ИА DAILYSTROY: Александр Викторович, существует мнение, что благодаря появлению на рынке частных рефинансирующих компаний растёт доступность ипотечных кредитов. Расскажите, каким образом это происходит?
Преимущества негосударственной рефинансирующей компании состоят, прежде всего, в гибкости продуктовой линейки и гибкости в создании партнерской сети. Кроме того, именно для негосударственной рефинансирующей компании открыт зарубежный рынок, как рынок привлечения, так и внутренний рынок ипотеки. Негосударственная рефинансирующая компания действует в условиях конкуренции и опирается только на внутренние ресурсы компании, не используя никакой административный ресурс. Они выигрывают конкурентную борьбу за счет предложения через дилеров-партнеров таких кредитных продуктов, которые максимально удовлетворяют спрос.
ИА DAILYSTROY: От чего зависит доступность ипотеки?
Доступность — это, прежде всего, предложение таких условий, при которых наибольшее количество заемщиков могло бы воспользоваться кредитом. Для этого должно быть несколько условий. Во-первых, должна быть невысокая ежемесячная финансовая нагрузка на заемщика. Во-вторых, это достаточно длительный срок кредита. Чем длиннее срок, тем больше у заемщика возможностей уменьшить ежемесячные выплаты, так, если у заемщика появляется доход, он всегда может погасить кредит досрочно. Продуктовая линейка, если говорить о нашей компании, предусматривает, например, кредиты, в которых существует два залога — существующий и приобретаемый, что позволяет заемщику взять больший по объему кредит. Кроме того, кредит можно взять не только на покупку, но и на ремонт жилья. Это также для многих актуально.
ИА DAILYSTROY: Как Вы считаете, снижение ипотечной ставки должно быть вызвано рыночными условиями или административными?
Я против того, чтобы административным способом снижалась ставка, потому что это плохо для ипотеки в целом и для заемщика, в частности. Важным фактором доступности ипотеки является конкуренция между кредиторами. То есть когда они завоевывают заемщиков, каждый из них старается предложить лучше условия, чем другой. Как правило, они снижают комиссии, отказываются от каких-то сборов за определенные операции и так далее. Для того чтобы с заемщика меньше брать денег, нужно иметь определенный запас экономической прочности, то есть зарабатывать не ниже инфляции. Снижение ставки административным образом, как правило, приводит к тому, что ипотечная ставка становится на один уровень с инфляцией или меньше инфляции. Для любого коммерческого кредитора становится бессмысленной работа, при которой ставка снижается ниже инфляции, то есть он ничего не зарабатывает.
ИА DAILYSTROY: А есть ли предпосылки для снижения ставки, вызванные рыночными условиями?
На мой взгляд, тенденция рыночного снижения ставки очевидна. Во-первых, судя по экономическим показателям, инфляция все-таки снижается. Может, она снижается не теми темпами, которые запланировало правительство, но, тем не менее, снижение есть. Во-вторых, стабилизация экономики также налицо. Сама экономика подвигает к снижению ставки.
Давайте вспомним, как происходило развитие рынка. Если в 2005 году, когда выдавали кредит, кредиты держали на балансах, то в 2006-ом уже начались первые сделки по секьюритизации, то есть возникла вторая часть рынка: ипотечные кредиты стали секьюритизироваться и начали выпускаться ипотечные ценные бумаги за рубежом и в России.
Их основная цель — привлечение более дешевых ресурсов с использованием механизма секьюритизации ипотечных пулов. И вот именно эта составляющая помогла удешевить заимствования. Теперь стоимость привлечения средств банками и рефинансирующими компаниями существенно снизилась. В прошлом году суммарная величина сделок составила по стране полмиллиарда долларов. А в этом году ожидается увеличение объема в пять раз, в этом случае объем сделок будет составлять порядка 2,5 млрд долларов. Это позволяет российскому ипотечному рынку снизить ставку для заемщиков. Надеюсь, эта тенденция сохранится. Потому что те, кто секьютиризировал, рефинансировал ипотечный пул в первый раз, приобретут опыт и надежных долговременных инвесторов, а последующие сделки, которые они будут совершать, будут еще дешевле.
ИА DAILYSTROY: Сейчас разрабатывается законопроект «О строительных сберегательных кассах». Если он будет реализован, сможет ли это составить конкуренцию ипотеке?
В России созданы предпосылки для всех трех систем. Это и сбережения, и одноуровневая европейская система, когда банки накапливают кредиты на своем балансе, потом выпускают ипотечные ценные бумаги, обеспеченные активами, и двухуровневая американская система, когда банки выдают кредиты, а рефинансирующие компании выпускают бумаги с балансов специальных ипотечных компаний (SPV). Сейчас доминирует (на 98%) последняя – двухуровневая система — система секьюритизации. Первая система — система государственного накопления — существует в России уже более 2-х лет. До сих пор эта система была неустойчива, не поддерживалась законодательством. Сейчас, если законы будут прописаны правильно, это позволит заемщикам и вкладчикам чувствовать себя более уверенно.
Я уверен, что противоречия между двухуровневой системой и системой ссудосбережения не существует. Потому что система ссудосбережения ориентирована на граждан, а двухуровневая система на финансовые рынки. Механизм сберкасс у нас уже действовал, но в какой-то момент он столкнулся с дефицитом средств. Нехватка оборотных средств — это повод породниться стройсберкассам с двухуровневой системой. Наймы, выдаваемые при ссудосбережении, могут быть рефинансированы соответствующими компаниями. Таким образом, в России эти две системы могут быть взаимосвязаны.
ИА DAILYSTROY: А какие конкретно законы требуют доработки?
Мне кажется, закон «О строительных сберегательных кассах», который сейчас разрабатывается, охватывает комплекс необходимых мер. Например, закон «Об ипотеке» дал старт, но не все еще вопросы решил. На 80% он закрыл проблематику и позволил двигаться дальше. Кроме того, требуется доработка законов «О секьюритизации», «Об ипотечных ценных бумагах» и др.
ИА DAILYSTROY: В прессе вы заявляли, что еще несколько лет назад при ставках по рублевым кредитам в среднем в 18% годовых, заемщик мог приобрести больше кв. м. жилья, чем сейчас при средней ставке 12 годовых. Почему сложилась такая ситуация? Почему, в конечном счете, для граждан снижение ипотечной ставки оказалось иллюзией?
Главная причина — недостаток ввода жилья. Это комплексная проблема. Но она связана не с ипотекой, а с отсутствием нужного количества площадок, обеспеченных инфраструктурой, а также отсутствием технологий, отсутствием квалифицированных кадров в строительстве. Порядка 70% жилья находится в высокой степени износа. И фактически не может быть объектом залога под ипотечный кредит. Тот объем ввода жилья, который сейчас осуществляется — 45 миллионов квадратных метров — не достаточен для того, чтобы решить проблему очередников или желающих купить квартиру. Это мнения экспертов, с которыми я согласен. Объем ввода, который позволит решить жилищную проблему, должен быть около 150 миллионов квадратных метров в год. При этом у нас правительство ставит в план 80 миллионов метров к 2010 году. Это не даст результатов, даже при нашей демографической проблеме.
ИА DAILYSTROY: Многие говорят о недоступности ипотеки, однако активность граждан воспользоваться этим продуктом только растет. Почему происходит такой парадокс? Это связано с высоким спросом на жилье, и граждане любой ценой готовы приобрести жилье, или все же финансовые возможности населения недооценены?
Сегодня происходит небольшое количество ипотечных сделок на фоне остальных сделок с недвижимостью. Больше, чем половине населения Москвы ипотека пока не очень доступна, в регионах она доступнее. Тем не менее, постепенно ипотека все же движется навстречу заемщику. Уже и первоначальные взносы снизились, отсутствуют многие справки и сборы, которые присутствовали еще пару лет назад. Сейчас кредиторы закрывают глаза на подтверждение дохода и прочее. Из-за этого все больше людей берут ипотечные кредиты. Еще один фактор: люди научились жить в кредит. Опыт еще недостаточен, но уже много лет существует. И на данный момент психологический барьер уже практически преодолен.
ИА DAILYSTROY: На сегодняшний день ваша компания работает в 81 регионе РФ, вы практически охватываете всю страну. Расскажите о специфике сотрудничества с регионами.
Да, действительно, мы работаем во многих регионах, причем в некоторых из них у нас несколько партнеров. Наша компания сама кредиты не выдает, мы покупаем кредиты у банков, которые их выдают. Нашими клиентами могут быть московские сетевые и региональные банки, также мы покупаем кредиты у дилеров, которые уже имеют готовые портфели кредитов. Таким образом, мы являемся крупным оптовиком. Благодаря тому, что у нас в каждом регионе есть партнерские организации — банки и небанковские организации, которые формируют очередь заемщиков, разъясняют наши правила, программы, особенности и преимущества, мы считаем это удачной схемой работы. Она позволяет охватить как можно больше заемщиков.
ИА DAILYSTROY: Осуществляя реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье», вы сотрудничаете с региональными властями. В чем это заключается?
Больше половины компаний, с которыми мы работаем, учреждены администрациями регионов. Работая на коммерческих условиях, мы принимаем активное участие в реализации национального проекта. Делаем жилье более доступным для населения с помощью ипотечных кредитов. У нас со всеми регионами хорошие отношения, но отдельные регионы особенно поддерживают национальный проект и понимают его важность. Такие регионы мы рассматриваем в качестве стратегических партнеров. Например, совсем недавно мы подписали Соглашение о стратегическом партнерстве с губернатором Оренбургской области. На сегодняшний день подобные соглашения также подписаны с Правительствами Чувашской республики, Самарской и Калужской областей.
В тех регионах, где мы чувствуем поддержку власти, мы тоже готовы оказать поддержку — инвестировать свои средства в этот регион. Мы заключаем соглашения с губернаторами и руководителями республик, председателями правительств для того, чтобы как-то координировать свои действия, соотносить с их программами поддержки населения. Власть рассчитывает на нас как на партнеров, инвесторов, мы на них, как на административный ресурс.
ИА DAILYSTROY? Каким вы видите рынок ипотеки в перспективе?
Думаю, региональный рынок ипотеки будет более динамичным. Он будет ниже по ценам, но не по количеству выдаваемых кредитов. Насколько мне известно, московский ипотечный рынок по количеству кредитов составляет 20% от регионального. Рынок ипотеки будет развиваться в направлении поиска новых заемщиков, развития новых продуктов. Площадкой реализаций будут регионы. С точки зрения рефинансирования рынка, инвесторы, особенно иностранные, скоро начнут понимать российскую специфику. Они будут искать компромисс между тем, что сложилось в России, и тем, к чему привыкли западные инвесторы.