ИА DAILYSTROY: Ростовская область – один из немногих регионов России, где образовано Управление по контролю и надзору за долевым строительством. Что послужило поводом для создания этого органа именно здесь?
С 2007 г. вступила в силу новая редакция статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Название этой статьи осталось прежним: «Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». Однако, если согласно старой, действовавшей с 1 апреля 2005 г. редакции все три указанных полномочия должны были осуществляться неким федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции, то новой редакцией полномочия по государственному контролю и надзору в области долевого строительства возлагаются на уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, на территории которого осуществляется данное строительство. Поэтому постановлением Администрации Ростовской области «О мерах по реализации полномочий по государственному контролю и надзору в области долевого строительства в Ростовской области» было определено, что Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области является органом исполнительной власти Ростовской области, уполномоченным на осуществление государственного строительного надзора, а также государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Почему новые полномочия возложили на службу госстройнадзора? Прежде всего, здесь была и есть информация о строящихся объектах, в том числе с долевым участием, о состоянии их строительства и т.п. Кроме того, еще в прошлом году по поручению руководства Администрации области Службой был проведен мониторинг проблем, связанных с долевым участием в строительстве, появились определенные наработки в решении проблем. В апреле практически завершился процесс комплектования нового в структуре Службы управления по контролю и надзору за долевым строительством. Следует отметить, что федеральный уполномоченный орган образован так и не был. В результате очень важный и полезный для участников долевого строительства федеральный закон в течение почти 2 лет практически не исполнялся.
ИА DAILYSTROY: Какая ситуация сложилась на рынке строительства жилых многоквартирных домов к моменту начал работы Управления?
С 1 апреля 2005 года застройщик имеет право привлекать деньги граждан только в том случае, когда предназначенный для строительства земельный участок находится у него в собственности или в аренде, имеется разрешение на строительство и проектная декларация (информация об объекте строительства и о застройщике). К сожалению, указанные требования во многих случаях не исполнялись. Естественно не соблюдались требования закона об обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и к их содержанию, в конечном итоге не регистрировались права собственности на объекты долевого строительства. Даже сейчас около половины домов, особенно в г. Ростове-на-Дону начинают строиться без разрешения.
Некоторые проблемы удалось решить еще в прошлом году в судебном порядке. Но далеко не все. Вот несколько характерных примеров. В центре Ростова построен дом. Построен без разрешения. Строительные работы окончены несколько месяцев назад. Дом занимает весь земельный участок, не соблюден целый ряд обязательных требований к прилегающей к дому территории, — пожарным проездам, устройству детских площадок и других. Поэтому не выдавалось и не выдается разрешение на строительство. Для выполнения обязательных требований надо выкупать соседние участки, где стоят дома, живут люди. Или строительство многоквартирных жилых домов на земельных участках, находящихся в бессрочном пользовании у государственных учреждений. Проблема в том, что некоторые, например, образовательные учреждения передавали права на строительство на таких участках строительным фирмам, которые привлекали деньги дольщиков. Такие примеры можно приводить еще много. К сожалению, как я уже говорил, закон № 214-ФЗ не исполнялся почти 2 года. Ну и, конечно, «обманутые дольщики», то есть граждане, заплатившие за квартиры в домах, которые не построены, не достроены, средств на их строительство нет; ими вместе с другими ведомствами, а также специально созданной рабочей группой занимается наше Управление.
ИА DAILYSTROY: В связи с этим возникает вопрос, на какой стадии находится решение проблемы обманутых дольщиков в Ростовской области?
Несколько слов об этой проблеме в общем. Представляется, что факты неисполнения обязательств перед людьми, заплатившими деньги за квартиры в строящихся домах, стали появляться с момента, когда появилась возможность привлекать в строительство частные инвестиции. Однако в 2003 – 2005 г.г. это явление, в основном благодаря «деятельности» по всей стране так называемого коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания», стало массовым. Проблема приобрела сегодняшнюю остроту. В Ростовской области этой фирме развернуться не дали, но, к сожалению, имелись свои, «МКА-Проект», например.
В прошлом году мы считали, что на территории Ростовской области было шесть проблемных объектов незавершенного строительства – пять в городе Ростове и один в Батайске. Но, когда тема обманутых соинвесторов строительства стала интенсивно обсуждаться, муссироваться, в том числе в средствах массовой информации, стали обращаться и требовать решения их проблем как «обманутым дольщикам» участники строительства еще нескольких домов, решения по которым уже были приняты в судебном порядке или рассматривались в суде. Поэтому возник вопрос – а кто же такие обманутые дольщики? Сейчас нет определения для этого понятия, а оно крайне необходимо. Считать обманутыми дольщиками всех тех, кто стал жертвой мошенничества в долевом строительстве? Возмещать им ущерб, причем в ином, чем предусмотрено уголовным законом порядке? Но тогда такие требования предъявят все те, кто когда-либо сталкивался, стал жертвой других преступлений. Поэтому было бы правильным принять специальный закон на федеральном уровне, если эта проблема признается социально-значимой и актуальной.
В то же время, в ряде случаев уже сейчас могут быть найдены решения по завершению строительства ряда объектов; в Батайске вопрос уже решен, дом достраивает новый подрядчик, практически решен вопрос по дому на ул. Миронова, близок к решению дом по Нагибина и т.д. Рабочая группа очень тесно работает с представителями дольщиков. Но, когда дома начнут сдаваться, вопрос «кто такой дольщик» может стать очень актуальным. Поясню, почему. Сейчас все договоры о долевом участии в строительстве должны регистрироваться в юстиции. До вступления в силу закона № 214-ФЗ, да и после договоры не регистрировались. То есть кто-то может прийти к новому застройщику и сказать, что он дольщик и вносил деньги за квартиру (не секрет, что все бумаги можно подделать). Не исключено, что при распределении квартир, появятся мошенники, и на одну квартиру будут претендовать сразу несколько человек.
ИА DAILYSTROY: В каком направлении будете работать дальше? Какие задачи ставите на будущее?
За первый месяц работы удалось вникнуть в проблемы. Первоочередная задача – препятствовать появлению новых нарушений законодательства. Что касается непосредственно застройщиков, видно – народ «встрепенулся». За месяц в Управление было сдано около 50 ежеквартальных отчетов. Ранее такие отчеты должны были представляться в органы ФСФР, но их практически не представляли, так как полномочий потребовать у этой службы не было. К нам обращаются и участники долевого строительства и застройщики. Вместе ищем способы разрешения накопившихся проблем. Закон предоставил контролирующему органу, то есть нам весомые полномочия по привлечению к ответственности нарушителей законодательства о долевом строительстве. Но мы хотим прежде всего навести порядок в этой сфере, не ставим перед собой цели всех наказывать, ведь таким образом можно всех обанкротить. Но к тем, кто продолжает нечестную игру, я считаю, необходимо применять жесткие меры.