ИА DAILYSTROY: Какие трудности возникают при строительстве в Москве? Отличаются ли они от трудностей, возникающих в регионах? Где легче работать?
О том, что строительный рынок в Москве один из самых привлекательных для инвестиций, известно всем. Связано это с тем, что на московском рынке сохраняется высокая стоимость квадратного метра и стабильный покупательский спрос. Вместе с тем, условия работы на инвестиционно-строительном рынке Москвы для девелоперов не так радужны, как это может показаться на первый взгляд. Рынок давно сформирован, и многие компании уже успели накопить значительный профессиональный опыт. Кроме того, на рынке постоянно появляются новые игроки, которые завоевывают микросегменты рынка, и среди девелоперов формируется высокая конкуренция. В этой связи, застройщики, ранее работавшие только в московском регионе, вынуждены обращать свое внимание на региональные рынки.
Реализация нового строительного проекта предполагает проведение серьезных маркетинговых исследований, в ходе которых, необходимо определить размер инвестиционного потенциала объекта. Важно понимать, что за пределами Москвы и Московской области инвестиционно-строительный рынок неоднороден. Регионы России имеют неодинаковые экономические показатели и разный уровень потребительского спроса на объекты недвижимости. Только при наличии благоприятных условий для инвестиционных вложений принимается решение о начале строительного проекта в том или ином субъекте РФ. Практика показывает, что рентабельность строительного проекта не может быть меньше 15%.
Совокупность затрат на строительство в регионах значительно ниже, чем в Москве. Но, наряду с этим, региональные рынки имеют также более низкую стоимость квадратного метра и невысокий покупательский спрос, что снижает прибыль застройщиков, в сравнении с аналогичными затратами при строительстве в условиях московской конъектуры. После проведенных исследований, компания «Авгур Эстейт» выделила для себя ряд инвестиционно привлекательных регионов РФ. Среди них были Белгородская область, Краснодарский край. Региональные рынки интересны московским девелоперам тем, что в них есть потенциал для реализации крупных проектов. На региональных рынках мы успешно ведем проекты комплексной застройки. Так в Краснодаре «Авгур Эстейт» строит новый микрорайон, в Белгороде идет реконструкция квартала.
На региональных рынках строительство жилой и коммерческой недвижимости востребовано в равной степени. В Белгороде после окончания строительства первого корпуса жилого комплекса в рамках реконструкции квартала, «Авгур Эстейт» приступил к возведению торгово-офисного центра. В городе остро ощущалась нехватка офисных помещений. Там впервые были предложены офисы класса «А» и торговые площади с концептуально новым разделением на функциональные зоны. Главным преимуществом торгово-офисного центра стало концептуальное решение размещения арендаторов в торговой части центра. Это позволило увеличить посещаемость торговых объектов и повысить экономические показатели предприятий торговли. Кроме того, гибкие планировочные решения дали возможность арендаторам за минимальный срок и меньшие издержки обустроить территорию под розничную торговлю.
На первых этапах реализации проекта в Белгороде компания столкнулась с недоверием покупателей к московским застройщикам. Среди местного населения ходили слухи о том, что московский застройщик – это компания-однодневка, которая обманет и уйдет с рынка. Лишь после того, как были построены несколько этажей будущего жилого комплекса, лед недоверия удалось растопить. Недоверие – это не единственная трудность, с которой приходится сталкиваться девелоперам на региональных рынках страны. Так в своей работе иногородним застройщикам необходимо учитывать местный менталитет. В регионах местные жители относятся к московским девелоперам как к строителям- новаторам. А все новое в нашей стране воспринимается с настороженностью. В свое время предложение монолитного способа строительства и свободные планировки квартир в Белгороде вызвали настороженность среди населения, а сегодня они все чаще отдают предпочтение именно этим новым для их рынка технологиям и способам строительства. «Авгур Эстейт» строит как на московском, так и на региональных рынках по единым стандартам. Такой подход к делу всеми застройщиками, по нашему мнению, позволит более скорыми темпами развить сферу строительства в каждом отдельно взятом регионе и стране в целом. Региональные проекты выгодны всем: для инвестора – это апробация его возможностей и приобретение неоценимого опыта в комплексном строительстве, для жителей регионов – это возможность стать собственниками современного жилья высокого качества.
ИА DAILYSTROY: Возникают ли сложности при подключении строящегося объекта к электросетям?
На протяжении последних лет Москва активно строится и развивается. Что в свою очередь трудно сказать о строительстве линий электропередачи. Существующие электросети не справляются с возросшей нагрузкой. И в результате перед застройщиками столицы встала проблема подключения к городским электросетям новых строительных объектов. Вопросами подключения потребителей в г. Москве занимается ОАО «Московская городская электросетевая компания». Согласно закону «Об основах регулирования тарифов», введены два вида тарифов — для модернизации существующих энергосистем и операционные тарифы. Одним из способов финансирования первого вида расходов и является установление официальных тарифов за подключение новых объектов к электросетям.
Для получения доступа к сетям между новым абонентом и компанией заключается специальное соглашение. Плата за подключение взиматься дифференцировано – в зависимости от требуемой мощности и степени надежности энергоснабжения. В соответствии с законом «Об основах регулирования тарифов», который вступил в силу с 1 января текущего года, установление тарифов (платы) за технологическое присоединение к электрическим сетям подлежит государственному регулированию, однако до сих пор государственными органами не были разработаны необходимые нормы. В настоящее время плата за подключение новых объектов к электросетям не установлена официально, ее размер определяется компаниями, осуществляющими подключение. Новые официальные тарифы будут установлены Федеральной службой по тарифам (ФСТ). В частности, Московская городская и Московская областная электросетевые компании уже обратились в ФСТ с просьбой установить для них размер платы. На данный момент застройщикам приходится не только вкладывать свои средства в подключение, но и платить за прокладку сетей, которые потом будут переданы в эксплуатацию энергетикам. В среднем застройщики вынуждены платить ресурсоснабжающим организациям около 1000 евро за киловатт.
Причиной неблагоприятной ситуации с коммуникациями можно считать отсутствие целевой программы развития инженерного обеспечения – наращивания энергомощностей и специфическую политику РАО «ЕЭС» по предоставлению энергии. В любом случае обеспечение коммуникациями и затягивание решения этой проблемы имеют свою цену, которая компенсируется за счет покупателей. Поскольку затраты на энергетику включены в себестоимость квадратного метра жилья (на сегодняшний день их доля составляет от 70 до 100 долларов от себестоимости квадратного метра), существенное подорожание жилья становится неизбежным. Установление четких тарифов облегчит жизнь не только энергетикам, но и застройщикам, в частности, позволит просчитывать бизнес-планы проектов.
ИА DAILYSTROY: Каким Вы видите строительный рынок Москвы в ближайшем будущем?
Снижение темпов продаж и незначительное падение цен на квартиры затронули сегмент элитного жилья в наименьшей степени. В основном, коррекция коснулась объектов, в которых стоимость была завышена по потребительским характеристикам и основывалась на известности имени компании-застройщика. Мы оцениваем сложившуюся ситуацию, как закономерное развитие рынка недвижимости, при котором объекты с высокими качественными показателями будут увеличиваться в стоимости с каждым последующим годом все выше, а переоцененные объекты – корректироваться в сторону снижения их стоимости. Снижение роста цен на объекты недвижимости влияет на доходы девелоперов, но не тормозит темпы самого строительства. Сегодня большинство строительных проектов реализуются за счет банковских кредитов. После внесения поправок в 214-ФЗ, который отменил солидарную ответственность банков и застройщиков, строительство перестало испытывать сложности с получение денег под проекты. Для получения кредита в банке сегодня необходимы документы, схожие с пакетом для открытия продаж и привлечения средств частных соинвесторов. Поэтому девелоперы в будущем будут активно привлекать банковские кредиты.
ИА DAILYSTROY: Что Вы думаете о малоэтажном строительстве? Плюсы и минусы малоэтажного строительства.
Отношение к клубным домам за последние несколько лет на рынке элитной недвижимости изменилось. Связано это, прежде всего, с тем, что был развеян главный миф вокруг этих домов. К клубным домам относятся малоэтажные жилые комплексы, расположенные в пределах исторического центра города. Своим появлением они во многом обязаны существующим ограничениям по этажности некоторых районов Москвы. Например, района Остоженки. Сложившаяся ситуация была умело обыграна в рекламных кампаниях девелоперов, ведущих застройку в исторических районах Москвы. Сформированный миф об ограниченности предложений в малоэтажных домах долгое время подогревал ажиотаж на рынке элитного жилья. Вскоре, пропагандируемая камерность клубных домов, а, по сути, — однородная социальная среда, являющаяся неотъемлемой часть всех домов элитного класса вне зависимости от этажности дома, отошла на второй план. Сегодня главной характеристикой клубного дома остается его место расположения. Основными местами сосредоточением малоэтажных комплексов стали районы Остоженки, Плющихи, Замоскворечья и Арбата.
Сейчас на рынке наступил переломный момент: площадки под строительство на Остоженке практически закончились, а спрос на элитное жилье по-прежнему высок. Но девелоперы в полной мере не отказались от застройки и других районов Москвы малоэтажными комплексами. Например, клубный комплекс между Чистыми прудами и Курской. Эстафету по строительству малоэтажных комплексов в районе Золотой мили взяла на себя Серебряная миля – район Плющихи. Одними из первых эту тенденцию поддержали в нашей компании, когда в 2004 году построили клубный комплекс «Три Тополя», состоящий из дома на 12 квартир и 7 особняков. Вместе с тем на рынке наметилась тенденция к максимальному увеличению количества этажей в домах всех видов элит класса жилья. В тех районах центра, где нет ограничений по этажности, девелоперы все чаще отдают предпочтение многоэтажным проектам. В многоэтажных проектах элит класса присутствуют опции, свойственные клубным домам — наличие собственного пространства, недоступного для посторонних глаз, современные инженерные и коммуникационные системы, дизайнерская отделка фасадов и холлов, охранные системы, скоростные лифты и несколько машиномест на одну семью в подземном паркинге. Ярким примером многоэтажного проекта элитного дома сегодня может назвать новый жилой комплекс в районе Смоленской площади и Арбата – «Смоленская Застава».
Портрет покупателей клубных домов и других предложений в сегменте элитного жилья примерно схож. Это всегда люди с высоким годовым доходом. Покупатели клубного жилья внимательно относятся к выбору будущих соседей. В это связи, в нашей компании стараются узнать максимум информации о будущем жильце. В первую очередь девелоперов будет интересовать история человека, род его деятельности, отношения с законом и властями. Покупатели жилья элит класса – это, как правило, люди общественные. И в силу своего социального статуса они много времени проводят на всеобщем обозрении. Поэтому главным требованием в личной жизни для них становится уединение и приватность. За это они готовы платить более высокую цену. Стоимость квадратного метра в клубных домах начинается от $10 тысяч и может доходить до $15 -20 тысяч. Критериями, влияющими на стоимость объекта, становятся престижность района и уровень технической оснащенности дома.