ИА DAILYSTROY: Администрация Ростова запланировала в этом году ввести в эксплуатацию около 800 тысяч квадратных метров жилья. Как Вы считаете, достаточный ли это объем, чтобы удовлетворить спрос на первичном рынке недвижимости?
По данным агентства «РосБизнесКонсалтинг», общий объем жилищного фонда в России составляет 3,6 миллиарда квадратных метров. Чтобы удовлетворить спрос, нужно построить еще 1,7 млрд. Фактически, это половина от того объема, который на данный момент введен в эксплуатацию и уже эксплуатируется. В Ростове, как и во многих других городах-миллионниках, ситуация на рынке недвижимости сложилась такая: темпы роста строительства отстают от темпов роста спроса. Для того, чтобы удовлетворить платежеспособный спрос и остановить рост цен на недвижимость в нашем городе, необходимо наращивать темпы строительства в десятки раз. Конечно 800 тысяч квадратных метров за год – недостаточный объем, при учете того, что недвижимость – один из наиболее привлекательных механизмов для инвестиций. В Ростове практически все крупные инвесторы стараются вложить деньги в недвижимость, ведь заработать на этом можно гораздо больше, чем через банки, ПИФы, ценные бумаги и т.п.
ИА DAILYSTROY: Но причина постоянно повышающегося спроса на недвижимость заключается не только в инвестиционной привлекательности этого сектора экономики.
Да, конечно. Причин несколько. Во-первых, повышенный износ и сама структура жилищного фонда. Постоянно выбывающий аварийный жилищный фонд, «хрущевки», некачественные «брежневские» постройки – все это заставляет людей искать жилье получше. Необходимо учитывать и тот факт, что Ростов давно уже считается столичным городом. Не прекращается приток населения из сельской местности, из других регионов Южного федерального округа. Много приезжих рабочих, специалистов, которым также требуется жилье. Ко всему этому нужно прибавить увеличение объемов ипотечного кредитования, которые также влияют на величину спроса.
ИА DAILYSTROY: Как Вы считаете, Ростов находится на пороге ипотечного бума?
99% сделок недвижимости на Западе осуществляется за счет ипотеки. Мы тоже к этому идем. За два года количество ипотечных сделок выросло на 30-40%. Выросла и средняя величина кредита, если раньше она составляла 500-700 тысяч рублей, то уже сегодня – 1,2 миллиона. Год назад ростовские банки предлагали около пятидесяти кредитных продуктов. Сейчас их уже более двухсот. Но при этом развитие ипотеки находится только на старте, и в ближайшие пять лет действительно можно ожидать ее бурного роста.
ИА DAILYSTROY: В пригородах Москвы и Санкт-Петербурга активно ведется строительство коттеджных поселков. В связи с чем в нашем регионе практически не развивается загородное строительство?
Ростов – специфичный город, здесь практически нет загородной недвижимости, весь рынок частных домовладений находится в черте города. В силу российского менталитета те люди, которые имеют возможность потратить 400-500 тысяч долларов на недвижимость, предпочитают покупать квартиры в центре города, чтобы жить рядом с работой. Поэтому спрос на загородную недвижимость еще предстоит воспитать.
Я считаю, что при строительстве коттеджных поселков, застройщики должны придерживаться единой концепции, единого архитектурного стиля. Застройщик должен заинтересовать потребителя уже «готовым» решением. В поселке должна быть развитая инфраструктура, подъездные пути, объекты соцкультбыта, охрана и т.д. И покупатели тоже должны подбираться по определенным принципам – в соответствии с их статусом. В этом случае жители коттеджного поселка будут чувствовать свою принадлежность к своего рода элитному клубу. К сожалению, такой стратегии местные инвесторы сейчас не придерживаются, поэтому, не будучи уверенными в величине спроса, не торопятся вкладывать деньги в загородное строительство. Вот и ответ, почему в Ростове наиболее активно развивается строительство многоэтажных домов.
ИА DAILYSTROY: В таком случае можно предположить, что вскоре в Ростов «нагрянут» более уверенные столичные инвесторы. Открыт ли строительный рынок Ростова для иногородних компаний-застройщиков?
Да, открыт, и москвичи давно уже на него зашли. Столичные инвесторы играют по тем же правилам, что и местные инвесторы. Все поставлены в одинаковые условия, для всех действуют одни и те же законы органов местной власти. Поэтому москвичи строят жилье по абсолютно рыночным ценам и соответствующего качества.
ИА DAILYSTROY: Насколько перспективен строительный рынок Ростова и области в сравнении с другими регионами России?
В недвижимость выгодно вкладывать деньги везде – и в Сибири, и на Юге. Вопрос в том, как быстро они вернутся, какова рентабельность вложений. А эти факторы зависят от административного регулирования. Я считаю, что областное законодательство не сужает возможностей компаний-застройщиков, работающих в нашем регионе.
ИА DAILYSTROY: Соответствует ли цена качеству возводимого в Ростове жилья?
С точки зрения экономической теории рынка, если люди готовы платить за плохую квартиру большие деньги, значит, оно того стоит. На сегодняшний день, минимальная цена за один квадратный метр в Ростове – 30 тысяч рублей. Качество жилья, конечно, этой цене не соответствует. В сложившейся на рынке первичной недвижимости ситуации, когда спрос значительно превышает предложение, застройщик может и диктует свои условия. Не нравится цена, не нравится качество – не покупай. Потребителю не остается выбора, берет то, что предлагают. Поэтому, все, кто сегодня покупает жилье на первичном рынке, сталкиваются с тем, что застройщик не выполнят своих обещаний, даже прописанных в договоре. Воздействовать на застройщика в таких условиях практически невозможно.
ИА DAILYSTROY: Целесообразно ли тогда вводить метод административного регулирования цен?
Нет. Если государство начнет указывать, как и за сколько продавать – закончатся рыночные отношения. Рынок сам определяет цену. Ведь при цене 30 тысяч за квадратный метр жилья все равно не хватает, квартиры все раскуплены. Даже при цене 40 тысяч за квадратный метр их бы раскупали. Рост цен на недвижимость – признак здоровой экономики. Вообще, в мировой практике цены на недвижимость падают только в период стагнации, в период спада экономики.
ИА DAILYSTROY: Получается, бессмысленно говорить о равновесной цене? Какую бы цену не предложил продавец, покупатель ее «переварит» и согласится?
На сегодняшний день, да. Чтобы сбить рост цен, нужно, во-первых, облегчить процедуру получения разрешения на застройку. В соответствии с 214-м законом, строитель не имеет право привлекать средства дольщиков до тех пор, пока не получит разрешения на строительство, не оформит в собственность или долгосрочную аренду земельный участок и не опубликует проектную декларацию. Получается, в течение полутора-двух лет застройщик собирает необходимые документы, только вкладывает деньги, ничего не получая. Государство может облегчить этот путь, упростив процесс сбора разрешительной документации, сократив сроки до двух-трех месяцев. Тогда застройщик будет заниматься своим делом и построит гораздо больше домов. Во-вторых, для снижения темпов роста цен на недвижимость необходимо насытить рынок предложением. Власти города, на мой взгляд, должны направить усилия на осуществление контроля за соблюдением 214-го закона и на создание благоприятных условий для повышения темпов роста строительства жилья, развитие ипотеки и защиту прав добросовестных приобретателей.