Регионы отстают от столиц в среднем на 4-5 лет

Евгений Паршин

ИА DAILYSTROY: Евгений Анатольевич, в последнее время Ростов переживает бум строительства деловых комплексов и торгово-развлекательных центров, в то время, как уже готовые простаивают без арендаторов. В чем причина такого парадокса?

Спрос на этот вид недвижимости в настоящий момент достаточно высокий, и говорить о невостребованности этого сегмента нельзя. Проблема состоит в несоответствии цены предложения качеству. У компаний-застройщиков, которые ориентируются на строительство деловых или торговых центров, дефицита в клиентах нет. Практически все площади выкуплены. Вопрос в ценообразовании аренды. Нет, наверное, ни одного офиса, который нельзя было бы сдать, все зависит от цены. Большим спросом сейчас пользуются помещения с ценовой планкой до 700 рублей за один квадратный метр в месяц. Большинство коммерческих центров, такие как «Кристалл», «Купеческий двор», Сleverhouse, позиционируются на рынке, как офисная недвижимость класса B. Поэтому арендная ставка в этом случае более высокая, от 900 рублей за один квадратный метр. В наше агентство заявки на аренду помещений выше 1 000 рублей за квадратный метр поступают крайне редко. Клиенты, которые арендуют за эту сумму, крупные игроки. Но их недостаточное количество, чтобы заполнить все пустующие офисные площади с высокой ценой. Что касается торговых площадей, то большинство крупных сетевых операторов предпочитают строить собственные комплексы, соответствующие их статусу и бизнес-процессу. Если собственники помещений будут находить компромиссную точку в ценовой политике, то и пустующих помещений не будет. Ведь любой уважающий себя бизнесмен хотел бы сидеть в комфортном офисе с охраной на входе, с организованным фаст-фудом, с удобной паркинговой зоной. Бизнес в Ростове активно развивается и влечет за собой строительство помещений, где он может быть представлен. Главное, чтобы арендная ставка соответствовала классу недвижимости. Никто не хочет переплачивать.

ИА DAILYSTROY: Но ведь помимо цены есть еще факторы, влияющие на спрос на определенные торгово-офисные центры?

Зачастую, при проектировании строительства торгово-офисных центров, собственники не продумывают дальнейшее использование этого объекта, не учитывают требований времени, психологии потребителя. При полной наполняемости торгового центра «Горизонт», который располагается не в центре города, полупустые торговые площади в Astor Plaza, находящегося на одной из центральных улиц города. И несмотря на то, что управляющая компания сменила имидж центра, якорных арендаторов, посетителей намного меньше, чем в «Горизонте». Потребители, выбирая между полупустым торговым комплексом и полностью укомплектованным, выбирают второе. Не влияет на проходимость и мощный продуктовый арендатор «Перекресток». Одна из основных причин низкой проходимости – неудачное решение паркинга. Возле Astor Plaza практически нет места, чтобы припарковать автомобиль, а те ростовчане, на которых ориентируются арендаторы центра, пешком не ходят. Сейчас управляющая компания этого центра видит выход в повышении классности. Чем выше будет статус Astor Plaza, тем больше можно будет привлечь арендаторов, которые ориентируются не на массового, а на эксклюзивного потребителя.

ИА DAILYSTROY: Наверное, из-за отсутствия в центре города места для паркинга большинство сетевых операторов строит торговые центры в спальных районах, либо за чертой города?

Для любого крупного сетевого оператора, который решает строить торгово-развлекательный центр, основной момент при выборе места застройки – возможность паркинга. Площадь, которую застройщику хочется использовать под подобного рода объект, в среднем 3 гектара земли. В центре города найти свободную площадь в 3 гектара невозможно. Поэтому операторы крупного ритейла двигаются в микрорайоны либо за черту города. К примеру, торгово-развлекательный центр шведской компании IKEA, который сейчас строится в аксайском районе. Земля, где ведется застройка, ранее предназначалась для сельскохозяйственных нужд, поэтому не пришлось сносить другие постройки, что во многом снизило себестоимость проекта. Такие центры, как «Метро», «О Кей», «Калинка-Малинка» нашли место для своих площадок на границах спальных районов. Вполне очевидная тенденция. Недалеко тот день, когда в городе появятся торговые центры класса «Мега», они также сядут где-то за пределами центра города, что явно не повлияет на их посещаемость.

ИА DAILYSTROY: Вы сказали, что в Ростове нет коммерческой недвижимости класса А. Будут ли в ближайшее время востребованы бизнес-центры или торговые центры такого класса?

В данный момент в столичных городах, Москве и Санкт-Петербурге, класс А очень востребован. Всем известно, что регионы отстают в экономическом развитии от столиц в среднем на 4-5 лет. Бизнес движется через копирку. Мы тоже к этому придем. Тем более, Ростов – столица Южного федерального округа, и инвестиционная привлекательность у него достаточно высокая. Приток внешних инвесторов только увеличивается, и каждый для своего бизнеса ищет достойные помещения. Уже через два года в городе появится первый торгово-офисный центр класса А «Пять морей», строится крупный логистический центр между ростовом и Батайском. Значит, спрос на этот класс есть уже сейчас, а в будущем будет только увеличиваться.

ИА DAILYSTROY: Это ваш прогноз?

Судя по той активности, с которой сетевые операторы входят в город, думаю, в ближайшие 2-3 года объем торговых и офисных площадей увеличится в несколько раз. И, как следствие, начнется достаточно жесткая конкуренция. А для потребителя конкуренция – положительное явление, так как она влечет за собой повышение качества услуг. После того, как в Ростове произойдет перенасыщение рынка коммерческой недвижимостью класса В, начнет появляется что-то другое. Будущее за созданием бизнес-центров повышенного класса, с высоким уровнем сервисного обслуживания.

ИА DAILYSTROY: А что же станет с торгово-офисной недвижимостью эконом-класса С?

В условиях конкуренции этот класс будет переобустраиваться, совершенствоваться, повышать уровень и поднимать процентные ставки аренды. Коридорно-кабинетная система будет жить еще долгое время, так как основные потребители этого типа коммерческой недвижимости – представители мелкого бизнеса, а их в ближайшее время меньше не станет.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *