ИА DAILYSTROY: В июне ваша компания подписала соглашения с ГК «ПИР» и «Word Class Нижний Новгород». Таким образом, в регионе был создан первый пул нижегородских предпринимателей, лидеров своих сегментов рынка. И теперь в ваших торговых центрах будут представлены рестораны лидера нижегородского ресторанного рынка и фитнес-центры «Word Class». Как считает директор «Центра научной экспертизы» Татьяна Романчева, именно ваша компания оказывается после подписания соглашения в наиболее выгодном положении, так как таким образом вы создаете в своих центрах уникальную развлекательную зону.
Олег Сорокин: Я не согласен с этим утверждением. У ГК «Столица Нижний» никогда не было проблем с арендаторами. Сотрудничество не бывает однобоким. Если серьезные игроки рынка о чем-то договариваются, уверяю вас, это делается не на уровне симпатий и эмоций, а на уровне взвешенных и сбалансированных бизнес-решений. Выгода, безусловно, обоюдна. Если бы нам это не было выгодно, как предпринимателям, сотрудничество вряд ли бы состоялось. Конкуренция сейчас существует практически во всех сегментах коммерческой недвижимости, где-то в большей, где-то в меньшей степени. И данное сотрудничество способствует укреплению лидерских позиций для каждой компании. При этом мы имеем возможность расширить горизонт планирования наших совместных проектов на несколько лет вперед. Ведь каждый бизнес, в том числе и у ГК «ПИР», и у «Word Class», и у нашей компании уже давно не живет одним днем. Понимание, что мы будем делать через год-два-три для каждого из нас крайне важно и необходимо.
Что касается уникальной развлекательной зоны, то понятие «уникальный» здесь просто не подходит. Зону развлечений в любом случае формируют качественные кинотеатры, фудкорты, детские городки и т.д. Когда все это грамотно сбалансировано, наверное, такую площадку можно назвать уникальной. Фудкорт в наших торговых центрах не будет полностью состоять из точек ГК «ПИР», но именно эта компания получит преимущества при выборе места и определении технических условий. Это заложено в нашей договоренности. Так что, наше сотрудничество мы будем расширять и укреплять на взаимовыгодной основе.
«На рынке офисной недвижимости вольности весьма сомнительны»
ИА DAILYSTROY: Олег Валентинович, эксперты говорят, что категории классов бизнес-центров очень размыты и класс «А» – это субъективное понятие. Многие пользуются таким положением дел, и зачастую арендатор чуть ли не в последний момент выясняет, что в офисном центре класса «А2» по классификации может и не быть подземной стоянки. Как вы относитесь к такой недобросовестности со стороны предпринимателей?
Олег Сорокин: Категории бизнес-центров далеко не размыты, а весьма скрупулезно классифицированы. О какой размытости может идти речь, когда существует точный классификатор? Раньше существовало 20 критериев, 16-ти из которых центр класса «А» должен был четко соответствовать. Сейчас ситуация стала еще более жесткой. Другое дело, что многие владельцы бизнес-центров стремятся подогнать нормы классификатора под себя, понимая при этом, что они нарушают законы рынка. В регионах такая двоякая трактовка пока возможна. В Москве 5-6 крупнейших брокерских и консалтинговых агентств заключили между собой соглашение о принятии единого стандарта. Там вольности уже весьма сомнительны. Нет у тебя подземного паркинга, нет внутренней системы вентиляции и кондиционирования – класс «А» ты не получишь. И никаких вариантов нет. Столичный рынок в этой части уже стал понятным и прозрачным. Очередь за регионами.
ИА DAILYSTROY: Недавно на ул. Семашко появилась наружная реклама вашего второго бизнес-центра. Расскажите про новый проект ГК «Столица Нижний».
Олег Сорокин: Это весьма скромный по своим параметрам проект. Мы не ставим перед собой какие-то выдающиеся задачи. Структура ГК «Столица Нижний» такова, что мы должны одновременно вести строительство не менее двух объектов. Как правило, один проект крупный, другой уступает по своему масштабу. К крупным проектам относится строящийся торговый центр на ул. Родионова. А параллельно мы строим бизнес-центр на Семашко. Его главное преимущество – расположение в самом центре города, в месте с отличной транспортной развязкой. Но этот объект мы не будем оставлять в своем управлении. Решение о его продаже было принято в целях пополнения оборотных средств компании. И хотя там тоже будет подземная парковка, мы четко осознаем, что достичь качества, требуемого классом «А», в данном случае мы не сможем.
ИА DAILYSTROY Например, Эдуард Фияксель (бизнес-центр «Теледом») говорит, что строительство офисной недвижимости сейчас – это консервативный бизнес, «длинные деньги». И торговая недвижимость в этом плане более прибыльна. Вы согласны с этим утверждением?
Олег Сорокин: Я полностью согласен с Эдуардом Аркадьевичем. И таковой офисная недвижимость была всегда. В регионах на окупаемость офисных центров порой уходит порядка семи и более лет.
«Рынок недвижимости информационно закрыт»
ИА DAILYSTROY: Многие эксперты утверждают, что после ввода в ближайшие 3 года на рынок 120 тыс. кв. метров офисных площадей (свыше 20 объектов) спрос на офисную недвижимость резко упадет. Вы согласны с этим мнением?
Олег Сорокин: Это частное мнение частных экспертов. И в некоторой степени я разделяю их опасения. Но на сегодняшний день механизма прогнозирования поведения рынка, который существует в Европе, в России нет. Этот сегмент рынка информационно очень закрыт. Поэтому строить более-менее точные прогнозы на основании той информации, которая ходит по рынку, не представляется возможным. Никто не знает, когда будет введен в эксплуатацию тот или иной проект.
У нас могут строить примерно одинаковый по масштабности и затратам проект и один год, и 7 лет. И примеров тому великое множество.
У каждого девелопера свои субъективные или объективные причины откладывать срок реализации того или иного проекта. Но информационное сопровождение этого процесса пока очень скудное. А одним из обязательных критериев цивилизованного рынка является открытость и доступность информации. И наша компания старается в этом плане быть как можно более открытой. Информационная закрытость рынка недвижимости вызывает, в свою очередь, ущербное отношение к нам со стороны международных компаний.
Когда иностранные компании не могут спрогнозировать, что будет происходить на рынке конкретного региона, им сложно принять решение, присутствовать там или нет. Почему крупные европейские банки, открывшие свои отделения в бизнес-центре «Столица Нижний», не могли раньше прийти в наш регион? Не было тех помещений, которыми они должны пользоваться согласно жестко прописанному стандарту. Но если банк не знает, когда будет построен бизнес-центр класса «А», как он может задекларировать свой приход, скажем, на 2009 год?
Эти внутренние взаимосвязи хорошо известны и понятны профессионалам рынка. Другое дело, что мы очень медленно движемся к открытым и прозрачным схемам ведения бизнеса.
ИА DAILYSTROY: В связи с этим напрашивается весьма сложный и тонкий вопрос. Недавно прошел круглый стол на тему офисной недвижимости, где господин Жилевский (директор АН «Выбор-Недвижимость»), по-моему, точно подметил, что в нашем городе, не смотря на то, что он небольшой, весьма сложно испортить репутацию. Застройщики часто срывают сроки сдачи объекта в эксплуатацию или переносит их по 5-7 раз. При этом предприниматели прекрасно работают на рынке в своих сегментах и пользуются доверием как у потребителей, так и у партнеров.
Олег Сорокин: У каждого свои, порой не зависящие от конкретного предпринимателя причины, влияющие на перенос сроков. Многие факторы, препятствующие своевременному открытию объектов, остаются за кадром. А лояльное отношение к таким компаниям объясняется тем, что они никого серьезно не подводят: никого не обманывают, не срывают контракты. Кстати, и мы в этом плане не всегда идеальны. И мы порой переносим сроки. Другое дело, что это сроки, определенные внутри компании.
ИА DAILYSTROY: Олег Валентинович, Александр Жилевский на том же круглом столе высказал мнение, что любой объект коммерческой недвижимости следует в среднем через 5 лет оживлять: менять интерьеры, назначение объекта и т.д. Ваше мнение по этому поводу. Например, вы говорили, что ТЦ «Этажи» как раз к своему пятилетию получит второе дыхание.
Олег Сорокин: Все серьезные решения принимаются по тем или иным причинам. Иногда проект построен настолько неудачно, что приходится вносить глобальные изменения и через год. И такие примеры на рынке Нижнего Новгорода есть. Безусловно, обновления не только интерьеров, а, прежде всего, инженерных систем требует любой объект недвижимости. А сроки определяют собственники объекта и управляющие компании. Торговый центр «Этажи» находится в постоянном движении вперед. В этом году мы открыли на 6-ом этаже ночной клуб-ресторан «Мило», расширили парковку. Так что, работы ведутся. Когда «Этажи» ждет тотальная реконструкция? Не знаю. Модернизацию диктует рынок, а мы должны внимательно прислушиваться к этим симптомам и адекватно на них реагировать.
ИА DAILYSTROY: Когда вы ввели в эксплуатацию ТЦ «Республика», расположив его в районе Московского вокзала, мнения экспертов были разные. И многие говорили, что вам не удастся преломить стереотип, согласно которому нижегородцы ездят за дешевыми покупками как раз на вокзал, а качественные вещи приобретают только в верхней части города. Но сейчас торговый центр не испытывает недостатка ни в арендаторах, ни в покупателях. Как вы оцениваете его работу?
Олег Сорокин: Любая концепция – не плод воображения инвесторов, которые вдруг захотели потратить деньги. Это серьезная аналитическая работа экспертов рынка. Концепция «Республики» действительно прорабатывалась очень серьезно. И появлением торгового центра именно в этом виде и в этом месте мы, действительно, сломали некий стереотип. Люди привыкли считать, что нижняя часть города – место только для рынков и рыночных торговых центров. Мы же исходили из других критериев. Во-первых, в нижней части живет две трети населения города. Во-вторых, это визитная карточка, транспортные ворота Нижнего Новгорода. В-третьих, торговый центр «Республика» ориентирован, в том числе, и на жителей районов области, и на командировочных. Получается солидный слой потребителей, которого достаточно для успешного функционирования торгового центра.
Мы очень аккуратно подошли к подбору арендаторов. С одной стороны, «Республика» не должна была стать рынком в плохом понимании этого слова. Но с другой стороны, нам было важно не отпугнуть потребителя ценами. Мы надеемся, что там комфортно и жителю нижегородской глубинки, и взыскательному покупателю, приехавшему за дорогой вещью. Кстати, раньше люди боялись просто гулять по торговым центрам! А сейчас многие едут из области, чтобы побродить по «Республике», перекусить в кафе, может быть, что-то купить – для них это праздник. Поэтому мы приняли решение построить вторую очередь Торгового Центра «Республика», где разместятся семизальный кинотеатр и детский городок.
Еще одна тенденция заключается в том, что инвестор благоустраивает территорию вокруг своего объекта. Мы украсили площадь Революции скульптурами. Эксперты сразу стали спорить об их художественной ценности. А где были эти критикующие творцы два года назад, когда на площади была натуральная помойка с большим количеством ларьков, между которых бегали крысы?.. Где были они, когда мы просили сделать нам предложения по благоустройству площади, а нам выставляли многомиллионные счета за бесценные творения?.. Критиковать может любой, а бескорыстно сделать эскиз и подарить его городу не смог никто. А мы продолжаем работать в интересах нижегородцев – сделали бесплатную парковку, которой в течение двух часов может пользоваться любой человек. И никто не будет проверять, куда он пошел – в «Республику», ЦУМ или «МакДональдс».
В Америке, кстати, прописано законодательством: строишь небоскреб – отдай первый этаж городу. Я считаю это разумным. Я видел торговый центр, на первом этаже которого был разбит настоящий сквер. У нас пока это не принято. Но мы своим примером стараемся показать, что подобная забота не настолько обременительна для тех серьезных компаний, которые собираются работать на рынке города.
«Вопросы с пожарами решаемы»
ИА DAILYSTROY: Я так поняла, что вы разделяете точку зрения мэра, согласно которой он планирует снос всех минимаркетов и тонаров и перевод формата рынков в супермаркеты, что непременно приведет к росту арендной платы?
Олег Сорокин: Я разделяю ту точку зрения, согласно которой торговля должна быть цивилизованной. В большом количестве нижегородских тонаров и минимаркетов, работающих 24 часа в сутки, нет канализации и водопровода. Вокруг таких точек возникают стихийные парковки, от которых страдают жители близлежащих домов. Организовать цивилизованную торговлю порой не под силу мелкому предпринимателю, нетвердо стоящему на ногах. Но перед нами не стоит задача развивать нецивилизованные формы торговли. Мы должны стремиться, чтобы город жил по нормальным правилам. Безусловно, все это очень болезненно — сначала людям дали возможность так торговать, а теперь отнимают. Но поймите, тогда было другое время. И я тоже начинал свой бизнес с минимаркетов на Московском вокзале. И потом, когда мы сносили ларьки под строительство «Республики», все обошлось без поджогов и погромов, потому что половину предпринимателей я знал лично, и нам удалось договориться. Многие из этих людей открыли свои точки в наших торговых центрах.
ИА DAILYSTROY: Кстати о пожарах. Об этом сейчас гудит весь город. Чуть ли не каждую неделю случаются поджоги деревянных домов. И, как правило, дома жгут на территории, уже отведенной под застройку.
Олег Сорокин: Наша компания не один год занимается ветхим фондом. По программе переселения мы предоставили около трехсот квартир. На осваиваемых нами территориях не было ни одного пожара. И это серьезный повод для гордости. Сегодняшняя ситуация – сложный клубок взаимоотношений, который пора распутать. Можно обязать застройщика страховать расселяемые им объекты. Можно требовать с застройщика деньги, а расселением будет заниматься областное правительство. Можно обязать застройщика в случае пожара в течение трех месяцев расселить погорельцев. В общем, проблему можно решить в течение полугода. Для этого достаточно принять соответствующее постановление Правительства. Обидно, что на территории города пожары стали уже системой. Но это не та тема, на которую нужно дискутировать с предпринимателями. Решение за властью.
«Российский бизнес не заинтересован заниматься памятниками»
ИА DAILYSTROY: Областное правительство утверждает, что весь аварийный фонд будет расселен до 2012 года. При этом замгубернатора Ирина Живихина сказала на недавней пресс-конференции, что Областное правительство пока не приняло решение относительно расселяемых домов. То же самое касается и объектов культурного наследия – Облправительство не обладает по этому вопросу четкой позицией.
Олег Сорокин: Когда сгорел жилой дом на ул. Горького, правительство области практически сразу же предоставило погорельцам жилье. А мне интересно, не спровоцирует ли это жителей ветхого фонда на подобный способ решения своих проблем? Ведь уже были случаи, когда приехавшие пожарные видели аккуратно вынесенный скарб. Эта тема очень тонкая и очень болезненная. Но решаемая. Что касается памятников, то по ним должна существовать понятная и прозрачная для предпринимателей целевая программа. В сытой и благополучной Германии памятники сдают за один евро. Там существует четкий перечень тех обязательств, который должен выполнить предприниматель, если хочет получить подобный объект в управление. Нашему предпринимателю проще купить памятник на всемирно известном чешском курорте Карловы Вары и спокойно его эксплуатировать в качестве мини-отеля, ресторана или офиса. Потому что чешское законодательство позволяет сделать это гражданину любой стороны мира. А в России нет предложения бизнесу. Поэтому нет и реакции.
«Системная застройка – это не идеологическая, а технологическая задача»
ИА DAILYSTROY: Ваша компания активно занимается строительством коммерческой недвижимости. Но в этом году вы ввели в эксплуатацию жилой дом на ул. Минина. Осваиваете новый сегмент рынка?
Олег Сорокин: Нет, мы уже строили жилье и в Верхних Печерах, и на ул. Белинского. Дом на ул. Минина на сегодняшний день лучший на рынке. Я делаю смелое заявление, но это правда. Это лучший дом с точки зрения соотношения цены, качества и местоположения. На сегодняшний день мы относимся к рынку жилищного строительства, как к второстепенному. Хотя нас ждет крупный проект в микрорайоне Мещерское озеро, где мы попробуем себя в системной застройке. Это уже не идеологическая, а технологическая задача. Отработать механизм строительства качественных, быстрых и недорогих домов гораздо сложнее, чем ваять один жилой дом элитного класса.
ИА DAILYSTROY: Олег Валентинович, нижегородский строительный рынок переживает подъем, и ему явно не хватает качественных специалистов. Как вы выходите из этого положения?
Олег Сорокин: Да, рынок растет весьма эффективно. Количество специалистов гораздо меньше, чем требуется. Такой дисбаланс будет существовать ближайшие 5-7 лет. Но ничего страшного в этом нет. Молодежь поняла, что есть специальности, ради которых стоит получать высшее образование, чтобы в будущем зарабатывать достойные деньги. Главное, чтобы начал нормально функционировать сам процесс подготовки кадров.
ИА DAILYSTROY: Стало ли сложнее работать на рынке, когда выделение земель перешло от города к области? Как говорят эксперты, это приведет к монополизации рынка, на котором будут работать крупные нижегородские застройщики и Москва.
Олег Сорокин: Нам, как крупному девелоперу, все равно, кто будет распределять землю. Главное, чтобы процесс был открытым, эффективным и рациональным. А также, чтобы условия выделения земель были адекватными, а сроки разумными. Эффективна ли новая система? У нее есть свои плюсы и минусы. Рынок земли очень непростой с точки зрения документооборота. За те два года, что губернатор внедряет новую систему, что-то получилось, а что-то нет. Недавно эта проблема обсуждалась на встрече депутатов Городской Думы с губернатором. Думаю, третий год должен стать показательным, и процесс наладится.