| HPI Russia 2000/01 |
HPI Russia year 2009/01 |
HPI Russia month 2009/07 |
| 8,19 | -18,8% | -1,31% |
| HP Russia-14 начало 2000 |
HP Russia-14 начало 2009 |
HP Russia-14 октябрь 2009 |
| 10 935 руб. | 110 329 руб. | 89 506 руб. |
HP Russia-14 (House Price Russia, Индикатор Жилья России) показывает уровень цен на жилую недвижимость в 14 крупнейших городах Российской Федерации, с населением более 1 млн. человек.
HPI Russia (House Price Index Russia, Национальный Индекс Жилья России) показывает рост за период HP Russia-14 — индекса цен жилую недвижимость в 14 крупнейших городах Российской Федерации, с населением более 1 млн. человек.
Комментарий ИА DAILYSTROY:
Цены на жилье в РФ продолжает снижаться при резком снижении количества сделок
Рублевый Национальный индекс жилья в России, HP Russia-14, снизился за сентябрь 2009 года на 1,31% до уровня 89 506 рублей, а Долларовый Национальный индекс снизился на 3,42% до уровня $2971. Всего с начала кризиса, цены в рублях снизились на 15,6%, а в долларах — на 34,3%.
Думать о том, что цены наконец-то стали расти не стоит. Движение долларовых цен в сентябре 2009 г. обусловлено, прежде всего, снижение курса рубля на 4,58%, а поскольку цены на рынке жилья в России (90%), в том числе и в Москве (72%) выражены в рублях, то арифметический пересчет в доллары и дает видимость роста цена. На самом деле рост не было.
Российский Национальный Индекс цен на жилье
(HPI Russia 2000, $), рассчитанный по 14 крупнейшим городам РФ
(*данные на начало соответствующего месяца)
В сентябре 2009 г. динамика Рублевого Российского Национального Индекса Жилья, по- прежнему, была отрицательной, то есть, цены продолжали снижаться. Однако скорость снижения замедляется, по сравнению периодом ноябрь 2008 г. — июль 2009 г. В ноябре – декабре 2009 г. цены в рублях, скорее всего, стабилизируются и начнут очень незначительно увеличиваться.
Российский Национальный Индекс цен на жилье
(HPI Russia 2000, Rbl), рассчитанный по 14 крупнейшим городам РФ
(*данные на начало соответствующего месяца)
Вместе с тем, в сентябре 200 г. цены в различных городах изменялись разнонаправлено. Так, в 7-ми городах темпы снижения цен замедлились, в том числе: в Красноярске (-1,7%), Ростов-на-Дону (-0,7%), Челябинске (-0,5%), Новосибирске (-0,1%), Перми (-0,1%), Волгограде (0%), Омске (-1,1%). В 8-ми городах темпы снижения цен увеличились, в том числе: в Самаре (-2,0%), Москве (-1,6%), Екатеринбурге (-1,2%), Санкт-Петербурге (-0,8%), Казани (-0,6%). В Уфе цены незначительно увеличились (+0,8%). Следует отметить, что если первые полгода кризиса снижение цен в месяц превышало 2%, а то и 4% в месяц, на фазе стабилизации, который мы сейчас наблюдаем, цены снижаются гораздо медленнее, почти все укладываются до 1,5% в месяц.
Темпы падения цен на жилье за месяц в крупнейших городах РФ (%)
Уровень снижения цен на вторичном рынке жилья городов-миллионников России, как мы уже отмечали ранее, составляет чуть выше 20%. В зависимости от рынка и экономической ситуации в городе снижение было разным. В первой группе городов цены снизились, в которых цены упали более примерно на 30%. В нее вошли четыре города: Челябинск (-34,5%), Пермь (-36,3%), Красноярск (-30,7%), Омск (-29,6%). Во вторую группу входят города с примерно 20%-ным падением цен. В нее вошли 6 городов: Волгоград (-24,5%), Москва (-22,8%), Ростов-на-Дону (-21,5%), Уфа (-20,2%), Санкт-Петербург (-21,0%) и Нижний Новгород (-21,1%), Остальные 4 города из списка 14 крупнейших городов постепенно приближаются к отметке 20%: Екатеринбург (-16,9%), Самара (-17,7%), Казань (-16,6%), Новосибирск (-17,7%). Интересно, что в исследовании, проведенном зарубежными специалистами, в котором изучались циклы рынков недвижимости в 18 странах мира на протяжении 35 лет, приведен средний уровень снижения цен в длинном десятилетнем цикле на рынке недвижимости. В среднем на фазе снижения цены с учетом инфляции падают на 23,3%, при этом, в разных странах снижение может составлять от 15% до 35%. Снижение цен с учетом инфляции (11%) в городах-миллионниках составило примерно 30%. Таким образом, в мы практически «выбрали» потенциал снижения цен. В том же исследовании показано, что фаза снижения цен в длинном цикле длится примерно 4,6 лет, а роста 5,7 лет. Снижение цен во многих городах страны началось чуть ранее августовского кризиса примерно – летом 2008 г, то есть фаза снижения уже «прошла» около 1,5 лет, то есть треть пути.
Процент падения цен от исторических максимумов, достигнутых в 2008 г.
и кратность роста цен от 2000 г. до исторического максимума в 2008 г.
Скорее всего, дальнейший сценарий развития рынка недвижимости в России – стабилизация цен в начале зимы 2009 г. и медленный рост: в 2010 г. — на уровне чуть ниже инфляции, а в 2011 г. — незначительно выше уровня инфляции. Новая фаза долговременного роста цен начнется в 2012 г. Однако, для всех участников рынка важен не уровень цен, а уровень активности рынка. После того как, цены стабилизируются активность на рынке вырастет.
Прогнозировать приход на рынок покупателей и увеличение активность можно исходя из динамики коэффициента доступности жилья, стандартного показателя, который применяется во всем мире. Достижение коэффициента зоны 3,5 будет свидетельствовать о том, что жилье стало доступным на большей части населения. Однако, в наиболее привлекательных городах, например в Москве, активизация рынка может произойти гораздо раньше — уже со значений 4,0.
Справка: Коэффициент доступности рассчитывается как число лет, которое должен потратить покупатель стандартной квартиры, полностью расходуя доход своей семьи на эти цели. То есть, чтобы получить коэффициент доступности, сначала мы умножим среднюю цену в каждом городе на 54 квадратных метра и получим цену квартиры. Затем получим доход семьи, умножив среднедушевой доход по Росстату на количество членов семьи 3 человека и количество месяцев в году -12. Поделив цену квартиру на годовой доход семьи, получим искомый коэффициент. При стандартном подходе, применяемом во всем мире расходы семьи не учитываются. Исходя из мировой практики, жилье считается доступным, если коэффициент меньше 3,5.
Коэффициент доступности жилья в крупнейших городах РФ (лет),
данные для октября 2009 г. подсчитаны на основании среднедушевых доходов июня 2009 г. с учетом 4% роста
На фоне постепенного длительного снижения цен и увеличения среднедушевых доходов доступность жилья улучшается. К октябрю 2009 г. в «зону доступного жилья» вошли или вот-вот войдут шесть городов: Омск (3,6), Казань (3,4), Уфа (3,6), Пермь (3,2), Челябинск (3,1), Красноярск (3,9), вплотную приближается к зоне доступного жилья Екатеринбург (4,0). Анализ динамики среднего коэффициента доступности в РФ, рассчитанного как среднее значение коэффициентов по 14 городам-миллионникам, показывает, что рынок жилья РФ станет доступным в конце осени 2009 г. или начале зимы.
Данные из ряда регионов свидетельствуют о постепенном увеличении количества сделок на рынке. Особенно это заметно в регионах, вошедших в «зеленую зону». Так, в Омске с мая по сентябрь 2009 г. количество сделок на вторичном рынке увеличилось более чем на 20%, однако оно все еще остается на 22% меньше чем в аналогичный период прошлого года. В Перми по сообщениям местных риелторов количество сделок на вторичном рынке жилья в августе 2009 г. увеличилось на 35-40% к апрельским значениям. В Республике Татарстан, где доступность в 2009 г. была высокой количество сделок купли продажи по итогам восьми месяцев 2009 г. практически не изменилось (всего на 9,4% меньше) по сравнению с аналогичным периодом 2008 г. Ситуация в Челябинской области еще лучше. Быстрое снижение цен привело к тому, что количество сделок с жилыми помещениями в январе-августе 2009 г. только на 2% ниже, чем за аналогичный период 2008 г. Более того, в августе 2008 г. местное УФРС фиксирует резкий рост количества сделок, которое превышает значения августа 2008 г. более чем на 20%.
Коэффициент доступности жилья в крупнейших городах РФ,
(рассчитан как среднее от коэффициентов доступности по 14 городам)
На фоне других городов, в которых рынок еще не приблизился к «зеленой зоне», сравнение особенно показательно.
Таким образом, мы оптимистично смотрим на перспективы рынка жилья. Период противостояния покупателей и продавцов подошел к завершению, рынок постепенно переходит в состояние «рынок продавца». Шутки ради можно привести такую картинку. Переход в рынок покупателя, январь 2009 г. — продавали «только трусы» со скидкой в 30%. Рынок покупателя, середина 2009 г. – «рынок жадного покупателя», продавцы смирились и снижают цены, а жадные покупатели хотят «еще дешевле». Зима 2009 г., рынок «радостного не жадного продавца», — «наконец-то они начала покупать». Весна-лето 2010 г. – «рынок воспрявшего продавца», распродажи закончились, «лифт потихоньку поедет наверх».
Динамика средних цен на вторичном рынке жилья в крупнейших городах РФ,
(рублей за квадратный метр)
Как будут развиваться события дальше – следите на DAILYSTROY.RU
Справка:
Индекс стоимости жилья в России показывает, насколько вырос уровень средних цен по отношению к 2000 году. Отправная точка выбрана неслучайно, именно в 2000 году произошел перелом в развитие рынка недвижимости России, когда после длительного снижения цен, вызванного кризисом 98-го года, началась стабилизация и дальнейший рост.