ИА DAILYSTROY: Вы как-то заявляли, что строительство в Москве носит явно хищнический характер при поддержке связанных со строительным бизнесом высших чиновников. Можно ли как-то избежать этой проблемы?
Сложившийся хищнический характер строительства жилья в Москве – это вполне логичный продукт руководства «единым городским хозяйством» с 1990-1991гг. Мэром Москвы Юрием Лужковым и его окружением.
Постепенно бывший заместитель председателя Мосгорисполкома осваивал новые рычаги хозяйствования в столице, отказываясь от плановой экономики и стремясь к рыночной. При поддержке сначала Г. Х. Попова, а затем и Б.Н. Ельцина руководитель города вооружил себя огромными полномочиями, став и Председателем Правительства Москвы и Мэром одновременно. К тому же руководитель города считал необходимым входить в качестве председателей в составе многочисленных общественных формирований и комиссий, рассматривающих и согласовывающих пути и способы развития города, его модернизацию.
Пир в столице оказался царский и долгий. В начале и середине 90-х годов доходы городского бюджета пополнялись в том числе за счет проводимой малой приватизации, продажи московских объектов недвижимости через Москомимущество, долевого участия властей города (напрямую или через свои департаменты, комитеты, главные управления) в строительстве жилых зданий и офисов бизнеса. Позднее власть города стала все смелее проникать в крупные коммерческие проекты, предоставляя в качестве уставного капитала или контрактной доли «свое право на землю, свое право на подключение к действующей городской инженерной инфраструктуре». Например, торгово-развлекательный комплекс «Атриум» на бывшей площади Курского вокзала появился благодаря альянсу мэра города Ю. Лужкова и его советника по строительству, руководителя крупнейшего в Москве строительного холдинга «Ингеоком» М. Рудяка. Этот не первый удачный опыт связки власти и бизнеса стал «вдохновителем и ледоколом» в реконструкции Киевского и Павелецкого вокзалов.
ИА DAILYSTROY: Какая ситуация складывается сегодня?
Сегодня практически все руководство Мэрии Москвы и ее многочисленных структурных подразделений входит в состав Правлений или Совета директоров крупных акционерных обществ, расположенных или зарегистрированных на территории Москвы, где присутствует доля города. Понятно, что этим важным чиновникам, как членам Правлений и Советов директоров АО, периодически выплачиваются денежные вознаграждения, натуральные подарки или иные знаки отличия. Однако, является тайной, насколько эти чиновники эффективно управляют долей города в организациях и почему делают это именно они.
Существует мнение независимых экспертов, знакомых с «современными экономическими, финансовыми и организационными лабиринтами единого городского хозяйства Москвы», что сложившиеся серьезные проблемы города (к которым нужно отнести, в первую очередь, дороговизну проживания, дороговизну жилых и нежилых помещений, грубейшие перекосы в развитии транспортной инфраструктуры, апатию городского населения), являются прямым следствием того, что Москва выведена из сферы действия закона о местном самоуправлении. В Москве выстроена жесткая управленческая вертикаль. В результате государственная власть объединена с местным самоуправлением и поглощает его.
Федеральная власть, по мнению общественности, полностью самоустранилась из процесса муниципального обустройства как в Москве, так и в Санкт-Петербурге, молчаливо согласившись с тем, что федеральный закон о местном самоуправлении на эти два мегаполиса не распространяется, и право их граждан на местное самоуправление не действует.
Отдельную тему исследований представляет собой судебная практика по вопросам местного самоуправления. Приходится признать, что отчасти по недостатку квалификации судей, отчасти под прямым давлением властей множество судебных решений не может быть признано ни квалифицированными, ни справедливыми.
Грубейшие перекосы в строительстве жилья Москвы могут быть ликвидированы только после устранения диктаторского управления городом исполнительной властью. Между властью и бизнесом, в том числе строительным, должна быть создана и постоянно задействована общественно-информационная структура, соединяющая в себе объективных профессионалов градостроительства, журналистского пера, конструкторского кульмана, строительного мастерка и др.
ИА DAILYSTROY: Может ли система саморегулирования сделать строительный рынок более открытым и прозрачным?
Может, если система саморегулирования уже создана и работает в «режиме саморегуляции», до чего пока еще очень далеко. На мой взгляд, для устойчивой работы саморегулирующей системы необходимо, во-первых, освободиться в ныне действующей долгой технологической цепочке разрешений и согласований строительства объектов в городе, включая выделение земельных участков, от присутствия и влияния чиновников исполнительной власти, выпускающих закрытые (для служебного пользования) решения: «разрешить», «не разрешить» и т.д. Экспертизу согласований и разрешений следует перенести с плеч чиновников на независимую электронно-компьютерную обработку или (пока, на переходный период) под ответственность независимых экспертов общественных комиссий. Во-вторых, необходимо ввести в действие обязательные к применению на всей территории России Технические Регламенты на проектирование объектов, на производство строительных материалов, изделий и конструкций, на технологии строительства гражданских и промышленных зданий, а также на эксплуатацию введенных в действие объектов. Технические Регламенты должны создать условия для получения широкомасштабных реальных результатов в стране по энергоресурсосбережению в отрасли ЖКХ, повышению надежности, экологической безопасности и качества объектов гражданского строительства. Контроль по соблюдению Технических Регламентов, начиная с таможенных постов и терминалов, должен предотвратить поставки бракованных или не годных в условиях России строительных материалов, которыми в настоящее время перенасыщены строительные рынки страны. В-третьих, необходимо создать или восстановить в каждом регионе страны (в том числе в Москве) в качестве альтернативы коммерческому строительному бизнесу по одному государственному (муниципальному) строительному тресту, располагающему собственными проектными, производственными и людскими профессиональными ресурсами, поручая этим трестам исполнение государственного (муниципального) заказа.
ИА DAILYSTROY: Каковы перспективы национального проекта «Доступное и комфортное жилье»? Есть ли в национальном проекте системные ошибки?
Несмотря на широковещательные заявления, государство на долгие годы практически самоустранилось от жилищной проблемы, перестало проводить жилищную политику в массы. Наивные упования на всесилие рынка определили в 1991-2003 г. как направленность работы законодателя, так и политику региональной власти. Провозглашение Национального проекта застало правительство врасплох – объем и качество предварительной экспертной работы были явно не достаточными. До настоящего времени «проект» — не более чем метафора, тогда как в действительности обозначены лишь намерения и средства, выделяемые на их реализацию в ближайшие годы.
Сегодняшняя цель национального проекта – увеличить возможности приобретения или закрепления жилья россиянами в собственность, для чего намечено выделение более 1 трлн. руб. из бюджетов разных уровней на субсидии и дотации. Подчеркиваю, что решение жилищного вопроса в «проекте» понимается исключительно как непременное приобретение жилья в собственность, что является системной ошибкой.
ИА DAILYSTROY: Тем не менее, можно ли решить жилищные проблемы?
Во-первых, предоставляя семье жилье в аренду. Сотни миллионов семей во всем мире, или добрая половина от общего его количества, живут в арендованных квартирах. Только состоятельные люди, способные не только приобрести, но и содержать частное жилье, ориентированы на такой вид собственности, а люди с достатком ниже среднего (какими и являются подавляющее число россиян) пользуются арендным жильем. Арендное жилье, создаваемое и предлагаемое для пользования нуждающимся в виде частного доходного дома или муниципального арендного дома, -вот тот доступный и комфортный тип современного жилища в крупных, средних и малых городах России.
Широкий диапазон арендного жилья – от компактного и предельно скромного жилища (в пределах санитарных норм) до апартаментов (для самых взыскательных пользователей) позволит полно и быстро решить жилищные проблемы как массовым категориям граждан (военным, учителям, врачам, милиционерам, молодым семьям), так и командированным специалистам, мигрантам. Причем строительство частных доходных домов на средства коммерческих структур и строительство муниципальных арендных домов на бюджетные средства должно обеспечиваться по одним и тем же правилам и требованиям развития.
В 2006 году в Москве наконец-то построили и ввели в эксплуатацию первый шикарный муниципальный арендный дом, что, безусловно, вдохновляет, но почему-то называли его «муниципальным доходным домом». Это указывает на то, что московские организаторы пока не разобрались в сути муниципальных арендных и частных доходных отношений, т.е. по-прежнему тяготеют к слиянию бизнеса и власти.
Во-вторых, решать жилищные проблемы следует не только путем строительства новых объектов, но и с помощью сохранения существующего жилищного фонда, т.е. его надлежащей и грамотной эксплуатацией, реконструкцией, модернизацией, что должно стать самостоятельным разделом как «проекта», так и проводимой в стране жилищной политики. К сожалению, концепция нового Жилищного Кодекса РФ этому не способствует.
Создавая рычаги развития рынка доступного частного жилья посредством новостроек нельзя не назвать генеральной задачи – отстроить программу развития строительного рынка доступного жилья и его инфраструктуры таким образом, чтобы для покупателя цена жилья не превышала совокупного среднего дохода семьи за 3 года. Только в этом случае массовое развитие ипотеки может дать желаемый результат.
Социальная значимость решения жилищной проблемы России настолько велика, а темп роста средней заработной платы (за вычетом верхних 15% населения) настолько еще невысок, что до 40% полной стоимости доступного жилья должно оплачиваться государством. Прежде всего, речь идет о том, что участки под застройку доступным жильем должны выдаваться бесплатно, т.е. за счет бюджета (как в Казахстане), снабжаться базовой инженерной инфраструктурой также бесплатно – при нормативной цене, фиксированной договором муниципалитета с застройщиком. Это, в свою очередь, предполагает четкое зонирование территорий под застройку в генеральных планах: зона свободного коммерческого жилья, зона доступного жилья (частный доходный дом), зона социального жилья (муниципальный арендный дом). Это предполагает также тщательный пересчет средств, выделяемых под Национальный проект, и сроков его осуществления.
До 85% жилья, возведенного в России в последние годы, это малоэтажные постройки, осуществленные без какого-либо участия государства, — разумным представляется всемерно поддержать и развить именно этот процесс. Тем более разумно, что по данным социологических опросов, три четверти людей России именно этот тип жилища считают для себя предпочтительным и идеальным. При условии бесплатного выделения участков и их базового инженерного обеспечения за счет бюджета открывается возможность преимущественно малоэтажного (односемейного, блокированного, таунхаусов) строительства. Это, в свою очередь, открыло бы среднему и малому бизнесу возможность активного вхождения на рынок. Однако это требует серьезной поддержки развития производства строительных деталей и конструкций, с особым вниманием к современным технологиям обработки местного сырья. Своими силами, без кредитной поддержки, малый бизнес решить такую задачу не в состоянии.
ИА DAILYSTROY: Как Вы оцениваете новый Жилищный Кодекс?
В целом новый ЖК – это шаг вперед по сравнению с прежним (советским) Кодексом, сформированным в результате бесплатной приватизации квартир в государственных домах. В нем впервые появились такие термины, как «собственность», «договор», «управляющая компания», что указывает на принадлежность к рынку. В то же время он несет по существу тот же отпечаток советского периода в истории ЖКХ России, тот же почерк командно-административного подхода, доминирования государства в жилищной сфере. Новый ЖК имеет несистемный, противоречивый, нелогичный характер, содержит ошибки, несуразности, а в отдельных статьях и глупости.
Новый ЖК проникнут идеей многоквартирного многоэтажного жилого дома как основой всей жилищной системы России. Смешение форм собственности в многоквартирном доме закреплено в новом ЖК как «реальная существующая модель управления объектом». Это правильно, т. к. многоквартирных домов в России подавляющее большинство. Однако, эта модель жилища не оценена Жилищным Кодексом как самая неуправляемая (конфликт интересов), самая затратная, от которой следует избавляться по мере физического и морального износа многоэтажных многоквартирных домов в России. Противоречивым в новом ЖК является регулирование прав собственности на многоквартирный дом и придомовый участок. С одной стороны, ясно указано, что дом и придомовый участок являются собственностью совладельцев (ст.36). С другой стороны, участок может быть изъят, а дом снесен для «государственных и муниципальных нужд» (ст.32), без определения, что же под этим понимается. Подобные положения ЖК на практике приводят к произволу властей в сговоре со строительными фирмами, к коррупции и криминалу в сфере строительства.
В целом о новом Жилищном Кодексе можно сказать, что он носит явно выраженный временный переходный характер, содержит ряд серьезных принципиальных ошибок, способных на многие годы закрыть путь к реформированию ЖКХ и созданию правильной структуры жилищного комплекса. Это свидетельствует о низком уровне научной обоснованности столь важного для страны закона.
Необходима существенная корректировка ЖК – здесь огромная работа уже проведена Общественным Советом при Минрегионе. Необходима существенная корректировка Градостроительного и Земельного кодексов – законодательное обеспечение стратегического пространственного планирования; резервирование земельных участков под развитие поселений; дифференцированное предоставление участков под коммерческую застройку, под доступное жилище, под социальное жилище. Распространение принципа аукциона исключительно на зоны коммерческой застройки, с введением принципа конкурса на прочие зоны. Наконец, необходимо детальное законодательное обеспечение участия государства в финансировании программы доступного жилья и обеспечивающих ее мероприятий.
ИА DAILYSTROY: Возможно ли привлечь бизнес в ЖКХ?
Крупный бизнес в ЖКХ уже вошел, действуя по принципу дровосека и ледокола, что не является положительным фактом.
ИА DAILYSTROY: Какая форма управления домом приемлема для российских собственников? Вы говорили, что коллективная форма собственности и управления не является эффективной. Какая наиболее эффективна?
О различных формах управления жилыми домами как за рубежом, так и в России подробно изложено Сергеем Глазуновым и мною в изданной издательством «Европа» в 2006 году книге «Доступное жилье. Люди и Национальный проект». Скажу только, что коллективная форма хороша при организации «коллективной выпивки» или в «коллективной самодеятельности». Управление же объектом (жилищным фондом) — это профессиональное дело, не требующее суеты, а знания дела.