ИА DAILYSTROY: Ваша оценка количества сделок, которые проходят у Вас по ипотеке. Какие, по вашему мнению, еще дополнительные продукты должны предлагать банки, чтобы расширить число ипотечных клиентов?
В части нашего банка, за прошлый год объем сделок у нас вырос в 4 раза, в сравнении с 2005г. На сегодняшний день он составляет более 310 млн. долларов. Это хороший результат. Если говорить о прогнозе на ближайший 2007 год, то показатели рынка вполне дают основания ожидать не менее 90-100% прироста, таким образом задача банка двигаться как минимум в динамике с рынком.
На рынке сегодня действительно происходит увеличение количества предлагаемых программ и числа участников. Рынок становится все более конкурентным. Сейчас конкуренция будет связана скорее с технологиями, бизнес-процессом, сервисом и т.д. Потому что клиенты рекомендуют банки своим знакомым и друзьям. В частности, в нашем банке порядка 1/3 кредитов составляют кредиты, выданные по рекомендации наших клиентов. Другая треть – клиенты, с которыми работали наши дистрибьюторы.
ИА DAILYSTROY: Какие планы?
В будущем мы намерены расширять наши кредитные программы, причем как в рублях, так и в валюте, поскольку мы намерены значительно расширять работу в регионах России, прежде всего в крупных городах и прилегающих областях, а регионы – это прежде всего кредиты в рублях. Мы также намерены оптимизировать действующие программы и заниматься изменением бизнес-процессов и оптимизацией действующих технологий. Например, мы внедрили экспресс-ипотеку в Москве и Санкт-Петербурге, когда кредитную сделку можно оформить за 16 рабочих часов, и намерены внедрять ее и в регионах. Мы также планируем увеличить количество наших партнеров на местах, в том числе и для распространения информации о банке в регионах. Наш банк одним из первых запустил программу по работе с ипотечными брокерами. В 2005 году было подписано сразу несколько соглашений в этой области в нескольких регионах.
С 2006 года банк вошел в крупнейшую американскую финансовую группу Morgan Stanley. Благодаря этому банк теперь имеет новые возможности привлечения финансовых ресурсов, и использования лучших наработок мирового опыта. Мы делаем акцент не только на центре, но и на регионах, поскольку, как показывает мировая практика, многие розничные банки шли не из центра в регионы, а наоборот, и потенциал регионов России колоссален. Если брать статистику нашего банка, на сегодня доля сделок в регионах не превышает трети от общего портфеля. Но мы не сомневается, об этом говорит ненасыщенность рынка регионов, что уже в течение года объем сделок в регионах вполне может достичь половины объемов сделок.
Мы также намерены привлекать новые ресурсы. В частности, в ближайшем месяце банк готовит очередную сделку по секьюритизации ипотечного пула объемом примерно 200 млн. долларов. Средства будут направлены на выдачу новых кредитов.
ИА DAILYSTROY: В каких регионах Вы работаете?
На сегодняшний день банк работает в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Самаре, Уфе, Екатеринбурге, Тюмени, Тольятти и Челябинске, а также в прилегающих областях.
ИА DAILYSTROY: Как вы считаете, ипотека оказывает больше положительного или отрицательного влияния на рынок?
Сегодня в России объем задолженности по жилищной ипотеке к валовому внутреннему продукту составляет порядка 1%. В таких странах, как Нидерланды, Германия, Франция, Италия этот показатель достигает 70-90%. Второй показатель, на который следует обратить внимание, — объем ипотечных сделок. Он не превышает 3%. Таким образом, говорить о том, что ипотека сегодня оказывает влияние на рынок недвижимости, было бы не совсем корректно. Возможно, в будущем об этом можно говорить, когда будет реальное увеличение платежеспособного спроса покупателей.
С другой стороны, можно вспомнить ситуацию на рынке в 2004 году, когда было трудно продать квартиру. Тогда многие риэлторы говорили, что ипотека хоть как-то спасает рынок. Таким образом, ипотека не пагубно влияет на рынок недвижимости, а наоборот стимулирует платежеспособный спрос и поддерживает баланс.
ИА DAILYSTROY: Сегодняшний уровень ипотечных ставок выше, чем в европейских странах, однако он снижается. Когда, по Вашему мнению, он достигнет европейского уровня в 4-6%, и что этому мешает?
Нужно понимать, что снижение ставки на 1% увеличивает сумму кредита примерно на 5%. Т.е. если при 10% ставке клиент мог взять 100 тыс. долларов, то при 9% он сможет взять 105 тыс. долларов. Возникает вопрос, насколько это сделает ему погоду? А вот если мы увеличим срок кредита, например, с 10 до 20 лет, то сумма кредита увеличится примерно на 60%. Конечно, если мы снизим ставку с 10% до 5%, это даст существенный прирост. Но система должна формироваться, прежде всего, за счет рыночных механизмов. Сегодняшние процентные ставки в России абсолютно адекватны нынешней рыночной ситуации в стране. Если они и будут как-то корректироваться, то, думаю, в ближайшие годы это максимум 0,5 – 1%. Сегодня они отражают реальную стоимость привлечения ресурса, экономические показатели в стране, риски.
Если говорить о европейских странах, то там ставки составляют 6-7%, т.е. они незначительно отличаются от российских. Тем не менее, и на сегодняшние ставки есть значительный спрос.
ИА DAILYSTROY: Может ли государство как-то помочь в снижении ставок, ведь уровень цен на жилье сделал ипотечные кредиты невозможными для многих граждан?
Можно снижать ставки путем дотационной системы, но это опять путь в никуда, потому что это уже не развитие ипотеки, а какая-то сиюминутная реализация каких-то потребностей.
Действительно, сегодня цена на жилье такова, что даже часто ипотечного кредита не хватает заявителю на его приобретение. К тому же, сейчас ситуация такова, что платеж по ипотеке за квартиру сейчас выше, чем арендная ставка по такой же квартире. В некоторых регионах цены продолжают расти примерно на 5% в месяц.
Есть такой показатель – индекс доступности жилья. Т.е., сколько нужно иметь среднегодовых доходов в семье, чтобы купить стандартную двухкомнатную квартиру. Если год назад для России этот показатель составлял порядка 7-8, то сейчас он 10-12. Для сравнения, в Лондоне или Париже этот показатель 8. И здесь задача государства – не только содействовать в рыночном механизме снижения ставок, а более всего — повышать доходы населения и увеличивать предложение качественного жилья.
В текущем году в России, как известно, планируется ввести порядка 56 млн. кв. метров жилья, это даже меньше, чем во времена Советского Союза, когда вводилось 80 млн. Если по планам правительства нам удастся выйти на этот показатель к 2010 году, по разным оценкам, объем ипотечного рынка к этому времени составит 50-60 млрд. долларов. Что касается роли государства в субсидировании ставок, мы считаем, что это должно быть нацелено на конкретные незащищенные категории населения. Здесь очень показателен пример некоторых регионов, где субсидируется не процентная ставка, а часть первоначального взноса.
ИА DAILYSTROY: Каким Вы видите рынок через 2-3 года в Москве и регионах?
Рост рынка примерно на 100 процентов в год, причем в регионах он может быть гораздо больше. Например, в Прибалтике ежегодный прирост рынка составляет 1,5 – 2%. Это не замирание, а, напротив, насыщенность, когда рынок находится в нормальном состоянии. В России рынок только формируется, поэтому ежегодный прирост в 100% — тоже абсолютно нормальный показатель. В регионах он может составить и 150-200%.
К тому же в России активизируют работу на розничном рынке банки с иностранным капиталом и, соответственно, будет приток средств иностранных инвесторов. Зарубежная недвижимость сегодня значительно переоценена и не приносит тех значительных доходов, которые были раньше. Сегодняшняя рисковая составляющая в России минимальна, это очень интересный рынок для зарубежных инвесторов. Законодательная база в России сегодня уже отработана.
Отдельно коснусь развития инфраструктуры рынка, так называемая сегментация. Вполне возможно, что через 2-3 года каждый, наконец-то, начнет заниматься своим делом. Банк – выдавать кредиты, ипотечный брокер – заниматься финансовым консультированием, риэлтер – непосредственно ипотечной сделкой, агент – подбором клиента и продажей продукта и т.д. И наверняка среди брокерских компаний будут выделяться те, кто будет работать на ниве рефинансирования и подбора источников фондирования для участников.
ИА DAILYSTROY: Как Вы оцениваете сегодняшнюю работу бюро кредитных историй?
Система бюро кредитных историй повышает уровень прозрачности системы, это очень важно, и структурирует рынок. Главное, обеспечить безопасность этой системы. Чтобы доступ к ней получали только те лица, которые указаны в законодательстве. В России кредитные бюро заработали, но, конечно, говорить о том, что они заработали эффективно – пока рано, поскольку для формирования базы необходимо 3-5 лет. Но уже сегодня наш банк активно работает с бюро кредитных историй. Для этого мы берем с клиента заявление о разрешении запроса на информацию. Если клиент отказывается, то банк не рассматривает таких клиентов. Вместе с тем, в случае согласия, это никак не сказывается на сроке рассмотрения заявки клиента.
ИА DAILYSTROY: Как Вы считаете, будет ли смещаться спрос покупателей на ипотеку из Москвы в Подмосковье?
Что касается загородной недвижимости – это отдельный сегмент потребителей, и он никак не связан с ростом цен на жилье. Сейчас действительно наблюдается рост спроса, поскольку возникло и качественное предложение. Речь идет об организованных коттеджных поселках. В ближайшие годы будет активный рост таких ипотечных программ.
Что касается многоквартирных домов – смещение мы, конечно, видим. Это связано с ростом цен на недвижимость. Однако цены в ближайшем Подмосковье постепенно приближаются к Москве, поэтому говорить, что спрос будет значительно смещаться и в дальнейшем – не стоит.
ИА DAILYSTROY: Каков портрет сегодняшних клиентов банка?
Средний возраст клиента – 25-45 лет с постоянным доходом. Они приобретают первое жилье и им важен минимальный первоначальный взнос, они имеют потенциал в росте доходов. Второй блок клиентов – состоявшие специалисты, которые либо приобретают второе жилье, либо улучшают жилищные условия.