ИА DAILYSTROY: Алексей Вячеславович, с чем, на Ваш взгляд, связан стремительный для Перми рост цен (порядка 60%) на недвижимость в прошлом году?
Думаю, не стоит говорить о том, что цены на рынке недвижимости растут чересчур высокими темпами или этот рост экономически необоснован. Основной фактор, который влияет на рынок недвижимости, это экономическое состояние страны и нашего региона. Рост рынка недвижимости и числа покупателей квартир пропорционален росту региональной экономики. Наш рынок – зеркало состояния экономики и благополучия потенциальных покупателей. Если бы не было спроса, роста цен тоже бы не было.
Кроме того, есть факторы, которые косвенно влияют на рост цены, например, недостаточное количество вновь возводимого жилья. Это вызывает недовольство людей, которые хотят приобрести квартиры в новом доме. Теперь они вынуждены приобретать жилье на вторичном рынке. В связи с низкими темпами строительства, рост рынка более интенсивен, чем можно было бы предположить. Очевидно, что если темпы строительства увеличить в два раза, такой динамики мы не наблюдали бы. Хотя, с другой стороны, на рынок новостроек много людей приходит с целью инвестиций средств, а не для приобретения своей квартиры. Если взять дом-новостройку, в нем проживает только 30-40% людей, которые реально имели потребность в этом жилье. Остальные 70% — это люди, которые просто хотят удачно вложить свои капиталы в прибыльный бизнес.
ИА DAILYSTROY: Какой прогноз Вы можете сделать относительно этого года?
Рынок недвижимости сегодня все чаще используют для зарабатывания денег. Сегодня мы видим, что часть людей с финансового рынка, из акций перенесла деньги на рынок недвижимости. Кроме того, в строительство пришли коммерческие структуры, у которых до этого было совершенно другое направление бизнеса. Все это говорит о том, что рынок интересен и будет развиваться. По нашим оценкам, ближайшие два года темп роста цен на жилье будет соизмерим с прошлогодним.
ИА DAILYSTROY: Насколько повысились цены за февраль?
Если говорить об усредненной цене, то, по отношению к январю, в феврале цены поднялись на 7%, в ряде типов жилья рост составил 10%. Такого темпа роста цен не было в прошлом году ни разу, за исключением декабря.
ИА DAILYSTROY: Можно ли сказать, что значительная часть людей, которые приобретают сегодня квартиры это представители участников рынка недвижимости, коммерческие структуры, но не потенциальные жильцы?
Я бы так не сказал. Доля людей, которые планируют жить в квартирах, которые купили, остается примерно на одном и том же уровне. Рынок растет за счет увеличения бизнесменов, которые вновь на него выходят. Это инвесторы, частные компании, люди, которые хотят заработать и имеют в наличии свободные средства. Ипотека и другие инструменты увеличили для части населения возможность приобретения квартиры.
ИА DAILYSTROY: Темпы развития, которые рынок недвижимости показывает сейчас, удовлетворяют потребности покупателей?
Все участники рынка одновременно не могут быть довольны. Если продавец удовлетворен высокими темпами роста – растет рынок – повышается его капитализация, то покупателю это не нравится, потому что ему придется больше платить. Тем не менее, число потребителей не уменьшается, а только увеличивается. И мы можем говорить о том, что пока потенциальные покупатели не собираются сворачивать свои планы по приобретению квартир.
ИА DAILYSTROY: Как, на Ваш взгляд, развивается в Пермском крае ипотека?
Людей, которые нуждаются в улучшении своих жилищных условий, очень много. Но тех, кто реально может себе это позволить, значительно меньше. Порядка 5% от всего населения Перми может взять ипотеку, и только каждый 10-й ее берет. В прошлом году, например, только 0,5% потребителей, воспользовались покупкой или продажей недвижимости. По отношению ко всем пермякам, имеющим потребности в улучшении жилищных условий, эта цифра незначительна.
Однако после того как банки во второй половине прошлого года снизили процентные ставки по ипотеке, началась конкуренция на рынке кредитов на недвижимость. Банки начали предлагать разные схемы кредитования – уменьшать первоначальный взнос, увеличивать сроки кредитования, использовать различные льготы. В результате доля потенциальных клиентов, которые могли бы реально воспользоваться ипотекой, увеличилась. Инвесторы, которые раньше выходили на рынок с наличными деньгами, тоже стали использовать ипотечные схемы. С ипотекой человек может с помощью первоначального взноса приобрести не одну квартиру, а три или четыре, а текущий доход позволяет заемщику гасить проценты. Теперь ипотеку стали использовать люди, которые не нуждаются в квартире как месте проживания. За счет этих людей количество ипотечных сделок увеличилось. По нашим данным, на конец 2006 года не менее 50% всех сделок с недвижимостью проходило с привлечением различных ипотечных схем. Это позволяет сказать, что рынок ипотеки в Перми развивается достаточно активно.
ИА DAILYSTROY: Достаточно ли усилий прилагает краевая администрация для удовлетворения спроса на жилье? Что, на Ваш взгляд, необходимо сделать в этой области в первую очередь?
Первое, что должна делать власть – создавать условия для цивилизованного взаимодействия участников рынка. Кто-то приходит на рынок, чтобы строить, а кто-то просто заработать денег. Морально-этические аспекты таких людей мало интересуют. Наш рынок недвижимости не развит. У нас пока нет культуры строить, зато есть культура зарабатывать. Задача власти — создать условия, в которых будет развиваться культура созидания, а не зарабатывания. А вообще, сколько бы власти не делали, всегда будет казаться, что этого недостаточно.
ИА DAILYSTROY: Насколько перспективно в крае строительство малоэтажного деревянного жилья?
Увеличение темпов строительства жилья за счет возведения малоэтажных домов вполне реально. Но прежде чем запускать новый проект, надо создать в нем потребность населения. В Перми такую потребность не создали. Пермяки даже не знают о преимуществах такого типа жилья. Для большинства это не более чем бараки, хотя эти дома по качеству и технологии возведения значительно опережают те, которые строятся сейчас. Это точно такая же ситуация, что была с ипотекой. В 2004 году ипотека совсем не развивалась, потому что людям просто не рассказали о ней. Поэтому, если мы планируем увеличивать темпы строительства за счет возведения малоэтажного жилья, надо, прежде всего, начать с создания информационного поля. Пока это не сделано, строительство деревянных домов не будет развиваться теми темпами, которые хотелось бы видеть.
ИА DAILYSTROY: Рост цен на недвижимость в городе не спровоцирует переезд пермяков в загородные коттеджи? К сожалению, в Перми понимания преимуществ коттеджей над железобетоном пока тоже нет. Коттеджи у нас строятся не для круглогодичного проживания, а всего лишь как дачные поселки для летнего отдыха. Пока не будет создано условий безопасного проживания и легкодоступного транспортного соединения коттеджного поселка и города, где люди работают или учатся, эти поселки так и останутся дачами.
ИА DAILYSTROY: Следует ли в ближайшее время ожидать появления на строительном рынке Перми крупного игрока? Как это скажется на рынке?
Любое появление нового участника позитивно сказывается на рынке. Конкуренция подталкивает других участников к развитию. Возможность появления нового крупного игрока вполне вероятна. Скорее всего, компания «Ренова» не просто так приобрела крупные земельные участки в городе. Думаю, в Пермь приедут топ менеджеры «Ренова», которые смогут обучить здешних строителей новым технологиям работы и тому качеству, которое предполагает новая компания, приходящая на рынок. В любом случае, это позитивно скажется на развитии рынка недвижимости и, в целом, на ситуации в городе.
ИА DAILYSTROY: В Перми существует проблема обманутых дольщиков?
Такая проблема есть. Она, может быть, не такая яркая, как в других городах, но люди, которые приобрели квартиры и дома, которые сейчас или не строятся, или строятся не очень активно, есть и у нас. В Перми сейчас не строится 16 домов. Доля проданных квартир порядка в этих домах составляет порядка 80%. Если предположить, что в 140 квартирном доме чуть больше 100 квартир продано, а домов 16, то получается, что примерно 1,5 тыс. человек считают себя обманутыми дольщиками.
ИА DAILYSTROY: Показатели, характеризующие объемы развития гостиничного сектора в России пока остаются более низкими, чем в других сегментах коммерческой недвижимости. Насколько это верно для Пермского края, и как у нас обстоят дела с бюджетными, т. е. доступными гостиницами. Есть ли перспектива у этого сегмента рынка?
На мой взгляд, гостиницы строятся низкими темпами, потому что в них нет потребности. Во-первых, у них очень высокий срок окупаемости, а во-вторых, в Пермском крае туристический бизнес развивается очень слабо. Потенциального потребителя в том количестве, для которого можно было бы строить крупный гостиничный комплекс, пока нет. Люди, которые приезжают в Пермь по делам бизнеса или в командировку, пользуются услугами найма квартир. Это значительно проще и дешевле.