Комментарий ИА DAILYSTROY:Цены на жилье в РФ продолжает снижаться при резком снижении количества сделок 5

HPI Russia
2000/01
HPI Russia year
2009/01
HPI Russia month
2009/07
8,54 -17,5% -2,5%
HP Russia-14
начало 2000
HP Russia-14
начало 2009
HP Russia-14
август 2009
10 935 руб. 110 329 руб. 91 005 руб.

HP Russia-14 (House Price Russia, Индикатор Жилья России) показывает уровень цен на жилую недвижимость в 14 крупнейших городах Российской Федерации, с населением более 1 млн. человек.

HPI Russia (House Price Index Russia, Национальный Индекс Жилья России) показывает рост за период HP Russia-14 — индекса цен жилую недвижимость в 14 крупнейших городах Российской Федерации, с населением более 1 млн. человек.

Комментарий ИА DAILYSTROY:
ЦЦены на жилье в РФ продолжает снижаться при резком снижении количества сделок

Рублевый Национальный индекс жилья в России, HP Russia-14, снизился за июль 2009 года на 2,5% до уровня 91 005 рублей, а Долларовый Национальный индекс снизился на 2,6% до уровня $2921.

Всего с начала кризиса, долларовые цены уже снизились на 35,4%. Снижение Долларового Национального Индекса связано с ослаблением национальной валюты РФ, поэтому любое ее ослабление отразится на индексе. В июле, в условиях постоянного курса валюты и снижения цен в рублях, не удивительно, что цены, пересчитанные в доллары, продолжили снижение.

Российский Национальный Индекс цен на жилье
(HPI Russia 2000, $), рассчитанный по 14 крупнейшим городам РФ
(*данные на начало соответствующего месяца)


После замедления темпов снижения цен в июне, в июле скорость падения цен на жилье вновь увеличилась. Уровень стабилизации индекса находится примерно на 10% ниже текущих значений. В ближайшие месяцы Российский Национальный индекс жилья может снизиться до уровня 83000-87000 рублей, но все равно цены останутся в 7,5 раз больше начала 2000 года. Именно эта цифра -7,5 по нашему мнению и будет уровнем поддержки индекса.

Российский Национальный Индекс цен на жилье
(HPI Russia 2000, Rbl), рассчитанный по 14 крупнейшим городам РФ
(*данные на начало соответствующего месяца)


Хотя, надежды на скорую стабилизацию пока не оправдались, цены в некоторых городах выбивались из общей тенденции к снижению. Так, в Казани жилье перестали дешеветь, в Новосибирске даже незначительно подорожало. В остальных городах цены ускорили падение. Неожиданным было ускорение в Перми и Красноярске. Пермь стала передовиком – с прошлогодних максимумов цены уже упали на 35%.

Темпы падения цен на жилье за месяц в крупнейших городах РФ (%)


Следующим городом, который почти приблизился к этой отметке, стал Челябинск (-31,6%). Скоро приблизится к 30% уровню Красноярск (-27,6%), Омск (-27,8%). Еще шесть городов достигли 20%-го снижения или вот-вот сделают это. Среди них, Москва (-21,7%), Санкт-Петербург (-20,2%), Уфа (-20,9%), Волгоград (-22,5%), Нижний Новгород (-19,1%), Ростов-на-Дону (-19%). Остальные 4 города из списка 14 крупнейших городов снизили цены с прошлогодних максимумов примерно на 15%: Екатеринбург (-15,3%), Самара (-15,5%), Казань (-16,2%), Новосибирск (-14,2%).

Процент падения цен от исторических максимумов, достигнутых в 2008 г.
и кратность роста цен от 2000 г. до исторического максимума в 2008 г.


Для того, чтобы оценить, то как еще долго могут падать цены, попробуем подойти к этому с позиции государства. Из многочисленных заявлений ясно, что целевым является уровень в 30 тысяч рублей за квадратный метр. Именно по этой цене государство планирует покупать жилье у застройщиков. «30 тысяч рублей за метр», эта красивая цифра звучит с экранов телевизоров и печатается в газетах. Пока же в большинстве крупнейших городов страны средняя цена за квадратный метр примерно на уровне 40-55 тысяч рублей. Поэтому, чтобы достигнуть искомых 30 тысяч рублей, цены должны снизиться еще на 30-40%. Реальность таких планов можно поставить под сомнение. В Москве же для достижения заветной цифры цены должны упасть еще на 80%, а в Санкт-Петербурге на 65% с достигнутых сегодня уровней. Между тем, в Омске и Челябинске цены уже практически достигли заветного уровня 33-34 тысяч рублей за квадратный метр, им нужно упасть всего на 9%-12%.

Средние цены на рынке жилья в крупнейших городах РФ
(рублей/квадратный метр)


Попробуем подойти к решению «проблемы дна» со стороны доступности жилья, используя для этого стандартный показатель: Коэффициент доступности, который рассчитывается как число лет, которое должен потратить покупатель стандартной квартиры, полностью расходуя доход своей семьи на эти цели. То есть, чтобы получить коэффициент доступности, сначала мы умножим среднюю цену в каждом городе на 54 квадратных метра и получим цену квартиры. Затем получим доход семьи, умножив среднедушевой доход по Росстату на количество членов семьи 3 человека и количество месяцев в году -12. Поделив цену квартиру на годовой доход семьи, получим искомый коэффициент. Исходя из мировой практики, жилье считается доступным, если коэффициент меньше 3,5.

Коэффициент доступности жилья в крупнейших городах РФ (лет),
данные для августа 2009 г. подсчитаны на основании среднедушевых доходов мая 2009 г. с учетом 3% роста


В январе 2008 года во всех крупнейших городах жилье было уже практически недоступным. Коэффициент был равен от 6,1 лет в Казани, до 9,9 лет в Уфе. Кстати, в Уфе цены начали падать уже в январе 2008 году. В среднем по 14 крупнейшим городам он был равен 8,1 года.

Рост доходов в 2008 году, а также снижение цен в конце 2009 привело к постепенному улучшению ситуации для покупателей жилья. В декабре 2008 году коэффициент доступности в среднем стал равен 5,2 года. В трех городах он стал даже меньше 4 лет: в Казани (3,5 года), Уфе (3,9 лет) и Красноярске (3,8 года). Снижение цен в этих городах стало замедляться. В Уфе и Красноярске цены даже немного повысились. Единственным городом, в котором в декабре доступность была очень плохой, стала Москва (9,6 лет).

В период с декабря 2008 г. по апрель 2009 г. снижение цен происходило одновременно со снижением доходов населения, поэтому доступность жилья для покупателей не стала лучше.

Однако в апреле-мае 2009 года Росстат зафиксировал улучшение ситуации со среднедушевыми доходами населения, кроме того цен продолжили снижение. Вследствие чего, к августу 2009 г. средний коэффициент доступности по 14 городам стал равен 4,6 года. В четырех городах ситуация стала совсем благоприятной для покупателей. Коэффициент доступности в Челябинске стал равен 3,4, Перми – 3,6, Казани – 3,6, Омске – 3,7 лет.

Динамика средних цен на вторичном рынке жилья в крупнейших городах РФ,
(рублей за квадратный метр)


Таким образом, дальнейшее развитие рынка и возврат на него покупателей зависят не только от снижения цен. Если падение доходов населения прекратилось и, более того, продолжится их рост (цифры роста окажутся не «нарисованными» Росстатом), доступность жилья станет благоприятной для покупки уже в середине осени.

Как будут развиваться события дальше – следите на DAILYSTROY.RU

Справка:
Индекс стоимости жилья в России показывает, насколько вырос уровень средних цен по отношению к 2000 году. Отправная точка выбрана неслучайно, именно в 2000 году произошел перелом в развитие рынка недвижимости России, когда после длительного снижения цен, вызванного кризисом 98-го года, началась стабилизация и дальнейший рост.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *