, с другой стороны. Во-вторых, дом должен быть передан в ТСЖ грамотно, по акту технического состояния, с гарантированными реальным сроками устранения всех выявленных недостатков передающей стороной или государством. В-третьих, практический опыт управления ТСЖ показал, что огромное значение имеет честность председателя и членов правления — так называемый человеческий фактор. В Волгограде есть товарищества, как правило — весьма прибыльные, в которых регулярно происходят «революции» с лозунгами «Долой воров!» и очередными переизбраниями руководящего звена. Ну и просто необходимо, чтобы члены правления ТСЖ имели элементарные знания в юриспруденции, бухгалтерии и управлении.
ИА DAILYSTROY: В чем отличается положение обычного жильца от положения члена ТСЖ?
При вступлении в ТСЖ у жильца, как правило, появляются дополнительные обязанности. Это либо членские взносы, либо новая услуга в коммунальных платежах (при утверждении ее на общем собрании). Впрочем, на практике в Волгограде такое бывает редко — обычно расходы берутся из строки за содержание общего имущества или, если есть такая возможность, оплачивается из дополнительного дохода, который могут принести сданные в аренду нежилые помещения, настенная реклама или земельный участок. Главное преимущество члена ТСЖ — это право голоса на общем собрании товарищества, то есть возможность управлять своим домом. Жильцы, не вступившие в ТСЖ, фактически отстранены от принятия решений и не могут контролировать свои денежные средства и распределять доходы, например, при снижении ЖКУ.
ИА DAILYSTROY: Что лучше: общаться с управляющей компанией по поводу обслуживания дома или же вести работу самостоятельно, без посредников?
Это зависит от рентабельности ТСЖ, желаний и возможностей правления и жителей дома. Варианты могут быть разными. Содержание полного штата сотрудников могут позволить себе новостройки и товарищества с высокими доходами. Этот вариант хорош тем, что со своих сотрудников проще спрашивать качество работ. Возможна передача части управленческих и технических функций управляющей компаний. Это позволит сэкономить на штате, но частично ограничивает самостоятельность ТСЖ. В Волгограде и России есть примеры, когда несколько товариществ объединяют свои ресурсы для общей работы и тоже неплохо на этом экономят, добиваясь оптимального управленческого состава и отличных результатов.
ИА DAILYSTROY: ТСЖ сейчас — это привилегия богатых или острая необходимость для простых граждан?
Исходя из нынешних законов, ТСЖ — это лучшая форма управления своим многоквартирным домом из всех трех способов, представленных в Жилищном Кодексе РФ.
ИА DAILYSTROY: Жилищный кодекс, принятый в 2005 году, уже не раз изменялся и дополнялся. Много ли еще пробелов остается в этом документе? Какие проблемы законодательства в области ЖКХ вы, как практик, выделили бы в качестве основных?
На самом деле, законодательных проблем в этой сфере множество. Необходимы четко сформулированные поправки целого ряда статей ЖК РФ, которые, надеемся, будут внесены в Госдуме с помощью Галины Хованской и других депутатов. А пока законы в сфере ЖКХ декларируют права, но не предоставляют гражданам возможностей по их реализации, а если и возникают какие-то благие инициативы в федеральном центре, то они глушатся на местах чиновниками, у которых в этих вопросах есть свои интересы. Заявленные государством 250 млрд. на помощь ТСЖ в действительности — ничтожные крохи. Эксперты говорят, что реально для капитального ремонта жилья стране необходимо в 15 раз больше. Но даже если люди решатся взять дом «как есть», возникают правовые коллизии. Например, нет законодательной нормы, обязывающей управляющие компании передавать дом по акту технического состояния формы «ОС-1а» с обязательным перечнем документации (техпаспорт, регистрация земельного участка). Весьма неоднозначно можно истолковать статью 36 ЖК, чем умело пользуются чиновники, когда продолжают сдавать в аренду нежилые помещения или просто продают их с аукционов, не давая членам ТСЖ возможности оформить их в свою общую долевую собственность. В Волгограде, к тому же, не проведена инвентаризация многих домов и нет данных по их оценочной стоимости (с расшифровкой стоимости квартир дома и отдельно его нежилых помещений), что говорит о заинтересованности нечестных на руку чиновников и их желании манипулировать общей собственностью в своих интересах.
ИА DAILYSTROY: Каковы, на ваш взгляд, перспективы дальнейшего развития ТСЖ?
Перспективы зависят от того, насколько последовательной и полной будет политика правительства в жилищно-коммунальной сфере. Хочу напомнить, как в 90-х годах государство передало жилой фонд на местах муниципалитетам — без ремонта, в жутком состоянии, без надлежащего финансирования. Теперь муниципалитет хочет, в свою очередь, избавиться от этих проблем, сбросив их на плечи народа. Во всяком случае, пока еще складывается именно такое впечатление. Необходимо на законодательном уровне гарантировать капремонт многоквартирных домов, закрепить за членами товариществ право на нежилые помещения, гарантировать сроки проведения ремонта, где ТСЖ уже приняли дома и управляют ими, или продлить выбор способа управления домом до того момента, пока государство полностью не выполнит свои обязательства перед гражданами. Иначе вся реформа превратится во вторую «ваучеризацию», — реформу проведут за счет народа, оставив большинство у разбитого корыта. Сами же по себе ТСЖ — лучший способ управления многоквартирными домами. Надо только не мешать людям стать настоящими собственниками не только своих квартир, но и всего дома в целом.