ИА DAILYSTROY: Выбор жильцами способа управления многоквартирных домов перенесли с 1 января 2007 года до 1 мая 2008 года. Как вы считаете, этого времени будет достаточно? Не встанет ли вопрос еще раз отодвинуть срок? С чем это может быть связано?
В законе о введении жилищного кодекса написано, что перенесен срок выбора органами государственной власти управляющей компании, которая будет управлять тем или иным жилым фондом, если жители не выбрали способ управления до 1 января 2007 года. Но на практике жители имеют право выбрать управляющую компанию и до 2008 года, и после того, как власть выберет по конкурсу компанию, они могут собрать общее собрание и сказать, что нас эта компания не устраивает и мы хотим выбрать другую. За жителями это право остается всегда. По поводу переноса срока выбора органами государственной власти управляющих компаний я думаю, что этот срок был передвинут в связи с известными политическим событиями – выборами. Я думаю, что реформа ЖКХ будет очень болезненной для многих, потому что сейчас эта сфера является дотационной, а вывести ее хотят хотя бы на безубыточной уровень, а еще лучше, чтобы она приносила прибыль. Соответственно, чтобы из убыточной сферы сделать прибыльную, необходимо повысить затраты населения на содержание жилого фонда. Я думаю, чтобы не будоражить общественное мнение накануне известных событий передвинули срок выбора компаний.
ИА DAILYSTROY: Насколько вы оцениваете шансы, что этот срок будет передвинут еще раз?
Судя по опыту других регионов, власти стараются, чтобы управляющие компании сами выходили навстречу жителям, и они сами выбирали управляющие компании. Для этого в других регионах создаются все условия. Власти стараются, чтобы жители сами выбирали управляющую компанию. Чтобы потом органы власти могли сказать – вы выбрали, вот кого выбрали, с тем и работайте.
ИА DAILYSTROY: Каков процент желающих выбрать управляющую компанию по сравнению с другими способами управления? В чем преимущество управляющей компании как способа управления?
Сейчас ситуация такая, что люди хотят изменить те условия, которые сложились в последнее время. Люди хотят, чтобы качество обслуживания жилья было выше. Но когда они понимают, что это будет несколько дороже, они считают, что лучше эти вопросы и не решать, то есть все оставить так, как есть.
ИА DAILYSTROY: То есть управляющие компании обойдутся дороже?
Да, управляющие компании будут дороже. Это связано с тем, что, во-первых, количество специалистов и уровень их подготовки на один конкретный дом будет больше. То есть будет не так, грубо говоря, чтобы был один директор ДЕЗа, один главный бухгалтер и один юрист на 300 домов, а под каждый дом или на 5-6 домов будет создаваться своя служба управления эксплуатацией и содержанием. Она будет оценивать техническое состояние каждого дома и те работы, которые необходимо выполнять в нем. Кроме этого, на государственных предприятиях не очень большие зарплаты, соответственно, на маленькую зарплату приходят не очень квалифицированные специалисты. Управляющие компании быстрее реагируют на рынок труда и, назначая более высокие зарплаты, могут привлекать более квалифицированных специалистов. Соответственно, услуги управляющей компании будут дороже. Преимущество же состоит в том, что будет улучшено качество.
ИА DAILYSTROY: На данном этапе у вас больше клиентов коммерческой недвижимости или жильцов многоквартирных домов? И есть ли различия в специфике управления?
Да, различия есть. Сейчас арендатор нежилой недвижимости платит от 20 до 50 долларов за квадратный метр в месяц. А за техническое обслуживание и содержание жилья люди платят гораздо меньше. В среднем по городу жители платят 6 рублей в месяц с квадратного метра общей площади за техническое обслуживание и содержание. Город доплачивает ГУП ДЕЗам еще по 9 рублей на метр. Выходит 15 рублей. Как видим, доходность нежилой недвижимости и жилья отличается. Соответственно, мы идем туда, где люди готовы платить за наши услуги. Поэтому у нас, конечно, клиентов среди коммерческой недвижимости больше.
ИА DAILYSTROY: При выборе жильцами управляющей компании как способа управления, каким образом будет происходить финансирование текущего и капремонта. Как, по- вашему мнению, должны решаться проблемы капитального ремонта жилищного фонда, который уже на момент передачи домов в управление собственников имел значительный износ?
Я считаю, что текущий ремонт будет в любом случае возложен на проживающих. Да это, собственно говоря, и обязанность каждого проживающего делать косметический ремонт и текущий ремонт. Что касается капитального ремонта, то он все-таки непосилен большинству собственников, и я считаю, что органы государственной власти должны помогать в проведении капитального ремонта. В Москве правительство города все делает, чтобы помогать жителям. Есть Постановление Правительства Москвы № 485-ПП от 2006 года, в котором указан перечень домов, в которых необходимо осуществить капитальный ремонт. В зависимости от технического состояния дома он будет выполнен: где-то с отселением жителей, где-то без отселения. Капремонт будет производиться за счет бюджета города. А вообще, если постоянно делать текущий ремонт, следить за правильной эксплуатацией и своевременно менять отдельные коммуникации, можно увеличить сроки до капитального ремонта.
ИА DAILYSTROY: А что касается текущего ремонта, по какой схеме происходит его оплата?
Сейчас жители образуют жилищные объединения — ТСЖ, ЖСК, ЖК и другие. Деньги поступают на счет этого жилищного объединения, и председатель с правлением принимают решение, какие работы необходимо проводить в данном доме. Также они подбирают организации, которые смогут их выполнить в соответствии с заявленным качеством и стоимостью работ.
ИА DAILYSTROY: По каким причинам вы можете отказаться от управления домом?
Если это будет нерентабельно. Если дом будет давать одни убытки, то зачем нужно заниматься таким бизнесом?
ИА DAILYSTROY: Существует мнение, что «откладывание» выбора формы управления домом обусловлено плохой информированностью населения. К примеру, в Новосибирске специалисты Департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства планируют выездные семинары для общественности на тему управления многоквартирными домами. Проводятся ли в Москве подобные мероприятия?
Да. В Москве проводятся самые различные семинары в этом направлении. В каждой управе организован подбор лиц, которые хотят пройти такое обучение. Как правило, берут старших по дому, по подъезду, председателей ТСЖ, домкомов и отправляют на бесплатное обучение. Это в Москве развито. Существуют образовательные учреждения, которые предлагают курсы по повышению квалификации жителям, которые хотят разобраться в этом вопросе.
ИА DAILYSTROY: Желающих обучаться много?
Очень не много, но они есть. Регулярно в каждой Управе формируются группы человек по 15, обучение проводится в течение 2 месяцев как на платной, так и на бесплатной основе.
ИА DAILYSTROY: Какие функции согласно новому жилищному кодексу выполняет управляющая компания?
В Жилищном кодексе определено, что управляющие компании должны выполнять функции по содержанию и ремонту общего имущества дома, предоставлять коммунальные услуги, и осуществлять иные виды деятельности, направленные на достижение целей управления многоквартирным домом.
ИА DAILYSTROY: Некоторые считают ДЕЗы самым оптимальным вариантом на сегодняшний день, мотивируя это тем, что это единственный вариант, когда правительство Москвы гарантирует, что управляющая компания не исчезнет в один прекрасный день с деньгами жильцов. Как вы считаете, какова вероятность подобного развития событий?
Сейчас поставлена задача, чтобы управление многоквартирными домами было прибыльным. ГУПы будут реформированы и ДЕЗов, как таковых, не будет, а будут либо частные компании, либо ОАО со 100-процентной долей города. К примеру, в Санкт-Петербурге уже созданы управляющие компании — ОАО со стопроцентной собственностью города. Есть там и частные компании. Я думаю, что в Москве будет то же самое.
К тому же, не надо бояться управляющих компаний. Просто надо понять механизм сбора и расходования средств и контроля над этим процессом. Например, удобна форма, когда жители сами собирают деньги и кладут их на счет жилищного объединения, а потом правление заказывает работы и платит по факту их выполнения. Не исключен, конечно, вариант, что управляющая компания заключит договор с каждым конкретным жителем, и он будет платить вперед. Но мне кажется, что эта ситуация нереальна. Жители уже привыкли и платят в соответствии со ст.155 Жилищного Кодекса за прошедший месяц, т.е. по факту выполненных работ.
ИА DAILYSTROY: Министр регионального развития Владимир Яковлев как-то отметил, что управляющие компании только появляются, и «чтобы не появились вновь обманутые дольщики», необходимо задействовать механизм страхования. Существуют ли сейчас какие-то требования к управляющим компаниям, касающиеся страхования?
Есть Постановление Правительства РФ № 75 от 2006 года, в котором написаны все требования к управляющим компаниям. К тому же в субъектах РФ сейчас разрабатываются критерии оценки управляющих компаний. Эти критерии нужны для органов государственной власти, для того, чтобы выбирать компании, которые придут на рынок. А вообще, жители сами должны выбирать те услуги, которые необходимы. Они должны быть информированы о том, какие управляющие компании есть на рынке, какие они оказывают услуги. А правление этих домов будет набирать необходимый перечень этих услуг, их периодичность, и оценивать, с кем лучше работать.
ИА DAILYSTROY: Существует ли типовые договоры с собственниками жилья? Какие условия в него включены?
Типовой договор есть и некоторые уже начали работать по этому договору. Суть состоит в том, что управляющая компания должна заключать договор с каждым собственником. Но здесь много подводных камней, потому что с каждым невозможно его заключить. Кроме того, многие жители не хотят заключать договор на предлагаемых условиях, и получается неразбериха: вроде бы компания управляет домом, а если разбираться детально и соответствовать букве закона – Жилищному кодексу, то договор можно признать недействительным. Поэтому предпочтительней договор представителей собственников и организаций по оказанию определенных услуг.
Сейчас многие управляющие компании с неохотой идут на предоставление коммунальных услуг – это большие риски. Получается, что управляющая компания закупает ресурсы, а потом продает их жителям. Но многие жители их не оплачивают, и компания банкротится. Поэтому сейчас управляющая компания заключает агентский договор, чтобы выступать посредником между жителем и ресурсоснабжающей организацией. С тех людей, которые платят за энергоресурсы — взяли деньги и перечислили их на счет ресурсоснабжащей организации. А списки тех, кто не хочет платить за ресурсы, управляющая компания передает юристам ресурсоснабжающей организации.
ИА DAILYSTROY: Как бороться с неплательщиками?
Ситуация складывается так, что в одном доме огромное количество разных собственников. Есть богатые, которые в состоянии оплачивать за все услуги 100% и они просят выполнить работы, увеличивающие комфортность проживания. А другие жильцы этого же дома не хотят оплачивать многие услуги. И консьержка им не нужна, и зеркала в подъезде не нужны. Они ратуют за минимальность оплаты – ведь у многих низкие доходы.
Я считаю, что дома должны быть с однородными собственниками. Квартиры в доме должны быть либо все в частной собственности, либо принадлежать полностью городу или федеральной казне. Государство как собственник будет нести бремя собственности по содержанию и ремонту таких домов, а с жителями «государственного дома» заключать договора найма. И если кто-то не платит в силу малообеспеченности, то государство должно помогать ему субсидиями.
Второй вариант – это ТСЖ, где собственники при покупке квартиры должны определиться с объемом услуг, которые будут получать, и он не может снижаться. Если человек заключает договор на покупку этого жилья, он знает, какой объем услуг получит и знает, сколько будет платить за содержание своего жилья. При этом стоимость ресурсов для жителей «государственных домов» и домов, находящихся в частной собственности, должна быть одинакова.
ИА DAILYSTROY: Плюсы и минусы нового Жилищного кодекса РФ. В какой мере он способствует реформе ЖКХ?
Если раньше область ЖКХ была социальной, то есть государство оказывало поддержку жителям, то сейчас все бремя ответственности перекладывают на собственников. Многие к этому не готовы. Раз мы отказались от социализма и решили строить капитализм, захотели иметь много собственности, то это все нужно и содержать.
ИА DAILYSTROY: А в Европе такой же принцип, какой мы сейчас пытаемся осуществить или какой-то другой?
Дело в том, что там многие не хотят покупать квартиру, жилье проще снимать. Сегодня у человека невысокий достаток и человек живет в не очень престижном районе, доход изменился, и он выбирается в другой район. Так что в городах привычнее аренда.
ИА DAILYSTROY: У нас приживется когда-нибудь такая форма?
Мы к этому идем. Все будет зависеть от того, как будет развиваться Россия.
ИА DAILYSTROY: Что бы вы порекомендовали нашим властям по усовершенствованию реформы ЖКХ? Какие несоответствия, неточности есть в Жилищном кодексе?
Сейчас приоритет везде отдается энергоснабжающим организациям – тем, которые вырабатывают тепло, воду, а эксплуатационщикам мало внимания, и доля расходов на содержание и ремонт дома небольшая. Мы все больше платим за энергоносители, а на содержание дома оставляется небольшая сумма. Я думаю, что это неправильно. Те органы, которые добывают энергоресурсы, находятся в приоритетном положении, а если растут цены на энергоресурсы – то у всех остальных отраслей отбирают какую-то долю средств на их развитие.
ИА DAILYSTROY: Какие наиболее существенные проблемы возникают у вашей компании в направлении ЖКХ, связанные как с собственниками жилья, так и с властными структурами?
Неплатежи, несвоевременная оплата, но мы, как правило, решаем с жителями эти вопросы. Наиболее приемлемая форма борьбы с неплательщиками, как это ни парадоксально звучит, – разъяснение. Необходимо разобраться, почему не платит тот или иной человек. Мы привлекаем неплательщиков к общественно-полезной работе: электриками, сантехникам, консьержками. Что же касается властей, то обычно на конкурсах выигрывают компании, которые давно уже известны. В основном они и получают все дома, мы не можем там победить.