ИА DAILYSTROY: Что необходимо, чтобы ускорить процесс реализации нацпроекта «Доступное жилье»? С какими проблемами сталкиваются строительные компании, на ваш взгляд?
Речь, скорее, необходимо вести не об ускорении, а о пересмотре ряда положений проекта, придании ему более амбициозного характера. Дело в том, что если мы посмотрим на заложенные в нацпроект показатели и сравним их с реалиями сегодняшнего дня, то покажется, что все идет успешно. Например, согласно проекту, необходимо ввести в 2007 году около 56 млн. кв. метров жилья. Судя по динамике роста объемов строительства за последние два года, это вполне достижимый результат. Посмотрим на второй важный показатель – ипотечное жилищное кредитование. Здесь все планы выполнены и перевыполнены. Уже по итогам прошлого года объем выданных ипотечных кредитов составил около 260 млрд. рублей, тогда как в проекте даже на текущий год был запланировал существенно меньший показатель — 151 млрд. руб. Аналогичная ситуация и по процентным ставкам. АИЖК добилось снижения ставки до 11% годовых на полгода ранее установленного срока.
Но вот в чем проблема: квартиры не стали доступнее, поскольку с момента начала реализации программы цены на жилье в среднем по России выросли почти в 1,5 раза. Несмотря на развитие ипотечного кредитования, подавляющее большинство людей не могут им воспользоваться из-за того, что их доходы низки по сравнению со стоимостью квартир, а ипотека остается дорогой. Подтверждение тому – результаты последнего опроса ВЦИОМа: 36% опрошенных назвали причиной того, что они не берут ипотечные кредиты, недостаточно высокие доходы, а 32% — высокие процентные ставки. А в целом 72% россиян не брали и не собираются брать кредит на жилье.
Такое положение складывается из-за того, что спрос на жилье по-прежнему существенно превышает предложение. Три года назад Институт экономики города подсчитал, что при существующих темпах строительства доля неудовлетворенного спроса на жилье составит в 2006 году почти 60%, а в текущем – 2/3. В реальности этот показатель может быть даже больше, так как в последние годы недвижимость стала одним из самых популярных инвестиционных инструментов.
Поэтому нацпроект надо подвергнуть своего рода перенастройке. Акцент необходимо сделать на устранении тех проблем, которые тормозят развитие предложения, то есть увеличение объемов строительства. Это и нехватка готовых инженерно обеспеченных площадок под масштабную застройку, которая только и позволяет удешевлять жилье, и масса обременений, которые несет застройщик, и враждебные механизмы административного регулирования инвестиционно-строительной деятельности. Иначе существующий дисбаланс между спросом и предложением на рынке жилой недвижимости будет только усиливаться, поскольку доходы населения благодаря существующей благоприятной экономической ситуации будут расти, а доступ к кредитным ресурсам упрощаться. И вновь и вновь этот дисбаланс будет оборачиваться новым ростом цен на жилье.
ИА DAILYSTROY: Как вы оцениваете законодательную базу России? Насколько сегодня она способствует эффективной работе строительного бизнеса? Сохранились ли какие-то пробелы и проблемы?
Главная проблема законодательства, на мой взгляд, в том, что оно препятствует покупке жилья на этапе строительства — по существенно более низким ценам. Законодателям надо серьезно подумать над созданием простых, приемлемых как для населения, так и для застройщиков механизмов, которые позволяли бы делать такие покупки и не рисковать вложенными средствами. Второй момент – застройщик несет очень существенные расходы при создании инфраструктуры на земельных участках, предназначенных для жилой застройки. В прошлом году государство в рамках целевой программы «Жилище» выделило около 5,5 млрд. рублей на компенсацию ставок по кредитам, полученным на эти цели. Однако по данным Росстроя была освоена только седьмая часть. Большая часть средств не дошла до строительных компаний из-за слишком бюрократизированной процедуры их получения. Если этот механизм не будет реформирован, то выделяемые государством деньги не будут работать. А это, опять-таки, означает и отсутствие достаточного количества инженерно подготовленных площадок, и рост стоимости жилья, и т.д. и т.п.
ИА DAILYSTROY: Как вы считаете, проблемы обманутых дольщиков сегодня в России решаются успешнее или ничего не изменилось? Почему такая проблема возникла в России?
Главная причина – тот же дисбаланс спроса и предложения. Людям настолько нужно недорогое жилье, что они были готовы рисковать, доверяя свои деньги застройщикам без истории и репутации. В ряде случаев этой ситуацией воспользовались мошенники, в ряде случае слабые в организационном и управленческом планах строительные компании оказывались не в состоянии выполнять свои обязательства перед дольщиками.
Государство принимает меры, которые повышают защищенность людей, которые готовы участвовать в качестве соинвесторов в строительстве жилья. На решение этой задачи, в частности, направлен 214-й закон. Но нужны инициативы, которые не только повышают гарантии, но и создают более комфортной режим взаимодействия инвесторов-застройщиков и нуждающихся в доступном жилье людей. Режим, стимулирующий привлечение средств в строительство, способствующий росту объемов вводимых жилых площадей. Это просто необходимо, так как покупка жилья на ранних этапах строительства для громадного количества людей – единственная возможность обрести собственный дом. Практика нашей работы подтверждает это. Входящая в состав Главстроя компания «Главмосстрой-недвижимость», которая занимается реализацией построенного нами жилья, подавляющее большинство квартир продает еще на этапе строительства.
ИА DAILYSTROY: Насколько перспективно сегодня строить в Москве? Будут ли строительные компании все больше уходить из Москвы в Подмосковье и другие регионы?
К 2025 году население Москвы может достигнуть 14 млн. человек, город останется мощным центром миграционного притяжения, поэтому российская столица еще очень и очень долго будет перспективным рынком для строительных компаний. Здесь будут сохраняться значительные объемы строительства, сопоставимые с тем, что существует сейчас. Будет существовать точечная застройка, будут застраиваться площадки выводящихся заводов, много будет строиться в рамках реконструкции кварталов, возводившихся в первые десятилетия промышленного домостроения. Но Московская область, думаю, устойчиво выйдет на первое место по объемам жилого строительства. Она может стать территорией, где будет реализована целая серия масштабных проектов, которые наряду с проектами в Петербурге, на Урале и в Краснодаре зададут новые стандарты российского градостроения.
Что касается других регионов, то, безусловно, ситуация будет развиваться так, что через несколько лет все крупные компании будут работать сразу в нескольких регионах. У крупных застройщиков есть мощное конкурентное преимущество – широкий доступ к ресурсам и новым технологиям, поэтому они будут расширять свое влияние на региональные рынки.
ИА DAILYSTROY: Есть ли принципиальное отличие правил игры для строителей в Москве по сравнению с другими регионами? В чем они заключаются? На ваш взгляд, в Москве работать проще или сложнее?
Специфические правила игры есть на каждом рынке. Если смотреть на ситуацию в общем, то комфортность складывающегося режима зависит от того, насколько тот или иной регион или город заинтересован в привлечении крупных инвесторов-застройщиков, способных реализовывать масштабные проекты, работать на быстрое развитие территории. Мне кажется, что показателен в этом отношении пример Петербурга. Там администрация планирует проводить конкурс на строительство в центре офисного центра площадью 300 000 кв. м. Жители отселены, строения снесены – приходи и строй. Такое редко где встретишь.
Что касается Москвы, то я бы сказал так: в Москве работать не просто, но почетно. Город заказывает такие объекты, которые любая строительная компания будет с гордостью включать в коллекцию своих достижений. Для нас, например, в прошлом году такими объектами стали новая резиденция Федерального арбитражного суда Московского округа и лечебно-клинический корпус Боткинской больницы.
ИА DAILYSTROY: Как сегодня развивается рынок недвижимости Москвы? Что наиболее востребовано?
В целом востребовано все, спрос очень высок. В том числе и за счет его инвестиционного характера. В условиях отсутствия финансовых инвестиционных инструментов, вызывающих доверие, люди вкладываются в недвижимость. В глазах людей опасность того, что она упадет в цене, не риск по сравнению с теми рисками, которые инвестор несет, вкладываясь в акции или другие ценные бумаги.
ИА DAILYSTROY: Какие планы у компании? В каких регионах вы намерены активно развиваться? За чем будущее?
Главстрой продолжит свое развитие в качестве вертикально-интегрированного инвестиционно-строительного холдинга с собственной производственной базой. Если смотреть на будущее корпорации с точки зрения строительства, то это не только увеличение объемов вводимых площадей, но и качественный рост. Мы работаем над проектированием новых серий домов, будем переходить на принципиально новые типы зданий и технологии как для многоэтажного строительства в городах, так и для возведения малоэтажных и частных семейных домов в пригородных зонах и сельской местности.
Мы будем активно развивать собственную базу по производству строительных материалов, дефицит которых является мощным сдерживающим фактором на пути ускорения темпов жилищного строительства. При этом ставку будем делать, скорее всего, на создание новых производств. Это позволит нам использовать самое современное оборудование и самые современные технологии. В результате производительность, экономическая эффективность и экологичность таких объектов будет на порядок выше, чем у действующих заводов.
Еще одно направление развития – это импорт передовых инженерных технологий. Мы намерены создать на базе одного из наших дивизионов – Мосмонтажспецстрой — сервис-интегратора передовых инженерных решений, которые могут эффективно применяться в российских условиях. Выводить их на наш рынок Главстрой планирует с участием иностранных партнеров.
Что касается географии, то наша стратегия предполагает весьма широкую региональную диверсификацию. Уже на первом этапе ее реализации Главстрой планирует начать работу в шести-восьми регионах, вводя в каждом в среднем по 100-150 тыс. кв. метров недвижимости в год.