ИА DAILYSTROY: Охарактеризуйте современный строительный рынок элитного жилья: развитие, проблемы.
Основная проблема развития рынка элитного жилья связана с галопирующим ростом цен в прошлом году. В 2006 году проекты выводились на рынок в максимально короткие сроки. Это делалось для того, чтобы успеть продать квартиры по более высоким ценам с самого начала строительства. При этом никто не обращал внимания на качественную характеристику объекта: ни покупатели, ни производители стройматериалов, ни сами застройщики. Стоит отметить, что планировочные решения многих объектов, которые выходили на рынок в этот период, были не самыми удачными. Сейчас рост цен на первичном рынке приостановился и по отдельным объектам, ранее переоцененным, наблюдается коррекция цен. В таких условиях рынок вынуждает застройщиков элитного жилья задуматься о качественных составляющих проектов и, соответственно, о конкурентных преимуществах.
Оговорюсь, что я рассматриваю не только элитное жилье, которое строится в пределах Садового кольца, но и отдельные объекты в других районах Москвы.
Что касается ситуации с уровнем покупательского спроса, то она на сегодняшний день очень неплохая: растет экономика, растут доходы населения. Люди готовы покупать недвижимость как для собственного проживания, так и для создания так называемого «пенсионного фонда», а также с целью инвестирования в отдельные интересные проекты. Такого ажиотажа, как было в прошлом году, сейчас естественно нет. Люди значительно дольше принимают решения о приобретении недвижимости, занимаются серьезным сравнительным анализом различных предложений по качественным и ценовым характеристикам. На выбор в пользу того или иного объекта при прочих равных условиях иногда влияние оказывают такие детали, как например, размер и форма детской площадки во дворе.
ИА DAILYSTROY: Чем был вызван рост цен в 2006 году? Перспективы развития рынка элитной недвижимости.
В 2006 г. ажиотажная ценовая ситуация подогревалась как самими застройщиками, так и журналистами. Высокий спрос был обоснован притоком на рынок денежных средств из энергодобывающих отраслей, — проще говоря, у людей появились лишние деньги, которые нужно было куда-то вложить. Ввиду того, что у большинства наших соотечественников еще не сложилось понимание механизмов работы на фондовом рынке с ценными бумагами, а уровень доходности по банковским депозитам не такой уж и большой, люди начали вкладывать в недвижимость. Ведь здесь все просто и понятно. К тому же, этот вид собственности защищен государственной регистрацией. Что же касается перспектив, я считаю, что все вернется на круги своя. Жилье повышенной комфортности — элитное и бизнес-класса — будет постепенно дорожать. Но цены будут расти не по тем причинам, которые преподнес нам 2006 год, а потому что застройщики будут искать и реализовывать определенные качественные преимущества. Другими словами, повышение цены будет обосновано качеством предложения.
ИА DAILYSTROY: Каков процент людей, приобретающих элитное жилье с целью последующей сдачи его в аренду?
Мы проводим опросы среди наших клиентов, но данные прошлого года не показательны, так как они собирались в пик роста цен, и причины, побуждающие людей к покупке, были очень размыты: человек часто сам не понимал, для чего он покупает недвижимость. Если же рассматривать всю статистику, то около 20% жилой недвижимости покупается для того, чтобы в дальнейшем сдавать ее в аренду. Но все же, в подавляющем большинстве случаев, люди приобретают квартиры для себя.
ИА DAILYSTROY: Какими факторами определяется престижность района? Насколько цена квартиры зависит от расположения дома?
Престижность района – это исторически сложившийся фактор, который формируется годами. К подобным районам в первую очередь относится ЦАО. Маркетологи крупных застройщиков, работающих в центре, постарались придать еще больший статус этому району, особенно зоне «золотой мили». К исторически сложившимся престижным районам относятся территории ЗАО, ЮЗАО и СЗАО.
Цена квартиры и престижность самого дома определяется такими факторами, как местоположение, инфраструктура дома, инженерные и планировочные решения квартиры. Причем цена квартиры сильно зависит от расположения дома. Приведу в пример два наших элитных дома, расположенных на Ленинском проспекте, 96-1 и 126-1. Они оба располагаются в 5 минутах ходьбы друг от друга. Один дом находится ближе к пересечению ул. Удальцова с Ленинским проспектом, а другой располагается внутри квартала. По соседству находится школа, детский сад, вокруг объекта — малоэтажная застройка и зеленая зона. Дома абсолютно одинаковые по качеству, но стоимость квартир в них отличается на 5-10%.
ИА DAILYSTROY: Каков процент роста цен на рынке элитной недвижимости в 2006 году?
В 2006 году рост цен был достаточно высоким и неоднородным. И эконом-класс, и бизнес-класс и элитка подорожали приблизительно одинаково. В среднем по нашим показателям рост составил 80-100%. Эти цифры не показательны для детального анализа, потому что на некоторые объекты рост цен доходил до 200%, а на некоторые составлял менее 50%.
ИА DAILYSTROY: По вашему мнению, соответствует ли нынешняя цена элитных новостроек их качеству?
Это проблемный вопрос. Здесь неправильно было бы говорить о «средней температуре по больнице». Каждый конкретный объект нужно оценивать индивидуально. Эксперты путем сравнения должны определять, насколько справедлива его цена. Я считаю, что ситуация на рынке элитного жилья в этом вопросе не настолько плоха. А вот что касается бизнес-класса, или, так называемого, «псевдоэлитного» жилья, то здесь дела обстоят несколько хуже. В принципе, застройщики до сих пор не договорились о том, каким образом разграничить эконом-класс, бизнес-класс и элитное жилье. Единой классификации нет. Позиционирование жилья определяется маркетинговой политикой застройщиков. Поэтому с элитным жильем, то есть более или менее дорогими объектами с хорошим местоположением, качеством и сервисом, все нормально, а вот с объектами бизнес-класса ситуация уже сложнее. Очень много объектов с откровенно бездарными планировками, в том числе коридорной системой, от которой мы ушли, еще в 90-е годы.
ИА DAILYSTROY: На каком этапе формируется отношение клиента к компании-застройщику?
Застройщики продают не только конкретный продукт, квартиру, они еще продают людям услугу по приобретению этого объекта. Это особенно актуально, когда квартиры продаются на начальном этапе строительства. Ведь получается так, что человек несколько лет ждет, пока дом построится и завершится процесс оформления права собственности. В течение этого времени он, естественно, контактирует с застройщиком. Именно на этом этапе формируется отношение и к застройщику, и к будущему объекту. Грубо говоря, мы продаем и продукт, и услугу. И от того, как мы будем общаться с клиентом, каким образом и какую мы преподнесем информацию, зависит отношение клиента и к компании-застройщику, и к будущему объекту. Построенный дом должен отвечать ожиданиям клиента, которые формируются под воздействием той информации, которую он получает от застройщика. Если мы расскажем больше, чем будет сделано впоследствии, то ожидания клиента будут завышены и впоследствии, получив квартиру, он будет считать себя обманутым. Если человек получит меньшую информацию об объекте, то купив его с меньшими ожиданиями, клиент будет счастлив получить больше по завершению строительства, но застройщик расплатится за это недополученной прибылью, которую он смог бы получить, продав квартиру дороже за счет более правильного позиционирования своего объекта. Нам важно заручиться расположением клиента, так как статистика приобретений квартир показывает, что до 60% продаж совершается нашими клиентами, либо их ближайшими родственниками, либо осуществляется по их рекомендации.
ИА DAILYSTROY: Есть ли место ипотечному кредиту на рынке элитной недвижимости?
Около 20% квартир приобретаются с помощью ипотечного кредита. Но постепенно людей, желающих приобрести квартиру в элитном доме в ипотеку, становится все больше. И их число будет продолжать расти. Раньше люди не хотели связываться с кредитами, потому что нестабильная экономическая обстановка в стране не способствовала доверию банкам, да и предпринимательские риски были весьма высоки. Сейчас ситуация меняется в лучшую сторону. К тому же, сейчас банки предлагают все более интересные условия ипотеки. Обеспеченным людям проще обслуживать этот кредит, нежели вынимать из бизнеса крупную сумму денег.
ИА DAILYSTROY: Каким вы видите рынок элитной недвижимости в будущем?
Цены на элитную недвижимость будут расти, но постепенно, без скачков, как это происходило в прошлом году. Большее внимание будет уделяться качеству планировки, инженерных коммуникаций, инфраструктуры дома и придомовой территории. Застройщики будут вынуждены улучшать качество, иначе они не смогут существовать в конкурентной борьбе.
ИА DAILYSTROY: Какие планы у «Квартала» на ближайшее будущее?
Ближайшие планы я ограничиваю 2010 годом. Именно к этому сроку мы должны выполнить условия договора, заключенного с городской администрацией на реконструкцию квартала в части расселения ветхих «пятиэтажек» первого периода индустриального домостроения («пятиэтажек», так называемых, сносимых серий). В 2007 году «Квартал» завершает строительство элитных жилых комплексов 96-1(три секции переменной этажности — 10-13-11 этажей) и 126-1 (три секции переменной этажности – 9-11-8 этажей) по Ленинскому проспекту, дома бизнес-класса по улице Удальцова. В 2008 году мы планируем начать строительство еще двух подобных элитных объектов по Ленинскому проспекту и продолжим строить муниципальные дома.