ИА DAILYSTROY: Как вы считаете, какое жилье покупать выгоднее — первичное или вторичное?
Это два абсолютно разных рынка, и здесь все зависит от желания и возможностей покупателя. Во «вторичной» квартире можно жить сразу после совершения сделки, а, покупая квартиру в строящемся доме, нужно ждать, когда объект будет сдан. С другой стороны, те дома, которые строят сейчас, по уровню комфорта несколько выше, по сравнению с теми, что были построены в советские времена.
ИА DAILYSTROY: Тогда почему цена квадратного метра в квартирах долевого строительства чаще всего ниже, чем в домах советской постройки?
Такая ситуация связана с тремя основными моментами. Во-первых, квартиры в «долевке» часто продаются без отделки. Во-вторых, по площади они значительно больше, чем, к примеру, «хрущевки» или «брежневки». И, наконец, в-третьих, это существование определенных рисков, связанных с тем, что объект недвижимости еще не построен и покупатель приобретает, по сути, не объект недвижимости, а лишь обязательство застройщика предоставить жилье.
ИА DAILYSTROY: В свете последних событий, связанных с большим количеством обманутых дольщиков, возможен резкий спад желающих приобрести жилье таким образом?
Вряд ли ажиотаж, нагнетаемый СМИ вокруг этой проблемы, сколько-нибудь серьезно повлияет на количество спроса на первичном рынке. Во всяком случае, до сих пор такой взаимосвязи не наблюдалось. Скорее всего, люди просто будут более серьезно подходить к вопросу выбора, начнут действовать осторожнее. На самом деле проблема обманутых дольщиков возникла не сегодня. Просто по какой-то причине именно сейчас СМИ начали создавать вокруг нее ажиотаж.
ИА DAILYSTROY: То есть обманутые дольщики были всегда?
Ну, насчет средних веков не скажу, а вот с начала 90-х эта проблема существует. Причем в самом начале, когда рынок недвижимости только зарождался, таких примеров было больше. Сейчас и органы власти стали следить за рынком более тщательно, и сами покупатели стали грамотнее, так что проблем уже меньше. А то, о чем говорят и пишут СМИ – это, чаще всего, старые дела, ситуация по которым никак не может разрешиться.
ИА DAILYSTROY: Какие меры необходимо предпринять, чтобы не попасть к недобросовестному застройщику?
Для начала давайте определимся, что значит «недобросовестный застройщик». Их можно условно разделить на две группы. Первая – компании-мошенники, изначальная цель которых — обманным путем завладеть деньгами покупателей. Вторая – застройщики, которые из-за безграмотного менеджмента или плохо просчитанной стратегии поведения на рынке оказываются неспособны выполнить обязательства перед дольщиками. Так что для того, чтобы обезопасить себя при покупке, нужно изучить историю застройщика, посмотреть, какие объекты им уже построены, постараться узнать, какие финансовые структуры стоят за этой организацией. Многое можно найти в Интернете, в том числе на форумах по недвижимости. Кроме того, стоит обратиться к грамотному риэлтору или юристу, узнать, на какие бумаги стоит обратить внимание, как до, так и во время оформления сделки. Ведь люди часто «попадаются» по собственной безграмотности.
ИА DAILYSTROY: На Западе существует единая мультилистинговая система, в которую входят все профессиональные риэлторы. Если компания или риэлтор совершает какой-то проступок, его исключают из списков и его бизнес просто прекращает свое существование. Как обстоят дела у нас с так называемыми «черными» риэлторами? Есть ли списки подобных организаций на Урале?
«Черные» риэлторы, безусловно, на рынке недвижимости есть, как и на любом другом рынке. Подобными организациями и лицами должны заниматься соответствующие органы. Со своей стороны Уральская Палата Недвижимости (УПН) может только исключить такие организации из своего состава, если об их действиях станет известно. Список агентств, исключенных за нарушение этических принципов в УПН есть и он общедоступен. В частности, такие данные печатаются в газете «Есть вариант». В будущем это агентство не сможет участвовать в работе УПН.
ИА DAILYSTROY: В рамках УПН такой риэлтор не сможет работать. А сам по себе?
УПН в принципе не может никому запретить работать на рынке. У нас любой имеет право на предпринимательскую деятельность, в том числе и риэлтерскую. УПН – это некоммерческое партнерство, а не следственный или карательный орган. Членство в палате или прохождение добровольной сертификации – это подтверждение профессионального уровня фирмы. Сейчас в городе около четырехсот риэлтерских агентств, из них в УПН состоят менее двухсот.
ИА DAILYSTROY: В 2006 году из тех, кто купил жилье, за счет ипотеки улучшили свои жилищные условия 18,7% россиян. Какие прогнозы на этот год? Будет ли этот процент увеличиваться?
По Екатеринбургу эта цифра составила порядка 23% за 2006 год. В дальнейшем, мне кажется, число таких сделок будет расти, и в ближайшие годы, возможно, эта цифра дойдет до 40-50%.
ИА DAILYSTROY: Изменятся ли условия ипотеки?
Федеральная программа «Доступное жилье» предусматривает постепенное снижение ставки ипотечного кредитования. Правда, в нынешних условиях это может отразиться на рынке скорее негативно. Доступность заемных средств приводит к росту спроса, а предложения на рынке больше не становится. Так что в ближайший год значительного снижения ставки ждать не стоит. Кроме того, банкам будет не выгодно кредитовать под более низкий процент, так как в стране сохраняется достаточно высокий уровень инфляции – 8-9%. Те, кто говорят, что ипотечный кредит сейчас выдается под очень большой процент, не совсем правы. Безусловно, в развитых странах ставка ипотечного кредитования сегодня значительно ниже, однако там и уровень инфляции и другие макроэкономические показатели значительно отличаются от наших. У нас ставку ипотечного кредитования в 11% можно назвать вполне соответствующей требованиям рынка. Если в будущем экономические условия в стране будут улучшаться, то и процентная ставка будет снижаться. Ну и конкуренция между банками будет расти. В 2007 году в Екатеринбурге процент сделок с использованием заемных средств, скорее всего, вырастет до 25–27%.
ИА DAILYSTROY: С начала этого года начали говорить о том, что в Екатеринбурге покупать квартиры по ипотеке перестали.
Это, видимо, информация от банков? В прошлом году они не успевали справляться даже с обработкой документов, а сегодня ситуация изменилась. После прошлогоднего взлета рынок замер, сделок ведется мало, спрос очень низкий. И, естественно, запросов на получение кредитов в банк приходит мало. По нашим прогнозам, ориентировочно в середине лета спрос на рынок вернется, и банки снова станут выдавать кредиты в достаточно большом объеме.
ИА DAILYSTROY: Какой класс жилой недвижимости в Екатеринбурге пользуется наибольшим спросом?
Сейчас основная часть возводимого жилья – примерно 60% — это жилье, так называемого, эконом-класса. До конца 90-х годов большая часть того, что строилось, было с претензией на высокий класс. Тогда деньги на покупку недвижимости были только у обеспеченных слоев населения, которым нужна была квартира, как минимум, бизнес-класса. Сейчас, в том числе и благодаря доступности ипотечного кредитования, квартиры могут покупать и менее состоятельные граждане. Тем не менее, наибольшим спросом пользуются все-таки наиболее дешевые квартиры. На вторичном рынке это «хрущевки» или «брежневки» – у них маленькая площадь и, соответственно, низкая цена. Естественно, большим спросом пользуется недвижимость в отдаленных районах, так как она дешевле, чем в Центре или районах первого пояса — Ботаническом, Автовокзале и других. Самый дешевый район сегодня – Кольцово. На 13 марта средняя цена квадратного метра там была 54 790 рублей. А в центре за квадратный метр просят в среднем 78 476 рублей.
ИА DAILYSTROY: В Верх-Исетском районе ведется сооружение 34 индивидуальных жилых домов с применением передовых строительных технологий. Повлияет ли это на рынок недвижимости?
Возведение этих домов ведется в рамках третьей Урало-Сибирской выставки. Думаю, это может стать довольно удачной акцией для демонстрации возможностей наших строительных компаний. Правда, неизвестно, какова будет инфраструктура поселка, кто будет управлять им после запуска в эксплуатацию и т.д. И уж тем более неизвестно, когда и как они поступят в продажу. Так что говорить о влиянии этого событии на рынок смысла нет.
ИА DAILYSTROY: Идут разговоры о том, что через 20 лет город переедет в коттеджные поселки. Как вы считаете, насколько это реально? Возможно ли, что коттеджи станут доступнее?
Генеральный план развития Екатеринбурга предусматривает в ближайшие годы увеличить объемы строительства малоэтажного и индивидуального жилья. По планам городских властей, индивидуальное жилье будет занимать в общем объеме строительства порядка 40%, малоэтажное — порядка 30%. Т.е. большую часть застройки буду составлять коттеджи и дома до 5 этажей. Правда, сегодня изменений в структуре строительства пока не наблюдается. Коттеджных поселков в пределах 30 км от города строится около 20, малоэтажных домов в городе и того меньше. Если генеральный план будет выполняться, то число коттеджных поселков увеличится, и довольно большая масса людей переедет за город. Но не думаю, что весь город переедет. Может быть, за 20 лет процентов 20 населения переедет.
ИА DAILYSTROY: Почему сейчас делается акцент на малоэтажное строительство?
Пока акцент делается лишь в Генеральном плане развития города. А строятся, в основном, многоэтажные дома. Думаю, в будущем число малоэтажных и индивидуальных домов будет увеличиваться. Это связано, в первую очередь, с тем, что спрос на них будет расти из-за роста требований к комфортности проживания. Построенные за городом малоэтажные дома и коттеджи – это низкая плотность заселения, чистый воздух, достаточное количество парковок и т.д. Так что этот сегмент рынка можно назвать одним из самых перспективных.
ИА DAILYSTROY: Верна ли информация о том, что скоро в центре жилье будет дешевле, чем на окраинах? Чем это обусловлено?
Вряд ли оно станет дешевле. Проживание в Центре — это всегда вопрос престижа, и не только у нас, но и в других городах, в том числе и европейских. Сегодня в центре Екатеринбурга строится основная масса домов элит- и бизнес-класса. Так что о снижении цены говорить не стоит. Хотя в ближайшее время, в том числе и в связи с строительством «Академического», конкуренция районов, безусловно, будет увеличиваться, и возможно, некоторые приоритеты будут изменены, однако Центр останется в числе самых дорогих районов.
ИА DAILYSTROY: Изменит ли свой облик Екатеринбург к саммиту ШОС, который будет проходить в 2009 году?
Все будет зависеть от объема инвестиций, хотя, мне кажется, изменить облик целого города за такой короткий срок невозможно. Было бы хорошо, если бы смогли облагородить центр и отремонтировать дороги. Если говорить об этом событии применительно к рынку недвижимости, то сегодня для подготовки к саммиту ведется строительство нескольких гостиниц и ряда других объектов. Однако для смены облика города сил наших застройщиков, безусловно, не хватит. Поэтому – повторюсь еще раз – все будет зависеть и от объема инвестиций. Если их не будет – ничего не изменится. Во всяком случае, городской бюджет такую нагрузку «не потянет».