ИА DAILYSTROY: Оксана Генриховна, в связи с чем возникла потребность законопроекта «О строительных сберегательных кассах»?
Дело в том, что закон предполагает наличие системы сбора средств и предоставление жилья через схемы жилищно-накопительные, так как другие схемы не позволяют обеспечить приток денег в размере одного миллиона ипотечных кредитов в год. Чтобы этого добиться, нужно широко развивать в дополнение к тому, что уже есть, строительно-сберегательные кассы (ССК). Например, в Центральной и в Восточной Европе основной формой помощи гражданам в приобретении жилья являются ССК. Они образуют замкнутую систему, которая не зависит от инфляции и рыночных процентов, а также обеспечивает дешевые кредиты. При этом граждане накапливают эти средства в течение определенного времени. Если государство обеспечивает свою поддержку, тогда нейтрализуется недостаток для потребителя в этой схеме – дешевый кредит, но очень низкий процент по вкладам.
ИА DAILYSTROY: То есть, по идее, часть касс должно финансировать государство?
Для того чтобы система встала на ноги и действительно была выгодна гражданам, государству целесообразно предоставлять премию, чтобы процент по вкладам был выше рыночных.
ИА DAILYSTROY: Получается, что это будут государственные банки – или все-таки коммерческие, но с привлечением государственных средств?
Нет, государство помогает вкладчикам, то есть конкретным людям. Взаимодействие стройсберкассы и государства заключается в том, что стройсберкасса должна дать информацию и должна следить за целевым использованием средств. Если средства были использованы нецелевым образом, то она должна обеспечить возвращение средств.
ИА DAILYSTROY: Кто является потенциальным клиентом ССК?
ССК рассчитана на людей со средними и низкими доходами. Это легко посчитать: в законе премия государства на вклад составляет 20% от вклада, но при этом прирост вклада (поощряемый вклад) не более 70 тысяч рублей в год. Если вы накапливаете 50 тысяч, вам государство дает еще 10 тысяч, накапливаете 70 тысяч – государство дает еще 14 тысяч, накапливаете 100 тысяч – государство вам тоже даст 14 тысяч. То есть 70 тысяч – предельный размер вклада, поощряемый государством. До 70 тысяч у вас получается 22% на вклад – то есть в два с лишним раза больше процент, чем в любой коммерческой структуре. Но, допустим, вы достаточно обеспечены и можете накопить 700 тысяч в год, то получается, 2% на этот вклад, и вы имеете те же 14 тысяч поощрения, разделить на 700 — еще два процента, то есть получается 4%, это все равно менее выгодно, чем идти в обычный коммерческий банк и брать ипотеку.
ССК более выгодна для людей со средним достатком. Сейчас средняя зарплата по стране 12 тысяч рублей. Соответственно, человек максимум может накапливать 4 тысячи рублей в месяц, то есть 48 тысяч рублей в год. Люди с таким уровнем достатка и есть потенциальные клиенты строительно-сберегательных касс. Для них затруднительно скопить первый взнос в ипотечной схеме. В системе ССК размер накоплений на первоначальный взнос делится на два или даже на три. Получается, что с учетом дешевого кредита и с учетом премии государства вы за два-три года сможете накопить на первоначальный взнос и потом идти в ипотеку.
Также потенциальными клиентами ССК являются те, кто нуждается в улучшении жилищных условий – в модернизации и ремонте жилья. Это тоже огромный рынок, и такие потребности ипотечная традиционная схема не удовлетворяет. Люди со средними доходами не могут себе позволить новое жилье, и очень большая часть населения нуждается в ремонте жилья. А это для людей со средними доходами при сегодняшних ценах требует определенного напряжения. Если по соцопросам о приобретении жилья задумывается 5-7% населения, то о ремонте — 60%. Согласитесь, значительная разница.
ИА DAILYSTROY: В СМИ идут обсуждения о конкуренции ипотеки и ССК. Однако в пояснительной записке к закону сказано: «При этом особо хочется подчеркнуть, что ССК – не конкуренты ипотечным банкам. Они эффективно дополняют друг друга. Обычно используется приблизительно следующая схема: 30- 40% от цены жилья гражданин накапливает в ССК, 30-40% — это ссуда от ССК, остаток в 20-40 % финансирует ипотечный банк. При этом ипотечный банк получает заемщика с хорошей кредитной историей, сформировавшейся в течение срока накопления». В то же время некоторые эксперты считают, что появление ССК может заставить банки снизить ставки по ипотечным кредитам, разве это не проявление конкуренции?
Да, это возможное следствие. Те люди, которые сейчас копят деньги, вообще не помышляют о приобретении жилья, потому что скопленныя сумма — мелкая для рынка, а ипотечная схема оказывается для них запредельной.
А ССК обеспечивают вовлечение скопленных средств в рынок жилья. Это приведет к тому, что увеличится предложение денег. Предложение денег, естественно, приведет к некоторому снижению ставок ипотечного кредита. Однако это произойдет далеко не потому, что они конкуренты.
ИА DAILYSTROY: Руководитель экспертного совета комиссии верхней палаты по формированию рынка доступного жилья Иван Грачев рассчитывает, что в первые два года существования стройсберкасс их будет создано порядка 10, они соберут 30 млрд. руб., и граждане приобретут 30 млн. кв. м. Но наверняка многие не будут спешить воспользоваться этим нововведением. Слишком часто россияне оказываются финансово незащищенными. Особенно в свете последних событий с обманутыми дольщиками. Каким образом вы планируете привлечь население к реализации законопроекта «О строительных сберегательных кассах»?
Прежде всего, мы настаивали и нас поддержали разные структуры и сам Центральный банк, что это должен быть банк. Были разные предложения, говорили о том, что это не банковский институт, пусть это будет по типу кооператива и так далее. Но мы, идеологи и разработчики, настаивали на том, что это должен быть банк – то есть специализированный банк, потому что банк подчиняется банковскому надзору со стороны ЦБ. У ССК будут особые нормативы финансовой устойчивости. Давайте вспомним, что после введения законов о банках и банковской деятельности массовых афер на рынке банковских услуг не было. Были кризисы, например, связанные с дефолтом, но они возникли не в самой банковской системе, а из-за финансовой ситуации в стране и из-за ошибок уже в денежно-кредитном регулировании. Это говорит о том, что банковский надзор свои функции исполняет. Система банковского надзора достаточно эффективна и поэтому у стройсберкасс риски минимальные для вкладчика. Могут быть определенные риски для самих ССК, потому что средняя маржа у нас 5,5% — разница между депозитной и кредитной ставкой, а здесь по закону разница между депозитной и кредитной ставкой ограничена 3%.
ИА DAILYSTROY: Будут ли желающие работать на рынке со всеми этими ограничениями со стороны банков?
Я думаю, что будут. Тем более, что есть уже желающие – это австрийскиеи и немецкие ССК, которые на таких условиях работали в своей стране и очень интенсивно развились в Восточной Европе. Например, в Германии 45% населения, то есть каждый второй имеет вклад в ССК. И это за 60 лет. То же самое в Чехии сделали буквально за 10 лет.
ИА DAILYSTROY: Получается, что ваш законопроект как раз основывается на опыте этих стран. А вот какая гарантия, что и в России это приживется?
А что тут не должно прижиться? Весь финансовый расчет сделан исходя из людей со средними доходами. С помощью ССК можно решить проблемы накопления первого взноса, финансирование ремонта, финансирование какого-то обмена, строительства. Под средним классом я имею в виду тех, кто получает зарплату от 10 до 20 тысяч рублей.
ИА DAILYSTROY: А рост цен на жилье эконом-класса учитывается в вашем законопроекте?
Нет, рост цен на жилье нет. Стройсберкасса — это банк, который обеспечивает накопление средств. Сама динамика цен на жилье не касается строительно-сберегательных касс, она не может ни усилиться, ни уменьшиться. ССК — это финансовый инструмент накопления средств. Другое дело, что нужно параллельно решить вопросы жилищного строительства. Я считаю, что по мере увеличения предложения денег нужно расширять предложение жилья. Нужно принимать меры, которые будут стимулировать строительство. Сейчас что пытаются делать в Москве? Определенные участки предоставляют подрядчику-инвестору, который обеспечивает строительство по ценам ниже рыночных. И очередникам уже предлагается приобретать жилье по ценам, существенно ниже рыночных – 1 700 долларов за метр, в общем, до двух тысяч. Этот способ развивается во всех странах.
Думаю, что благодаря ССК средний класс выйдет на рынок жилья, и здесь нужно быть готовым со стороны предложения жилья – средний класс предъявит спрос.
ИА DAILYSTROY: Малоэтажное строительство может здесь как-то помочь?
Это дискуссионный вопрос, потому что малоэтажное строительство, особенно в районе мегаполисов, не означает, что оно самое дешевое строительство. Считаю, что самое дешевое строительство — это улучшенный аналог наших «хрущевок» – многоэтажное, модульное типовое строительство, которое обеспечивает действительно дешевое жилье. Потому что малоэтажное строительство — большая растянутость коммуникаций, инфраструктуры, и в таком мегаполисе, как Москва, это достаточно сложно. Малоэтажное строительство больше рассчитано на регионы. Потому что вокруг Москвы, Санкт-Петербурга малоэтажное строительство не для среднего класса, это, как правило, элитные дома.
Жильем для среднего класса должны быть квартиры, приближенные к тем размерам, которые были в советское время. Потому что стоимость растет, даже если эта стоимость не 4 тысячи в Москве за квадратный метр, а 2 тысячи – все равно 2 тысячи умножим на 70 или 80 метров стандартной трехкомнатной квартиры. Это 160 тысяч долларов семье со средними доходами по силам при условии хорошего сбора средств, кредита на 25 лет. Поэтому мне кажется, что клиенты стройсберкасс все-таки будут предъявлять спрос на квартиры многоэтажных домов и умеренных размеров.
ИА DAILYSTROY: При увеличении жилья эконом-класса возникает одна проблема: жилье этого класса невыгодно строить бизнесу. И государство как-то не очень это стимулирует…
Естественно, нужно чтобы государство стимулировало. Во-первых, при предоставлении земельных участков оно вполне может оговаривать условия. Здесь государство должно активно регулировать рынок жилья. Оно также должно регулировать вопросы разрешения, если дом для такой категории людей. А ведь здесь палка о двух концах: не строится потому, что и спроса на это нет, потому что средний класс не вышел на рынок.