ИА DAILYSTROY: Анатолий Моисеевич, расскажите подробнее о вашем агентстве: когда оно было создано, в связи с чем, какие задачи возложены?
Уфимское городское агентство ипотечного кредитования было создано в конце 1999 года по инициативе строителей и администрации Уфы. В то время все трезво оценивали обстановку, связанную с решением жилищных проблем. Учитывая мнение крупных застройщиков, ОАО «КПД» и ОАО «БНЗС», было решено создать структуру, которая могла помочь организовать хотя бы в рамках городского масштаба ипотечное кредитование как один из ключевых источников приобретения жилья населением с учетом каких-либо льготных программ, которые может реализовать город, используя свои бюджетные ресурсы. С тех пор прошло большое количество времени, и практика показала актуальность создания агентства. Во-первых, был накоплен опыт, во-вторых, были сформулированы проблемы, которые возникали. Поэтому, когда появилась федеральная программа ипотечного кредитования, Башкортостан быстро в нее включился и резко вырвался вперед. То есть, опережая события, мы подготовили необходимые условия для развития ипотеки.
ИА DAILYSTROY: Скажите, какие условия ипотечного кредитования предлагает ОАО «УГАИК»?
На сегодня существуют две системы – городская программа ипотечного кредитования и федеральная. Городские программы более льготные, поскольку они ориентированы на людей с умеренными доходами и доходами, близкими к средним. Это сделано за счет ставки кредита – она 8-процентная. Во-вторых, за счет того, что ипотечные кредиты выдаются на стадии строительства, эта схема позволяет реализовывать каждый «квадрат» жилья по себестоимости. А это сейчас очень актуально, поскольку цена расчетной себестоимости и рыночной себестоимости раза в два-три расходятся между собой. Конечно же, это дополнительный «плюс». Таких программ несколько. Одна из них – молодежная, рассчитанная на граждан моложе 30 лет. Вторая программа ориентирована на работников бюджетной сферы, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Третья – корпоративная, то есть для предприятий, которые за счет своих ресурсов предполагают дать ипотечные кредиты своим сотрудникам, но не в порядке ссуд, а через банк, причем также на стадии строительства дома, по расчетной себестоимости. В последнем случае ставка может быть даже меньше 8% годовых. В этом году появилась еще одна программа – гибрид социальной ипотеки и федеральной программы. Понятно, что ресурсов в бюджете города не так много, поэтому возникла идея некоего симбиоза. Здесь на стадии строительства стоимость квадратного метра идет по расчетной себестоимости, а ставка кредита – согласно федеральной программе.
ИА DAILYSTROY: А федеральная программа?
Мы активно включились в нее, но, к сожалению, у нее есть серьезный недостаток – она ориентирована только на вторичное жилье. Дело в том, что сегодня жилья на рынке маловато, обеспеченность жилищным фондом и в России, и в республике невысокая. Например, в США на одного человека приходятся 80 «квадратов» жилья, в странах Европы – около 50, а у нас всего 19-20. Нет товара – нет нормального рынка. А если мы начинаем создавать людям возможность покупать дефицитный товар, резко увеличивается его спекулятивная стоимость, что мы и наблюдаем сегодня.
ИА DAILYSTROY: Поговорим более обстоятельно о национальной программе «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Каким должен быть общий доход семьи, чтобы она могла рассчитывать на поддержку государства?
Ну, это ключевой вопрос, который окончательно нужно сформировать. Мы давно об этом говорим, но, к сожалению, ничего не меняется. При создании национального проекта не были определены четкие границы, на кого он ориентирован, для кого он. То есть национальный проект для всех жителей страны – это, в общем-то, нонсенс. Нельзя сделать его для всех. Есть определенная категория граждан, которая никогда не сможет купить жилье. И ей не нужна поддержка государства. Ей нужно государственное жилье предоставлять в аренду, соцнайм. Вот это одна категория граждан, и очень важно провести четкие границы, кто к какой относится. Второе: есть и всегда будет категория, которая никогда в принципе не нуждается в господдержке, у которых достаточно доходов, чтобы приобрести жилье самим. Используя кредит или нет – не важно, это их дело. Между двумя этими категориями есть еще одна – та, которая, с одной стороны, не малоимущая и может при определенных условиях приобрести жилье, а с другой стороны, требует определенной помощи, чтобы эти условия состоялись.
Общий доход семьи при выдаче кредита связан с алгоритмом, по которому работает большинство банков. Они исходят из позиции: ежемесячный платеж заемщика не должен превышать порядка 35% его совокупного дохода. Но тогда возникает проблема с ценой: чем она выше, тем выше необходим доход. Сегодня при этих параметрах совокупный доход семьи должен составлять свыше 50 тысяч рублей. Мы считаем, что можно было бы произвести водораздел следующим образом. Малоимущей городской семьей можно считать ту семью, у которой доход меньше одной средней заработной платы по Уфе. Таким нужно давать жилье по соцнайму. Семья, у которой доход выше двух с половиной средних зарплат, считается самодостаточной. Между, так скажем, одной и двух с половиной средних зарплат находятся те семьи, которые вправе рассчитывать на господдержку. В целом эта идея в нацпроекте никак не выражена. На мой взгляд, это несформулированная часть нацпроекта, которая мешает его развитию. Получается, что участником национального проекта зачастую становятся те, кто в этом по большому счету не нуждается. Из-за этого ипотека теряет свою доступность. И, возвращаясь к тем цифрам по обеспеченности жильем населения, отмечу, что процедуру рефинансирования нельзя выстраивать на вторичном рынке. Проще было бы использовать ее именно на стадии строительства.
ИА DAILYSTROY: Сегодня в России полным ходом идет «раскрутка» ипотечного кредитования. А Республика Башкортостан работает в этой сфере с опережением. С чем это связано?
Ну, это связано только с тем, что у нас был опыт к моменту начала раскрутки ипотеки, у нас уже были навыки и мы очень быстро вошли в эту схему. Семей, готовых взять кредиты, сегодня в Уфе много. Пусть это даже 10% от Уфы, то есть 100 тысяч. Но мы «обслужили» всего более 10 тысяч семей. Так что перспективы для развития еще есть, только вот с жильем плоховато.
ИА DAILYSTROY: Говорят, что в условиях роста цен на жилье ипотека перестает быть доступной.
Естественно, это логично. Чем выше цены, тем больше сумма кредита, а значит, и совокупного дохода семьи.
ИА DAILYSTROY: Что же можно сделать, чтобы снизить стоимость жилья?
Если социальная программа будет раскручена, то она автоматически повлечет за собой снижение цен. За счет увеличения объемов строительства жилья на социальный аспект произойдет падение цен. Во-вторых, развитие социальных программ интересно тем, что грамотно можно выстроить определенную стратегию. Сегодня абсолютно ясно, что стратегия, ориентированная на многоэтажное, многоквартирное строительство, не совсем правильная при решении жилищной проблемы и ее доступности. Многоэтажные дома обходятся при возведении намного дороже малоэтажных. С другой стороны, малоэтажное жилье требует хорошей подготовки в инфраструктуре (дороги, обеспечение водой, канализацией, электроэнергией), чего у нас в России почти нигде нет. Все эти вопросы нужно решать в совокупности, тогда можно говорить о прорывах в объемах строительства. А решать их легче, когда государство регулирует этот процесс с точки зрения социальной программы. Оно может позволить такую схему развития, на рынке же ее развить достаточно сложно.
ИА DAILYSTROY: Недавно глава Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Круглик заявил, что квартиры в России дорожают, так как в этом виновато государство, которое старается развивать ипотеку в рамках нацпроектов. Мол, ипотечные кредиты подхлестывают спрос, однако ввод жилья остается на прежнем уровне. Вы согласны с таким мнением?
С точки зрения констатации фактов – конечно, чем меньше жилья будет вводиться, тем будет расти цена. А вот степень вины… тут сложный вопрос. В том числе виноват сам Круглик, поскольку осуществляет курирование данной отрасли. Он является ответственным за нацпроект. Основной вывод не верен в том плане, что государство должно соединить две стороны вопроса – кредитование и строительство для социальной категории. Это на себя должно взять государство и выполнить все, что нужно. А реально увеличить объемы строительства сегодня без развития инфраструктуры, в частности, в Уфе, невозможно: все площадки, которые были подготовлены в советское время, уже использованы. Нужно подготовить новые площадки, а готовить их под многоэтажное строительство бессмысленно, поскольку цены на жилье и так дорогие. Все это нужно решать, начиная с Круглика, ну, может быть, и с Минрегионразвития РФ, втягивая все регионы и федеральные деньги на ипотечное кредитование.
ИА DAILYSTROY: Почему процедура перекредитовки, которая стала возможной по федеральной программе, не пользуется у населения большой популярностью?
Она не имеет повального характера, потому что эта процедура сама по себе дорогостоящая. Здесь каждый должен сделать для себя расчет, исходя из собственных условий кредита, займа и прочее, рассчитать, будет ли она для него выгодной. И сделать свой выбор.