| HPI Russia 2000/01 |
HPI Russia year 2009/01 |
HPI Russia month 2009/07 |
| 8,29 | -17,8% | -0,25% |
| HP Russia-14 начало 2000 |
HP Russia-14 начало 2009 |
HP Russia-14 август 2009 |
| 10 935 руб. | 110 329 руб. | 90 697 руб. |
HP Russia-14 (House Price Russia, Индикатор Жилья России) показывает уровень цен на жилую недвижимость в 14 крупнейших городах Российской Федерации, с населением более 1 млн. человек.
HPI Russia (House Price Index Russia, Национальный Индекс Жилья России) показывает рост за период HP Russia-14 — индекса цен жилую недвижимость в 14 крупнейших городах Российской Федерации, с населением более 1 млн. человек.
Комментарий ИА DAILYSTROY:
Цены на жилье в РФ стали снижаться медленнее
Рублевый Национальный индекс жилья в России, HP Russia-14, снизился за август 2009 года на 0,25% до уровня 90 697 рублей, а Долларовый Национальный индекс снизился на 1,6% до уровня $2873.
Всего с начала кризиса, долларовые цены уже снизились на 36,4%. Снижение Долларового Национального Индекса, после стабилизации курса доллара в коридоре 30,8-32,0 рублей, определяется снижением цен в рублях. В июне-августе 2009 г. цены в рублях плавно снижались, что привело к такому же плавному снижению цен в долларах.
Российский Национальный Индекс цен на жилье
(HPI Russia 2000, $), рассчитанный по 14 крупнейшим городам РФ
(*данные на начало соответствующего месяца)
В августе 2009 г Российский Национальный Индекс Жилья, рассчитанный по 14 городам, включая Москву, выраженный в рублях, как и предполагалось нами ранее, практически не изменился (-0,25%). Прежде всего это связано со стабилизацией в Московском регионе, которую в августе отметили практически все наблюдатели рынка. Однако, индекс, рассчитанный без учета Москвы и Санкт Петербурга продолжил снижение и достиг уровня в 45 555 рублей. Интересно, но данные Росстата показывают схожие результаты, Если исключить из расчетов только Москву, то цены на жилье, публикуемые ДейлиСтрой можно вполне применять в оперативных оценках, заменяя цены Росстата. Так, средневзвешенная цена : средняя цена в РФ на вторичном рынке жилья на в 1 квартале 2009 г. была равна 57 806 рублей, а во втором квартале — 55 059 рублей. Наши показатели на конец марта были равны 62 269 (на 7,7% больше, чем у ДэйлиСтрой) и 57 738 (на 4,8% больше) рублей. Небольшое различие может быть объяснимо, прежде всего, тем, что по методике Росстата, учитываются цены продаж (сделок), в то время как у нас цены предложений. Кроме того, в выборку Росстата попадают небольшие города, цены в которых ниже, чем в крупнейших городах, однако они имеют меньший вес в Индексе.
Дальнейшая динамика Рублевого Российского Национального Индекса Жилья будет зависеть от того, как будет происходить процесс стабилизации в городах РФ. По нашему мнению, максимально возможное снижение от текущих уровней не будет превышать 7% от текущих уровней.
Российский Национальный Индекс цен на жилье
(HPI Russia 2000, Rbl), рассчитанный по 14 крупнейшим городам РФ
(*данные на начало соответствующего месяца)
Давайте посмотрим, что происходит в этих городах. Практически во всех городах-милионниках в августе 2009 г. падение цен существенно замедлилось. В Москве, Санкт-Петербурге, Казани и Уфе жилье перестало дешеветь. В Уфе даже отмечен рост цены, который, по нашему мнению, носит пока структурный характер и не говорит о том, что цены действительно выросли: просто на рынок вышло отложенное предложение, и изменился баланс цен. В остальных городах темпы падения снизились до уровня меньше 2% в месяц. В сентябре и октябре тенденция к остановке падения цен продолжится.
Темпы падения цен на жилье за месяц в крупнейших городах РФ (%)
Как обычно, проследим общий уровень снижения цен. Как мы предполагали еще в феврале 2009 г., наиболее вероятный сценарий снижения цен на жилье в России будет определяться уровнем около 20%. На текущий момент цены жилье стабилизируются именно на этом уровне, хотя некоторые и превысили его. Разобьем города на группы. Первая группа городов, в которых цены упали более примерно на 30%. В нее вошли четыре города: Челябинск (-34,3%), Пермь (-36,2%), Красноярск (-29,6%), Омск (-28,8%). Во вторую группу входят города с примерно 20%-ным падением цен. В нее вошли 6 городов: Волгоград (-24,1%), Москва (-21,9%), Ростов-на-Дону (-20,9%), Уфа (-20,8%), Санкт-Петербург (-20,4%) и Нижний Новгород (-19,8%), Остальные 4 города из списка 14 крупнейших городов снизили цены с прошлогодних максимумов примерно на 15%: Екатеринбург (-15,9%), Самара (-15,9%), Казань (-16,0%), Новосибирск (-17,6%).
Процент падения цен от исторических максимумов, достигнутых в 2008 г.
и кратность роста цен от 2000 г. до исторического максимума в 2008 г.
В прошлом отчете мы начали отслеживать динамику коэффициента доступности жилья, стандартного показателя, который применяется во всем мире
Справка: Коэффициент доступности рассчитывается как число лет, которое должен потратить покупатель стандартной квартиры, полностью расходуя доход своей семьи на эти цели. То есть, чтобы получить коэффициент доступности, сначала мы умножим среднюю цену в каждом городе на 54 квадратных метра и получим цену квартиры. Затем получим доход семьи, умножив среднедушевой доход по Росстату на количество членов семьи 3 человека и количество месяцев в году -12. Поделив цену квартиру на годовой доход семьи, получим искомый коэффициент. При стандартном подходе, применяемом во всем мире расходы семьи не учитываются. Исходя из мировой практики, жилье считается доступным, если коэффициент меньше 3,5.
Коэффициент доступности жилья в крупнейших городах РФ (лет),
данные для сентября 2009 г. подсчитаны на основании среднедушевых доходов июня 2009 г. с учетом 3% роста
Новые данные Росстата показали, что рост среднедушевых доходов населения, который начался в марте-апреле 2009 г., после некоторого провала в мае 2009 г, а июне вновь продолжился. На фоне снижения цен это автоматически приводит к улучшению доступности жилья и, соответственно, снижению коэффициента доступности. К сентябрю 2009 г. сложился в «зону доступного жилья» вошли или вот-вот войдут шесть городов: Омск (3,6), Казань (3,4), Уфа (3,6), Пермь (3,2), Челябинск (3,1), Красноярск (3,7). Анализ динамики среднего коэффициента доступности в РФ, рассчитанного как среднее значение коэффициентов по 14 городам-миллионникам, показывает, что рынок жилья РФ станет доступным в конце осени 2009 г. или начале зимы.
Макроэкономическая статистка также показывает благоприятный фон для восстановления рынка недвижимости: 1) курс доллара «ходит» в стабильном диапазоне 30,8-32,0 рубля; 2) цена на нефть также в стабильном диапазоне 60-72 доллара за баррель (сорт Light); 3) рынок акций стабильно растет; 4) падение основных показателей российской экономики прекратилось.
Единственным сдерживающим восстановление рынка жилья показателем сегодня является ее, так сказать, «кредитная недостаточность». С одной стороны высокий уровень задолженности по кредитам строительных предприятий подорвал доверие и заморозил активность на рынке строящегося жилья. С другой стороны невозможность секьютеризировать ипотечные кредиты, а также не до конца понятная стоимость недвижимых активов (никто точно не знает когда закончится падение) не позволяет банкам активно выдавать новые кредиты и повышает риски, а значит и ставки по кредитам.
Коэффициент доступности жилья в крупнейших городах РФ,
(рассчитан как среднее от коэффициентов доступности по 14 городам)
Однако, мы по-прежнему остаемся оптимистами и считаем, что увеличение доступности жилья приведет на рынок сначала покупателей с собственными средствами, что стабилизирует падение цен, а это снизит риски, связанные с стоимостью залога и приведет к восстановлению ипотечного рынка, что в свою очередь приведет на рынок очень существенный отложенный спрос и увеличит емкость рынка.
Динамика средних цен на вторичном рынке жилья в крупнейших городах РФ,
(рублей за квадратный метр)
Как будут развиваться события дальше – следите на DAILYSTROY.RU
Справка:
Индекс стоимости жилья в России показывает, насколько вырос уровень средних цен по отношению к 2000 году. Отправная точка выбрана неслучайно, именно в 2000 году произошел перелом в развитие рынка недвижимости России, когда после длительного снижения цен, вызванного кризисом 98-го года, началась стабилизация и дальнейший рост.